Юрий Кочетков: Институциональному рынку аренды в Москве быть!

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

В первой неделе сентября была закрыта сделка по приобретению половины апартаментов крупного многофункционального комплекса Match Point, что возводится в Филях. Фактически, АИЖК приобрело у корпорации ВТБ масштабный пул апартаментов с отделкой, способный закрыть потребности арендаторов сразу целого района!

Можно сказать, что в ближайшие два-три года у владельцев столичных доходоприносящих квартир возникнет мощный конкурент, способный в одиночку диктовать цены на рынке.

Паевой фонд арендного жилья

В распространённом на днях пресс-релизе от Агентства ипотечного кредитования (АИЖК) и МФК Match Point указывается, что АИЖК выкупило 834 апартамента в 3 и 4 секциях указанного девелоперского проекта. Ориентировочный объём сделки составляет около 11 миллиардов рублей, что, в свою очередь, означает, что средняя цена 1 купленного кв.метра апартамента составляет 240 тысяч рублей.

Стоит напомнить, что без учёта скидки при 100% оплате текущая цена предложения в 1-й и 2-й секциях МФК Match Point - около 255 тысяч рублей/кв.м. Таким образом, сделку можно рассматривать как чрезвычайно удачную для генерального инвестора МФК, хотя всех нюансов и деталей мы по понятным причинам не знаем.

Это уже второе крупное приобретение АИЖК пула апартаментов в столице. Совсем недавно агентство приобрело значительное число апартаментов в МФК «Лайнер» от компании ИНТЕКО, что возводится на Ходынском поле. Зачем нужно федеральному агентству вкладываться в строящиеся объекты, да ещё и апартаменты?

МФК Лайнер

Ответ на этот вопрос дала Ирина Балкарова, управляющий директор АО «АИЖК». В рамках пресс-тура в офис продаж МФК Match Point она сообщила о серьёзных планах своего агентства по созданию портфеля арендного жилья. Планируется создать закрытый паевой фонд, который обеспечит гарантированный доход своим вкладчикам за счёт поступлений от аренды указанного портфеля собственности. Ожидаемый процент доходности указан не был, однако Ирина Балкарова отметила, что доходность также будет включать в себя и рост стоимости самих объектов.

Апартаменты МФК «Лайнер» могут выйти на рынок уже в 2017 году и рассматриваются агентством как пилотный проект. На них будет отработан формат управления, подходы к ценообразованию. Предполагается, что аренда будет носить долгосрочный характер.

Арендаторов удержат за счёт гарантий от оператора и гибких условий аренды. К примеру, арендатор сможет оперативно менять апартаменты проживания, ведь все они будут готовы принять жильца в течение считаных часов – скажем, можно переселиться с однокомнатных апартаментов или студии в двухкомнатные при расширении семьи.

МФК Match Point войдёт в строй в 2019 году. Вполне возможно, что это будет второй объект арендного пула закрытого паевого фонда. Однако не исключено, что АИЖК вложится в иной объект с более близкими сроками готовности квартир или апартаментов.

МФК Match Point

Ирина Балкарова указала, что агентство не нацелено на социальную аренду, оно рассматривает объекты, способные принести инвесторам солидный и гарантированный доход. Важным условием является то, что застройщик должен обеспечить качественную отделку и, желательно, меблирование.

Менее значимо – апартаменты это или квартиры. В каком-то смысле, апартаменты даже привлекательнее для подобного фонда – они дешевле по бюджету сделки, чем квартиры, имеют больший потенциал роста рыночной цены (за счёт перевода в квартиры). Минус апартаментов в данном случае лишь в больших коммунальных затратах, ведь они считаются нежилым фондом.

АИЖК как палочка-выручалочка

В принципе, АИЖК создавалось вовсе не ради развития рынка аренды квартир. Это агентство было призвано развивать ипотечный рынок, рынок закладных бумаг и т.п. Однако в последние годы Минстрой, да и иные властные органы всерьёз озаботились созданием рынка цивилизованной аренды.

Быстро выяснилось, что частные инвесторы, а тем более девелоперы, не горят желанием работать с арендным портфелем вследствие низкой его доходности. Алексей Яшин, генеральный директор застройщика МФК Match Point – ООО «Volley grand», специально отметил, что текущая доходность аренды в столице заключена в рамках 4-5% годовых.

В результате именно АИЖК как крупное федеральное агентство было брошено, что называется, закрыть амбразуру. АИЖК имеет богатый опыт в реализации государственных программ, работе с финансовыми организациями, девелоперскими компаниями и бюджетными структурами.

Единственный, пожалуй, не раскрытый вопрос – почему силы были брошены на объекты бизнес-класса, а не, скажем, эконом-класса. Возможно, ответ лежит в плоскости соотношения качества местоположения, цены кв.метра и уровня самого проекта – поставщика арендных квартир. МФК «Лайнер» и Match Point попросту выиграли конкурентное соревнование у прочих объектов нового строительства.