Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В то же время ключевая ставка Центробанка снижена на полпроцента, однако Федеральная налоговая служба России (ФНС) неожиданно решила прижать тех, кто берёт ипотеку в западных банках, но жильё приобретает в России (впрочем, не обязательно). Наконец, правительство РФ согласовало и одобрило выпуск ипотечных ценных бумаг, основанных на высококачественной и безрисковой ипотеке. Таковы самые последние новости, касающиеся ипотечной темы.
Ставки и текущая статистика
Итак, ключевая ставка Центробанка с середины июля снижена на полпроцента. Это однозначно положительная новость, говорящая и о сдерживании инфляции в экономике, и о том, что кредитование для бизнеса станет доступнее. Но что это означает для обычных граждан, рассматривающих для себя возможность взять ипотечный кредит?
Во-первых, есть шанс, что на полпроцента будет изменена и ставка субсидируемой ипотеки первичного рынка. Сейчас она составляет 12%, именно до такого уровня государство пока готово субсидировать ипотеку, взятую на рыночных условиях (а это примерно от 12,5 до 15% в зависимости от банка и его программы).
Во-вторых, снижение ключевой ставки поможет сдвинуть вниз и ставки ипотеки коммерческих банков, предназначенные для вторичного рынка. А это, стоит напомнить, ключевое рычаг помощи россиянам, рассчитывающим на улучшении своих жилищных условий.
Действительно, роль ипотеки остаётся ключевой для рынка квартир. Росстат сообщил о том, что в мае насчитали 2656 ипотечных сделок в силу закона по столице. Это меньше, чем в апреле (3003 сделок), но значительно больше, чем в мае 2015 года (1824 сделки).
Отношение ипотечных сделок к общему числу переходов прав на недвижимость на данный момент составляет ~25%. Это цифра на удивление стабильна на протяжении последних лет.
Помимо прочего, интересно и то, что число ипотечных сделок в силу закона в этом году сильно коррелирует с числом сделок ДДУ (договора долевого участия). Их в мае насчитали 2482 штуки.
Расхождение этих двух параметров может говорить о перевесе, скажем, роли «живых денег» на рынке или, наоборот, о превалировании кредитования в какой-то момент. Пока же мы наблюдаем паритет.
Новости ценных бумаг и налогов
Укрепление роли ипотечного кредитования выразилось в готовности правительства и АИЖК приступить к выпуску ценных бумаг, основанных на высококачественной и безрисковой ипотеке. Их суть состоит в том, чтобы изыскать дополнительные внебюджетные источники финансирования ипотечных программ с одной стороны и дать игрокам рынка ценных бумаг доходную и низкорисковую опцию.
Ипотека во всём мире считается консервативным и надёжно обеспеченным доходом. Другое дело, что игры с ипотечными дерривативами в своё время (порядка 10-11 лет назад) привели к обвалу ипотечных ценных бумаг. Здесь важным моментом является решение задачи качественного обеспечения этих бумаг низкорисковыми ипотечными программами.
По всей видимости, этому условию пока удовлетворяет лишь ипотека на вторичном рынке. Вряд ли государство пойдёт на то, чтобы дать в обеспечение ипо-программы первичного рынка – известно, что этот рынок сейчас переживает не лучшие времена.
А тем временем к ипотечным деньгам протянули руки налоговики. В конце мая Министерство финансов направило налоговым инспекторам письмо, где указало на возможность взымания с российских налоговых резидентов особого налога при ипотечном кредитовании в западном банке. Причём по ставке, существенно более низкой, чем аналогичная в российских банках (это примерно 9% в валюте). Скажем, в Германии можно взять кредит под 2,5-3%.
Минфин считает, что тем самым ущемляются рыночные условия для тех наших налоговых резидентов, кто не может себе позволить западные кредиты. С разницы между 9% и реальной ставкой взятого кредита предлагается выплатить налог. Причём ставка его может достигнуть целых 35%.
Сложность ситуации состоит в том, что россиянин может направить этот кредит на оплату зарубежной недвижимости, и тогда возникнет такая коллизия: ни ФНС, ни Минфин не смогут узнать об ипотечном кредите и его ставке, пока россиянин сам не укажет это в форме 3-НДФЛ. С российской недвижимостью всё проще – все договора ипотеки проходят у нас обязательную регистрацию, благодаря чему мы и имеем в распоряжении статистику ипотеки по Росстату.
В целом, государство делает особую ставку на ипотеку, считая её основной формой управления платёжеспособным спросом на недвижимость. В ходе экономической депрессии и падении спроса на квартиры государство начинает усиливать давление на ипотечный рычаг. По мере выхода из штопора это давление может быть ослаблено.
Россиянам на данный момент наиболее интересно субсидируемое ипотечное кредитование. 12% в рублях - это более чем щадящая ставка, если вспомнить, что инфляция 2015 года составила 12,9%. Налоговая же атака касается тех, кто рискует брать валютный кредит, да, вдобавок, в западных банках. А таких всё же крайне немного. Так что какого-то влияния на наш рынок квартир указанная атака не окажет.
Комментировать