Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Колебания ценника минимальны, что свидетельствует о завидной инертности рынка. При этом предложение находится на максимуме, а число проведённых сделок, наоборот, в районе минимума.
Сделок стало чуть больше
Росреестр опубликовал свежие данные по переходам прав на столичные квартиры: чуть-чуть больше, чем в июне, и на сорок процентов меньше, чем год назад. Тем не менее, более пристальное внимание стоит обратить на хоть и небольшой, но всё-таки рост ипотечных сделок — июль насчитал их 2209 против 1960 июньских. Примерно на таких показателях был рынок в 2012 году, кстати. Причём 2012 год — это был год слабого рынка, рынка стагнационного, но никак не кризисного. Что интересно — и ныне, и в 2012 году средний объем заимствования был порядка 4 миллионов рублей на сделку.
Небольшой рост по числу сделок/переходам прав против июня—мая даёт основания позитивного взгляда на судьбу вторичного рынка. Хотя, повторимся, и предложение находится на пике, и значимой коррекции цен не наблюдается. Всё дело в ожидаемом дальнейшем ослаблении рубля.
Что такое пять месяцев стабильных рублёвых цен в условиях двузначной инфляции и роста курса валюты в последние две-три недели? По сути, это и есть скрытое снижение квартирных цен. Есть такой широкораспространённый в экономике способ избежать явного обвала цены.
Цены в рублях фиксируются с наступлением кризисной поры, происходит снижение числа продаж, однако инфляция заставляет покупателя вернуться на рынок — идёт восстановление объёмов продаж и, в случае благоприятных экономических условий, начинает очередной виток роста рублёвых цен. Торговцы теряют в обороте рынка, однако избегают паники и распродаж. Причём, в этот же самый период происходит проседание маржи бизнеса, так как рублевые затраты обычно возрастают.
В случае резкой девальвации национальной валюты рынок способен моментально нарастить обороты сделок по квартирам — это мы наблюдали ещё в прошлом декабре. Начавшийся август демонстрирует сходные признаки — баррель Brent опять в районе $48, а курс валюты прибавляет по рублю в день. И хотя россияне пока не ударяются в откровенную панику, тем не менее, со дня на день на квартирный рынок может опять обрушиться набег желающих спасти свои денежные накопления.
В принципе, квартировладельцы и без девальвации могли бы нарастить объёмы сделок, если бы провели оперативное снижение цен в пределах торга (то есть 10%). Однако они предпочитают дождаться как минимум осени и посмотреть ситуацию в более благоприятном по спросу сезоне, чем лето. А там уж будет ясно — понижать цены или даже повышать их.
Лето — не лучшее время для рынка
В принципе, лето — традиционно вялый сезон (были и исключения). Хотя именно нынешнее лето является чрезвычайно комфортным для просмотра квартир: не жарко и много вариантов. Вдобавок, индексы туристической активности демонстрируют минимумы, а это означает, что многие потенциальные покупатели дальше садоводческих товариществ и дач в отпуска не уехали. Одним словом, июль мог бы продемонстрировать ощутимо лучшие показатели по проведённым сделкам, но хозяева квартир, видимо, не очень к этому стремятся.
Впереди — август. Риэлторы отмечают, что это тоже не лучший месяц для рынка — многие ещё в отпусках, а после двадцатых чисел начинается подготовка детей и студентов в многомесячный поход за знаниями. Забот полон рот, и родителям становится не до квартир.
Тем не менее, повторимся — существует риск повторения декабрьских событий, когда бегство от рубля резко активизировало рынок. Хотя выиграл от этого в большей степени первичный, а не вторичный рынок.
В заключение добавим, что квартирный рынок Москвы переживает не лучшие времена, однако остаётся одним из основных точек вложения средств для сохранения денег. Квартирные инвесторы отхлынули от этого рынка, но всегда готовы вернуться, если он будет показывать лучшую доходность, чем депозиты в крупные банки с государственным участием.
Комментировать