Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Спад по денежному объёму ипотечного кредитования в московском регионе составил около -37% (вторичный рынок). Средний размер рублёвого кредита в столице изменился незначительно, но
4-й квартал вытянул показатели
Как известно, статистику по рынку ипотеки в столичном регионе мы получаем из двух источников: Центробанк РФ сообщает финансовые показатели банков, занимающихся ипотекой, а Росреестр публикует число заключённых ипотечных договоров.
По понятным причинам, данные разнятся. К примеру, московский банк может прокредитовать сделку в области, Росстат занесёт её в областную статистику, а Центробанк — в московскую. Однако в целом тренды совпадают.
Итак, спад объёма выданных кредитов в рублях налицо (-37%). Причём, этот показатель сходен и в области, и в Москве. Тем не менее,
С точки зрения Росреестра дела обстоят похуже: в
Валютная ипотека — бесконечная головная боль
Данные Центробанка дают нам интересный разрез — динамику валютной ипотеки. Как ни странно, её продолжали брать и в 2015 году: 51 валютный кредит выдали столичные банки и 25 — подмосковные. Что особенно удивительно, так это небывало высокий уровень среднего тела кредита в столице — почти 15 млн. рублей против 3,71 млн. у рублёвой ипотеки!
У подмосковных банков этот показатель вообще феноменален: 31,3 млн. рублей — средний размер тела кредита валютной ипотеки. Вполне возможно, что здесь она направлена на дорогие объекты коттеджного рынка.
В принципе, после кризиса 2008/2009 годов валютная ипотека стала маргинальной темой. В 2008 году столичные банки, к примеру, выдали 5865 валютных кредитов! А вот в последующие года этот показатель был в 5–10 раз меньше, наконец, в 2014 году было выдано всего 267 таких кредитов и в прошлом году — всего 51.
Сходная картина наблюдалась и в случае подмосковных банков — с 2762 валютных кредитов в 2008 году выдача упала до 25 в
Только лишь проблема валютных ипотечников никуда не исчезла, а лишь усугубилась. Понятно, что основная их масса сформировалась ещё до кризиса 2008/2009 годов, но только девальвация 2014–2015 годов заставила серьёзно обернуться к проблеме валютной ипотеки.
Решения её пока нет. Ни банки, ни государство, ни общественные институты — никто не готов платить за наших граждан, решивших в далёком прошлом сыграть в рулетку валютной ипотеки. Многие упрекают банки в неконструктивной позиции, однако банковские эксперты резонно заявляют, что банк уже понёс потери по самому факту резкого обесценивания в валюте предмета залога (квартиры/дома).
Государство может выкупить у банков закладные, но его пугают огромные масштабы задолженности. Всё это грозит тяжким бременем лечь на и без того дефицитный бюджет нынешнего года.
Опрос экспертов рынка недвижимости, проведённый автором этой заметки, показал, что и в профессиональной среде нет однозначного мнения: 56% за помощь валютным ипотечникам со стороны государства, 44% — против.
Вместо послесловия
Всё, о чём выше говорилось, относится к ипотеке вторичного рынка.
Но, пока суть да дело, промелькнуло в сфере ипотеки и одно положительное известие: правительство
Комментировать
Комментариев 1
Alexey —
В силу п.1 ст.432 ГК РФ существенным условием любого договора с потребителем при приобретении им товаров, работ, услуг для личных нужд на территории России является установленное п.2 ст.10, п.1 ст.12 Закона РФ от 07.02.1992г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» императивное требование о цене в рублях, обязательное согласование которой исключает наличие у потребителя валютного риска её изменения. Если обязательность исполнения Закона незыблема, очевидно, что валютой обязательства потребителя безальтернативно является российский рубль. Требование законодательства РФ о цене в рублях (валюте обязательства потребителя) в полной мере распространяется и на финансовые потребительские услуги, одной из которых является ипотечное кредитование. При этом, относительно валюты платежа по таким договорам никаких ограничений законодательством РФ не установлено. Факт исполнения банком своего обязательства путем перечисления денежных средств в валюте, отличной от рубля, не освобождает от необходимости исполнения требования Закона и соблюдения существенного условия договора с потребителем о цене в рублях, т.к. услуга кредитования от этого не перестаёт быть потребительской. Резюме: при приобретении потребителем услуги для личных нужд на него может быть возложено только рублевое обязательство, соответствующее согласованной цене услуги в рублях. При этом, валюту платежа по рублевому обязательству и периодичность платежей стороны вправе согласовать по договоренности. В случае с валютной ипотекой банк осуществляет платеж единоразово в день подписания договора, а потребитель ежемесячно - в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте (в долларах США по курсу на день платежа), - до тех пор, пока рублевый эквивалент соответствующих платежей нарастающим итогом не достигнет итоговой (согласованной) цены в рублях за фактический период оказания/пользования услугой. Очевидно, что рост курса иностранной валюты в этом случае влечет досрочное погашение потребителем своего обязательства. Важно понимать, что банк одобрил кредит и принял на себя обязательство предоставить потребителю денежные средства на основании рублевой информации справок ф.2-НДФЛ, т.е. в рублях. При прочих равных условиях банк не одобрил бы предоставление потребителю кредита, рублевый эквивалент которого (при выплате любой валютой) в разы превышал тот, который был одобрен им при подписании договора, т.е. договор не был бы заключен прежде всего самим же банком.