Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Центробанк опубликовал данные ипотечного рынка по состоянию на 1 апреля, что даёт возможность оценить последствия зимнего потрясения нашего финансово-банковского сектора. Московскими организациями выдано за 1-й квартал 5429 ипотечных кредита на 19,2 миллиарда рублей. В Подмосковье ипотечные банки выдали 9537 кредита на 24,3 миллиарда рублей. Одним словом, в области дела с ипотекой стали идти лучше. Во многом, это заслуга застройщиков, работающих с банками, которые присоединились к государственной программе ипотечных субсидий. Указанные цифры относятся к ипотеке, выданной в рублях.
Иное время — иные цифры
В прошлом году ситуация была обратной. Тогда по итогам первого квартала лидировала Москва (11195 кредитов на 39,6 миллиардов рублей), а Подмосковье несколько отставало (10335 кредитов на 26,2 миллиарда). Надо отметить, что к концу 2014 года области все-таки удалось обогнать столицу, хоть и не по миллиардам рублей, но хотя бы просто по числу выданных кредитов. Этот успех она развила после Нового Года.
В статистику Центробанка попадают все виды жилой недвижимости, по которым идёт ипотечное кредитование — и первичный, и вторичный рынки. Однако динамику процесса на ипотечном рынке в последнее время стал определять только рынок новостроек. Напомним, что государственное ипотечное субсидирование касается лишь первичного рынка.
Всё становится на места, если вспомнить, что ипотека в гораздо большей степени распространена в сегменте дешевых новостроек, а не среди дорогих. А именно Подмосковье стало заповедником недорогого жилья всего Московского региона. Предложение недорогих новостроек вкупе с субсидируемой ипотекой и рассрочками — это нынешний отличительный знак застройщиков Подмосковья.
В конце прошлого года создавалось впечатление, что ипотечный рынок ждёт полный апокалипсис. Зашаталась вся финансово-банковская сфера, резко выросли процентная и ключевая ставки. Девелоперы срочно пересматривали планы на 2015 год в худшую сторону, так как понимали, что без ипотеки сегмент недорогих новостроек ждёт крах.
Так или иначе, более дорогие новостройки (особенно элита) живут на потоке пресловутого «кэша», то есть наличных денег, которые есть здесь и сейчас. Более дешевые новостройки в последние годы откровенно подсели на «ипотечную иглу» — здесь доля ипотечных сделок доходила до 80–90% от всех покупок. А наиболее характерные показатели — это доля в 40–50%.
Государственное субсидирование быстро выправило неприятный крен. По сведениям Минфина РФ, лимит в 400 миллиардов рублей по программе ипотечного субсидирования был успешно распределен между 40 банковскими организациями. Причем, дело даже не в том, что широко потекли субсидии. Большую роль сыграл психологический фактор — покупатели стали заключать договора по текущим ипотечным ставкам, доверяя рынку в целом. Именно опасение, что стройки встанут, являлось и является ключевой проблемой спроса. А теперь государство как бы берёт на поруки стройки, гарантируя ипотечный спрос. Значит, какие-то поступления на стройки пойдут, следовательно, и дома достроят.
Столичные дела
В Москве ипотека просела по показателям. Здесь не так много новостроек эконом-класса, не так и важна (хоть и желательна) ипотечная поддержка. Если вспомнить показатели сделок Росреестра, а это 5400 сделок за 1-й квартал 2015 года против 7643 сделок за тот же период в 2014 году. Различие со статистикой от Центробанка объясняется тем, что в Москве Росреестром учитываются ипотечные договора на столичную недвижимость, заключенные и региональными кредитными организациями.
Несколько снизился и средний размер кредитования — он с учетом всех типов кредита теперь составляет 3,77 миллионов рублей против среднего показателя в 3,89 миллионов за весь 2014 год. Это не означает, что снизились цены на ипотечную недвижимость или же произошло смещение ипотечного спроса в дешевую сторону. Это лишь отражение того факта, что банки стали строже подходить к заёмщикам и требуют теперь ощутимо больший размер первоначального взноса, что и уменьшает в конечном итоге тело кредита.
Последнее, на что хотелось бы обратить внимание, так это на то, что в столице вновь поднимает голову валютная ипотека. Если в январе был оформлен лишь один ипотечный кредит в валюте (правда, на феноменальную цифру в 236 млн. рублей по курсу), то по итогам первого квартала уже насчитывается 29 новых валютных ипо-кредита на сумму в 1,368 миллиардов рублей. Пока одни ходят на митинги и плачутся о тяжелой судьбе валютных ипотечных заёмщиков, другие смело берут долларовые кредиты, надеясь то ли на удачу, то ли на то, что рубль будет укрепляться не только в краткосрочной перспективе, но и в долгосрочной. Что ж, пожелаем им успеха.
Комментировать