Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Вместе с тем, прошедшее лето стало настоящим фестивалем ипотеки. В Москве статистика ипотечных сделок дошла до планки в 8-9 тысяч/месяц, однако начавшийся рост ипотечных ставок не позволит долго оставаться на этой отметке.
Лето без отпусков
Лето 2018 года может войти в историю как эпоха самых благоприятных условий для приобретения недвижимости. Это отразилось на показателях числа сделок первичного и вторичного рынка. По данным Росреестра в Москве в отпускном июле (!) был установлен рекорд по числу переходов прав на квартиры – 13270 переходов, а на рынке новостроек рекордным оказался август – 6609 договоров ДДУ.
Однако наш фокус внимания – на ключевом драйвере рынка. Речь идёт об ипотеке, которая показала свои рекорды. И, в первую очередь, это минимальные значения ставок. Согласно расчетам портала Русипотека в августе на первичном рынке средняя ставка предложения ипотеки – 9,54%, а на вторичном – 9,72%. Это примерно на полпроцентного пункта ниже, чем было прошлой зимой.
Сбербанк РФ как банк-флагман ипотеки установил нижнюю планку по одной из своих программ в 6,7%. По сути, это классическая западная ипотечная ставка, о которой мы мечтали два десятилетия. Для получения такой ипотечной ставки клиенту необходимо иметь зарплатный счет в Сбербанке и купить квартиру у определенного списка застройщиков, с которыми у банка заключены соглашения или открыто проектное финансирование.
Однако более показательной является ставка ДОМ.РФ (бывшее АИЖК) – 8,75%. Она является универсальной в своём роде и распространяется на все новостройки при условии первоначального взноса в 50%.
Сделки реагируют на низкую ипотечную ставку
Тем временем, в Москве набрала силу мода на ипотеку совсем без первоначального взноса. Компания «Метриум» проводит мониторинг жилых комплексов столицы, и по её данным такую ипотеку можно взять в 27 жилых комплексах в пределах т.н. Старой Москвы. Ещё буквально год назад лишь единицы застройщиков решались продавать свои квартиры с нулевым первоначальным взносом.
К чему приводит такое положение дел?
Да к тому, что по итогам лета в столице заключено 24654 сделок с использованием ипотеки всех видов! То есть, на один летний месяц в среднем приходилось свыше 8200 ипо-сделок. А ведь ещё год назад этот показатель для летних сделок составлял всего 5 тысяч ипотек.
Впору всплеснуть руками – а что вы хотели? Нулевой первоначальный взнос и ставка ниже 10% могут сотворить и не такие чудеса. Но чудесам могут положить конец.
Экономика бьет по ипотеке
Но над рынком ипотеки постепенно собираются грозовые тучи. Мы хорошо знаем, что по своей сути рынок недвижимости вторичен по отношению к общеэкономической ситуации в стране. А вот с ней в последний месяц лета стало не совсем всё хорошо.
Мощный рывок курса доллара и евро к отметкам 70 и 80 рублей соответственно был неожиданным. Причём, ничто не предвещало, как говорится. Баррель нефти чувствовал себя прекрасно, новых санкций на страну так и не наложили. Однако в августе мы получили определенную девальвацию национальной валюты, что тотчас отразилась на ряде важных экономических показателей.
Во-первых, был пересмотрен таргет по инфляции на 2018 год. Еще в начале лета он составлял всего 3-4%. Это даже меньше, чем целевой таргет Минэкономразвития по году – 4,4%. Однако после августовской девальвации речь уже пошла про более привычные нам шесть процентов. По крайней мере, Центробанк РФ инфляцию в 2019 году закладывает на уровне 5-5,5%.
Во-вторых, тот же Центробанк недавно поднял ключевую ставку на 0,25 п.п. И понятно, что этим дело не ограничится. Ключевая ставка может быть ещё неоднократно поднята. Именно такое понимание событий и заставило ипотечные банки поднять свои ставки на ощутимо большее значение.
Для ипотеки и инфляция, и стоимость заёмных денег - всё это чрезвычайно важно. Банки сходу завели разговоры про повышение ставок ипотеки примерно на 1 процент. Это означает ориентировочно снижение числа выданных ипотек примерно на 15%. То есть, эпохе рекордов попросту придёт конец. В итоге целый ряд банков в сентябре уже поднял ипотечную ставку на 0,5-1 процентных пунктов.
Нет сомнений, что статистика ипотечных сделок в сентябре пострадает, однако трагичного снижения всё-таки не будет. Ведь ипотека берётся в рублях, а ослабление рубля неизбежно толкает клиентов охотно брать ипотеку, что компенсирует рост ставки.
Вдобавок, по всем признакам, экономическая ситуация взята под контроль. Во второй половине сентябрь курс рубля стал расти, однако банки пока не торопятся пересматривать своё решение о подъёме ипотечной ставки.
Комментировать