Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
8 месяцев все было хорошо
«Бум потребительского кредитования» - так озаглавили один из разделов аналитического отчета MARKETBEAT за 3 квартал нынешнего года от компании Cushman&Wakefield. Действительно, рост ипотечной задолженности российских домохозяйств за 8 месяцев нынешнего года составил +15% - это самые высокие темпы прироста, когда-либо наблюдавшиеся в России.
Тем не менее, именно август грозит стать пиковой точкой развития ипотеки в нашей стране. А вот дальше – спад. Всё потому что с сентября маховик ипотечных ставок начал раскручиваться в обратную сторону. Это угрожает обрушить весь ныне сложившийся рынок недвижимости, крепко подсевший на «ипотечную иглу».
Итак, валютные потрясения августа привели в конечном итоге к незначительному росту ключевой ставки Центробанка и вполне ощутимому росту ипотечных ставок у банков. В отчёте портала ЛюдиИпотеки.РФ по итогам сентября 2018 года приведена следующая обобщенная статистика: средняя ставка предложения ипо-кредитов на вторичном рынке за два прошедших месяца выросла с 9,72 до 10,05%, а на первичном рынке кредитование – 9,54 до 9,82%. Значительное число банков подняло свои ставки вплоть до +1%. Это не могло не отразиться на объёмах выдачи кредитов.
Лидер, Сбербанк РФ по итогам сентября (в отношении к августу) потерял 4,18% заёмщиков, Дельтакредит – 8,32%, а Райфайзенбанк – более 20%. Однако банк ВТБ (второе место в рейтинге), наоборот, даже немного нарастил – плюс 2,66%. Впрочем, ВТБ только-только начал повышать ставку.
В московском регионе активность заёмщиков можно отслеживать по данным от Росреестра. Так, по Москве в сентябре было зафиксировано 7706 ипотечных сделок всех видов, что ощутимо меньше августовского показателя (8266 ипо-сделок) и июльского показателя (8693 ипо-сделок).
Спад ипотечного кредитования за последние месяцы – налицо. Радует то, что пик, на который взобралась ипотека к августу, очень велик. Потеря 10-20% заемщиков пока не выглядит катастрофой для рынка. Вопрос – что будет дальше.
Кстати, снижение темпов ипотечного кредитования уже несколько охладило темпы прироста цен вторичного рынка Москвы. За два последних месяца (сентябрь-октябрь) прирост ценника составил 2,4 тысячи рублей за метр – это всего лишь плюс один процентный пункт. А ведь от января к августу ценник вторичного рынка подскочил на 7,5%. Сейчас средняя стоимость кв.метра в столице составляет 216 тысяч рублей .
Понятно, что с дальнейшим ростом ипотечных ставок речи о приросте цен вообще не будет идти. Дай бог удержаться на отметке метра за 200 тысяч рублей.
Инфляция заставит ставки расти
Пора поговорить о перспективах.
Прошедшие события наглядно продемонстрировали прямую связь ключевой ставки Центробанка и ипотечных ставок. В условиях, когда первая падала – снижалась и цена ипотеки. По сути дела, ключевая ставка – это стоимость денег для кредитующих банков. Банки накидывают 2-4% и выдают конечную цену ипотечного займа для потребителя. С этим всё просто, но от чего зависит сама ключевая ставка?
Денис Соколов (представитель Cushman&Wakefield) на презентации отчета MARKETBEAT указал, что ключевая ставка, в конечном счёте, зависит от инфляции. Верно, впрочем, и обратное – инфляция в немалой степени определяется внутренней ценой банковских денег, что позволяет регулятору контролировать ситуацию в экономике.
Разница между инфляцией на рынке потребительских товаров и ключевой ставкой ЦБ варьируется от 3 до 4,5% - это статистика трёх последних лет.
В тоже время, мы обладаем достаточно жестким прогнозом от Oxford economics, который утверждает, что в 2019 году инфляция составит 5,1%, а в 2020-м и 2021-м – 3,7%. Минэкономразвития придерживается цифр в 4 - 4,3% инфляции в год.
Располагая такими оценками нетрудно посчитать, что даже в самом благоприятном варианте средняя ставка по ипотечным кредитам в ближайшие пару лет не опустится ниже 10%. В более реалистичном варианте она составит уже знакомые нам 12%. По сути это вернет нас в ситуацию ипотеки 2016-2017 годов. Соответственно в Москве ежемесячные объемы выдачи ипотечных кредитов откатятся к показателям в 4-5 тысяч договоров в месяц, а цена квадратного метра на вторичном рынке - опять к отметке в 200 тысяч рублей за кв.метр.
Отдельный разговор – что будет твориться на первичном рынке. Мы помним, что в тяжелые для ипотеки времена 2014-2015 годов государство пришло на помощь застройщикам и ввело программу субсидирования ипотечной ставки. Не исключено, что придётся вводить особые меры и на сей раз. Ведь по сравнению с 2014-2015 годами застройщики сейчас находятся в гораздо более жёстких условиях – для них будут подготовлены существенные ограничения по привлечению денег дольщиков.
Ну, а если этого не сделать и, вдобавок, реализуется худший финансовый сценарий – мы получим полноценный коллапс квартирного рынка, который запустит нам пресловутая «ипотечная игла».
Комментировать