Начнем со спойлера. Нет, никакая, даже самая минимальная ипотечная ставка не может стать причиной ипотечного кризиса, мыльного пузыря на рынке недвижимости и т.д. К подобным последствиям приводит плохая работа с заемщиками (одобрение кредита людям с низком платежеспособностью, снижение первоначального взноса до 10 % и ниже).
К тому же, если посмотреть, ставка в 6 % является до сих пор практически недостижимым идеалом. А сделав небольшие вычисления, мы поймем, что и она и так слишком велика для активного поддержания рынка.
Сегодня сложно представить себе, что 10-12 лет назад процентная ставка на покупку квартиры в новостройке была на несколько пунктов выше, чем на покупку квартиры на вторичном рынке. И это понятно: в последнем случае банки получали вполне осязаемый залог, в первом – виртуальное право требования квартиры, что несло определенные риски. А за риски надо платить.
Неудивительно, что доля покупок новостроек с привлечением ипотеки составляла в то время всего 10-15%. Но 2013-2014 году были запущены программы субсидирования ставок. И ипотека стала одним из действенных инструментов государства, позволяющим поддержать и даже увеличить спрос на новостройки. В результате сегодня никого не удивишь тем, что кредит на покупку квартиры на первичном рынке стоит дешевле.
По данным Илоны Карягиной, коммерческого директора RDI, снижение ипотечной ставки на 1 процентный пункт приводит к росту числа ипотечных сделок в среднем на 10-15%. В прочем, такой рост не безграничен. Татьяна Власова, начальник отдела ипотеки ГК «Инград» замечает, что доля ипотеки у каждого застройщика сегодня составляет 50-60% в зависимости от класса и сегмента.
При сложившейся платежеспособности покупателей еще большее снижение ипотечных ставок, конечно, может дополнительно увеличить спрос. Но скачка ожидать не стоит.
А если не будет ажиотажного спроса, то не будет и оснований для «пузыря».
Актуальные ипотечные ставки 2017-2018 гг.
«В течении 2017 г. средний показатель ставок по ипотеке значительно изменился, - отмечает Татьяна Власова, - продемонстрировав снижение с 10,75% до 9-9,5%, а если рассматривать специальные условия, в том числе субсидирование, то и до 6-7,4%.
Сегодня рынок ипотечного кредитования предлагает объективно выгодные условия – самые низкие за последние несколько лет ставки в совокупности с комфортным первым взносом на уровне 10%. Благодаря разнообразным условиям и насыщенному ассортименту ипотечных продуктов благонадежные девелоперы на протяжении всего года фиксируют высокие темпы продаж. Эксперты рынка прогнозируют, что следующий год покажет еще некоторое снижение ставок, но не более, чем до 8%».
Артем Котловский, руководитель отдела кредитования и партнерских программ ГК «Пионер» говорит, что ожидания рынка крутятся вокруг ипотечной ставки 6-8%.
Виктория Григорьева, генеральный директор и партнер «БЕСТ-Новострой» отметила, что сегодня ипотечные ставки начинаются от 6.9%
Редакция портала KVARTIRAvMOSKVE.ru провела свое исследование ипотечных ставок.
Безусловный лидер – ипотека по ставке 5.5% от ГК «Рассвет» и АО «Россельхозбанк» для покупки квартир в ЖК «Томилино», корпусах 5, 6, 7, 8, 10. Данная ставка действует на весь срок кредитования, но лишь при покупке до 31 декабря 2017 г. То есть это можно рассматривать как временную акцию.
Одна из самых низких замеченных нами кредитных ставок в Москве – 5.75% на покупку апартаментов в «Звездах Арбата» Цены в комплексе начинаются от 36 млн рублей, первоначальный взнос – не менее 50%. Но при более внимательном рассмотрении ясно, речь идет не о банковской ипотеке, а о рассрочке от застройщика на 5 лет.
Апарт-комплекс Звезды Арбата
До 31 декабря 2017 года действует предновогодняя акция Urban Group. Ипотеку в жилых комплексах компании можно будет взять под 5.75% годовых в рублях. При этом на акционные квартиры будут действовать и скидки - до 9% от стоимости объекта! Правда, в акциях участвуют не все квартиры. Впрочем, данное предложение можно характеризовать именно как новогоднюю акцию, нежели как новый виток снижения ипотечной ставки.
Следующее очень выгодное предложение – специальная программа от АИЖК «Переменная ставка». С 1 октября по 31 декабря 2017 г. процент по ней составляет 6.45%.
Разумеется, кредиты по данной программе выдаются на вполне определенный (хоть и широкий) перечень аккредитованных в АИЖК объектов. Но, эта ставка не зря называется «переменной». Ее размер зависит от уровня инфляции и пересчитывается 4 раза в год. Отличие данной программы от других с переменной ставкой, что при пересчете ставки не изменяется сумма платежа. То есть удлиняется (или укорачивается) срок кредитования, сам размер выплат остается неизменным.
И хотя правительство РФ уверяет, что в ближайшие годы инфляция останется на низком уровне, не стоит слишком радоваться низкой ставке от АИЖК – в третьем квартале 2017 года, например, она составляла 9.23 %. Возможно, рост продолжится после выборов Президента в марте 2018 года. Кстати, первоначальный взнос по этой программе составляет 30%.
На следующем месте идут специальные условия от «Сбербанка». 7.4-7.5% при сроке кредитования до 7 лет, 8% при сроке кредитования до 15 лет. Актуально для аккредитованных Сбербанком новостроек и для людей, получающих зарплату на карту Сбербанка. Первоначальный взнос – не менее 15 % 9 % годовых – нижний предел ставки для выдаваемых по стандартам АИЖК кредитов. Например, у ГК «Гранель» подобные предложения действуют в ЖК «Москвичка», ЖК «Государев Дом», ЖК «Театральный Парк» и ЖК «Императорские Мытищи» (первоначальный взнос – 20%). 9,7% - эксклюзивная ставка ВТБ24 для покупателей в районе Новые Ватутинки (первоначальный взнос от 10%)
Динамика кредитных ставок по выданным в 2017 году ипотечным кредитам в Москве
Источник: «Инвесттраст» по данным ЦБ РФ
Источник: «Метриум Групп», 2017 год
Насколько выгодна «выгодная» ипотека?
К сожалению, долгое время московские квартиры были не просто местом жительства, но и главным инструментом сбережения и накопления финансов. Да, еще несколько лет назад доля «инвесторов» среди покупателей новостроек доходила до 40 %. Сегодня, по словам, Виктории Григорьевой, их число не превышает 2 %.
В «старых» условиях, потенциальные покупатели недвижимости предпочитали вкладывать в квадратные метры любую минимально подходящую сумму. Именно на такое поведение покупателей до сих пор рассчитано большинство сегодняшних маркетинговых акций: уменьшение площади квартир, уменьшение первоначального взноса, - все то, что минимизирует сумму, необходимую для стартовой инвестиции.
Но давайте прикинем, пусть на не совсем реальной ситуации, что выгоднее сегодня – покупать новостройку в ипотеку или накапливать деньги на депозите. Возьмем виртуальную «цель» - 1.5 млн рублей. В Москве в подобном бюджете нет ничего, но можно купить однокомнатную квартиру или студию в среднем поясе Подмосковья, например, ЖК «Раменский» или «Южное Домодедово».
При стартовой позиции 700 тыс. рублей Сбербанк предлагает ипотеку под 7.4% на три года. Ежемесячный платеж составит 27 147 руб.
В то время, если воспользоваться пополняемым депозитом того же Сбербанка (эффективная ставка при условии капитализации процентов составляет 4.83%), то придется ежемесячный взнос достаточно делать на уровне 20 тыс. руб. (на треть меньше, чем ипотечный платеж). В ВТБ24 вам для накопления такой же суммы за три года понадобится вносить 18 тыс. руб. ежемесячно (эффективная ставка - 5.95%).
У Альфа-Банка проценты по вкладу еще выше (6.2%), но максимальный срок – 1 год. Возможно, стоит ожидать снижения.
В банке «Союз» тоже возможно открыть пополняемый депозит лишь на год (6% в рублях), но зато там возможно частичное досрочное снятие до неснижаемого остатка, который составляет всего 5 тыс. руб. А о сравнении ликвидности банковского вклада и ДДУ говорить не приходится: в первом случае вы можете «вынуть» деньги за один день, во втором вам понадобится несколько недель в самом лучшем случае.
Покупать квартиры с минимальным взносом люди «бросались» тогда, когда была реальная вероятность того, что через месяц, через пол-года или год они будут стоить существенно дороже и надо как можно скорее зафиксировать цену. Теперь же выгоднее накапливать в другом месте.
Так что же? На рынке, где цены не растут или не растут быстрыми темпами, люди не берут ипотечные кредиты?
Берут. Но там их цель совершенно другая – улучшение, существенное улучшение условий жизни. Сроки кредитования очень длинные, чтобы ежемесячный платеж был по силам при любой финансовой ситуации. А жилье должно быть не максимально дешевым, а максимально продуманным, чтобы не потерять ликвидность и через 20 и через 30 лет. Собственно, мы видим, что московский рынок постепенно переориентируется именно на таких покупателей.
Сравним: ипотека на 5 лет да еще в строящемся доме (то есть заселение через 2-3 года) или копить на квартиру 3-4 года. Выбор с большой долей вероятности будет сделан в пользу сберегательной программы. Но копить на квартиру 20 лет вместо ипотеки уже никто не будет.
Комментировать