Юрий Кочетков: Ипотека играет на понижение

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Таким образом банки и застройщики стимулируют спрос в условиях переизбытка предложения при ограниченной покупательной способности населения.

Сбербанк начинает и выигрывает

1 июня главный застрельщик ипотеки в нашей стране, Сбербанк, снизил процентные ставки по жилищным кредитам на приобретение новостроек, а с 5 июня были понижены ставки по ряду прочих ипотечных программ. В ряде случаев снижение достигло 0,75 процентных пункта.

Не отстают от Сбербанка и основные конкуренты. Так ВТБ 24 и ВТБ Банк Москвы объявили о снижении ставки на один процентный пункт в рамках программы «Больше метров — меньше ставка», действующей до 30 июня. Суть её в стимулировании покупок квартир, размером более 65 кв.метров. По остальным программам снижение составило 0,4-0,75 процентных пункта. В итоге минимальная ипотечная ставка у ВТБ достигла отметки в 10%.

Альтернативный подход в конкурентной борьбе демонстрирует Бинбанк. Он снизил размер первоначального взноса на 5%. Теперь обычный заемщик должен иметь всего 15% от цены приобретаемой недвижимости, а в ряде случаев взнос вообще может составить 5-10%.

Вообще, дело вновь движется к тому, что банки будут готовы давать ипотеку вообще без первоначального взноса. Первые ласточки уже появились на рынке. Правда, в основном они касаются приобретения квартир на первичном рынке.

К примеру, банк «Возрождение» предлагает приобрести квартиры в объектах девелопера ИНТЕКО в девяти строящихся ЖК, расположенных в Москве, С-Петербурге и Ростове-на-Дону. Процентная ставка при этом составляет 13%.

Сходные условия предлагает и СМП банк при покупке квартир у своих партнеров-застройщиков в таких ЖК как «Ривер Парк», «Некрасовка», «Квартал 21/19». Нулевой первоначальный взнос и процентная ставка от 12,5% - вот две ключевые характеристики предложения.

С нулевой отметки готовы давать ипотеку под новостройки ещё несколько банков – Металлинвестбанк, Промсвязьбанк, Россельхозбанк и «Открытие». Отметим, что в их списке пока нет двух абсолютных лидеров по выдаче – Сбербанка и ВТБ, однако быть может и они вступят в борьбу за самых безденежных заёмщиков.

Выдача кредитов растет

Теперь посмотрим, на каком рыночном фоне происходят такие события. И Росреестр, и Центробанк РФ опубликовали данные по объёмам выдачи ипотеки в Москве и Подмосковье на начало мая. Что мы видим здесь интересного?

По итогам первых четырёх месяцев года столичные финансовые организации и банки наконец-то превысили показатели выдачи против аналогичного периода прошлого года. Выдан по Москве 16241 ипотечный кредит против 15833 годом ранее. Росреестр фиксирует несколько иную статистику – он учитывает ипотечные сделки, зарегистрированные в Москве (то есть, не обязательно профинансированные столичными банками). По итогам 4 месяцев результат – более 9800 договоров с ипотекой в силу закона. Год назад за аналогичный период было зарегистрировано около 9300 таких договоров. Словом, как не считай - динамика сходная.

А вот в Подмосковье дела обстоят чуть-чуть похуже. Местными фин.организациями и банками выдан 13701 кредит на сумму в 37,2 млрд.рублей. Год назад на начало мая выдали 13715 ипо-кредитов на 36 млрд.рублей. Впрочем, отставание по числу кредитов совсем небольшое.

Фактически, рынок полностью преодолел эффект отмены госсубсидий на ипотеку первичного рынка. Иначе и быть не могло, ведь по сути субсидии опускали эффективную ипотечную ставку на уровень 11-12%. А в этом году динамика финансового рынка сама привела ставки к отметкам 10-12%. Более того, сохранились локальные субсидии застройщиков, которые ныне доводят эффективную ставку по отдельным проектам до небывало низкого уровня в 8%!

Интересно, что на самом деле ипотечный рынок повторил пируэт 2008-2010 года. В тот уже далёкий кризис ставки сначала взлетели вверх до 17-25%, а затем опустились до дна, которое как раз условно можно назвать «восьмипроцентным» по имени сбербанковской программы «8-8-8», которая и зафиксировала в нашей памяти минимально возможную ставку в 8%.

Вот и сейчас эффективные ставки устремились к этой сакральной цифре, побывав до этого на уровнях в 15-19%. Такие петли, а точнее – циклы, хорошо известны аналитикам рынка недвижимости. Нетрудно предсказать, что с началом пертурбаций в финансовой сфере ставка вновь начнет расти вместе со спросом на жильё, который будет носить кратковременно ажиотажный характер.

Вместе с тем, пока эксперты и даже политики указывают новый уровень, к которому, быть может, придёт ставка если не в следующем 2018 году, то в 2019-ом. Это 6-7%% годовых – именно такой прогноз уже дали премьер Дмитрий Медведев и глава Сбербанка Герман Греф. С ними согласен и глава АИЖК Александр Плутник, озвучивший цифру в 7% на состоявшемся 7 июня в Москве форуме холдинга «РБК» «Недвижимость в России».