Юрий Кочетков: Итоги 1-го полугодия 2016 года на рынке ипотеки

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

В Москве все идет по плану

Итак, ипотека столицы. По данным Центробанка РФ московскими банками и финансовыми организациями по итогам второго полугодия было выдано 23183 ипотечных кредитов на сумму 84,19 млрд.рублей. Эти показатели примерно в два раза превышают итоги аналогичного периода 2015 года (тогда было выдано 11446 кредитов на 44,44 млрд.рублей) и лишь немного отстают от ударного 2014 года (было выдано 24087 кредитов на 88,39 млрд.рублей).

Фактически, столичная ипотека полностью преодолела кризисный период и рвётся на рекордные показатели. Данные Росстата, которые учитывают зарегистрированные в Москве договора ипотеки в пользу закона, выданные любыми банками, подтверждают этот тезис.

Последние месяцы регистрируется более двух с половиной тысяч договоров/мес. В 2014 году аналогичный показатель составлял до трёх тысяч договоров в месяц, а в 2015 – менее двух тысяч.

Обратим внимание на средний размер выдаваемого кредита – в 1-м полугодии 2016 года он варьировался в диапазоне 3,63-3,83 миллиона рублей. Это сопоставимо с 2014 годом (3,7 млн.рублей) и чуть уступает 2015 году (3,9 млн.рублей). Разница примерно соответствует разнице в средней цене квадратного метра по годам. Напомним, что в 2015 году был пройден максимум рублёвых цен, с тех пор цены снизились примерно на 5-7% в рублях.

Подмосковье отстает

В Подмосковье ситуация несколько иная. По итогам 1-го полугодия местными кредитными организациями выдано 20058 ипотечных кредитов на сумму 52,7 млрд.рублей. Сравниваем с аналогичным периодом 2015 года – тогда было 18602 на 49,53 млрд.рублей. То есть, за год стало чуть лучше.

А теперь вспомним 2014 год с его 63,88 млрд.рублей в 23793 кредитах. Вывод: до 2014 года рынку областной ипотеки ещё расти и расти.

Средний размер выдаваемого кредита в Подмосковье варьируется год от года слабо. 2,62-2,65 млн.рублей на один кредит – вот характерный показатель, за пределы которого областная ипотека пока особо не выбирается.

Интересно, что в этом году в Московской области совершенно непопулярны ипотечные кредиты, выдаваемые в валюте. За полугодие выдано всего 3 таких кредита, один из которых, правда, на гигантскую сумму порядка 30 млн. в рублях (вид иностранной валюты ЦБ РФ в своей статистике не указывает). Ранее число валютных кредитов здесь исчислялось десятками в полугодие.

Валютная ипотека для избранных

В Москве к валютной ипотеке отношение лучше – 18 таких ипо-кредитов, со средним телом кредита на 22 млн.рублей.

Обратим внимание на то, что тело валютных кредитов едва ли не на порядок превышает размеры рублёвых ипо-кредитов. Это связано с тем, что валютная ипотека направлена, как правило, на объекты элитного сегмента. Здесь могут быть и коттеджи, и пентхаусы, и просто дорогие квартиры центра.

Не стоит удивляться тому, что находятся смельчаки брать кредит в западной валюте. Дело в том, что в дорогом сегменте многие покупатели основной доход получают именно в валюте, так как их бизнес расположен зарубежом. Это т.н. жители всего мира, обладающие недвижимостью во всех концах света и, нередко, буквально живущие в самолёте. Так что здесь как раз всё закономерно.

Одним словом, статистические данные подтверждают то, о чём говорят аналитики рынка недвижимости и опытные риэлторы. Рынок прошёл своё дно и пошёл на восстановление. Основным мотором этого движения была и остаётся ипотека. Без этого инструмента дела бы на рынке были буквально катастрофическими.

Ипотека стимулирует и сегмент новостроек, и вторичный рынок. Значимость и там, и там довольно высока, причём, всегда стоит иметь в виду, что ипотека первичного рынка ещё поддерживается и государственными субсидиями.