Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Помимо рекордно низкой средневзвешенной ипотечной ставки стоит отметить и два не самых приятных рекорда. Один – это пик общей задолженности по ипотеке, второй – пик просроченной задолженности.
Планка в три триллиона взята!
Итак, объём годичной выдачи ипотеки в России превысил 3 триллиона рублей. Буквально ещё несколько лет назад мы праздновали превышение порога в один триллион, по итогам 2017 года отметили два триллиона, ну а прошлый год довёл отметку до трёх триллионов.
Такой объём денег заняли россияне, взяв почти полтора миллиона кредитов всех видов. Напомним, что сюда традиционно попадает и ипотека в силу договора. Это случай, когда денежный кредит берётся под залог уже существующего у клиента жилья. Однако доминирующим видом ипотеки всё-таки является ипотека в силу закона, именно она определяет видимую статистику.
Полтора миллиона кредитов означает и то, что средний размер займа превысил два миллиона рублей. Для сравнения в 2014 году этот параметр составлял всего 1,73 млн.рублей. Рост тела займа невозможно объяснить ростом цен на жильё (оно, скорее, упало в цене за четыре года). Основным драйвером роста выдачи было, конечно, снижение ипотечной ставки.
Всё дело в том, что ипотечный заёмщик в большей степени мыслит ежемесячным платежом по кредиту, а не общей суммой долга. В этом ключе снижение ипотечной ставки подталкивает заёмщика брать на себя больший ипотечный долг. Сделаем важную заметку: 9,41% - такой минимальный средневзвешенный процент мы наблюдали в августе-сентябре 2018 года. Затем началось повешение ключевой ставки Центробанка, вслед за чем и банки стали повышать процентную ставку ипотечных продуктов. Сейчас этот важный параметр составляет уже 9,66%.
Кстати, снизить ежемесячный платеж еще помогает и увеличение срока займа. По данным ЦБ РФ средний срок кредитования достиг в 2018 году значения 16,7 лет, это на два года больше, чем в 2014 году.
Долги нарастают
Теперь пришло время поговорить о печальных рекордах ипотеки.
На конец 2018 года общая задолженность по ипотечным кредитам достигла отметки 6,337 триллионов рублей. Если принять, что в среднем в российском домохозяйстве 2,6 человека (данные переписи населения 2010 года), то это означает, что долг каждого домохозяйства страны усреднённо составляет 113 тысяч рублей.
С точки зрения характерной цены квартир/дома в стране эта сумма представляется небольшой, однако если условному россиянину из глубинки сказать, что его семья должна банкам 113 тысяч рублей, то это повергнет последнего в ступор.
Тем не менее, граждане упорно продолжают набирать кредиты на жильё. В значительной степени их оправдывает то, что кредиты выдаются сейчас в рублях, которые в долгосрочном периоде никогда не были надёжным видом валюты. Грубо говоря, рано или поздно происходит то, что обесценивает рублёвые долги.
Однако до этой замечательно поры ещё надо дожить. Многие россияне испытывают трудности с обслуживанием ипотечного долга уже здесь и сейчас.
По данным статистики Центробанка просроченная задолженность на конец года составила рекордное значение в 61,3 миллиарда рублей. Печально и то, что в декабре 2018 года заемщики не сумели хотя бы немного снизить свою просрочку по ипотеке. Традиционно декабрь - месяц, когда за счет выплат премий и бонусов они хотя бы ненамного, но снижают просроченную задолженность. Увы, но в 2018 году ситуация с рынком труда и бизнесом такова, что нести в банк большинству проштрафившихся заёмщиков было нечего, так что задолженность вросла. Это очень тревожный звонок.
Ещё одна неприятная цифра – годовой темп прироста просроченной задолженности в +12,3%. Это значительно выше, чем официальная инфляция или ключевая ставка Центробанка. Статистика последнего указывает, что региональными лидерами по объемам просроченной задолженности являются не слишком экономически благополучные районы страны – Карелия, Орловская, Ивановская и Костромская области. И лишь на пятом месте стоит Москва. Кстати, по общим объемам ипотечной задолженности столица – абсолютный лидер.
Все не так уж плохо
В принципе, то, что относительно общего объёма ипотечного долга просроченная задолженность невелика (порядка 1%) говорит об общем благополучии ипотечного сектора. Ситуация здесь гораздо лучше, чем в секторе потребительского кредитования. Понятно, что наши граждане очень дорожат таким видом залога как квартира, поэтому в целом удерживают ситуацию с долгами.
Подводя итог, стоит отметить, что ипотека в нашей стране продолжает очень динамично развиваться. Мы видим триллионные шаги в приросте объема выдачи ипотеки, видим рост продолжительности ипотечного займа. Положительным моментом является то, что средневзвешенная ставка до сих пор не превышает 10%.
Ну а нарастание общей и просроченной задолженности можно пока рассматривать как издержки этого роста. Ипотека в целом является вполне благополучным сектором нашей экономики, который в значительной степени поддерживает и жилищное строительство, и вторичный рынок.
Комментировать