Строят в Москве меньше, но запасают больше

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

По всем признакам застройщики сосредоточились на создании задела строек будущих лет с разрешениями до 1 июля 2018 года. Туда ушли и силы, и деньги.

Провал статистики

Что-то странное опять творится с московской стройкой. По итогам первого полугодия в Первопрестольной наблюдается резкое снижение ввода жилья. Росстат собрал данные о введенных квадратных метрах и наглядно продемонстрировал – дело плохо. Какие цифры мы видим в отчётах?

По сведениям Росстата за первое полугодие введено в Москве 722,1 тыс.кв.метров жилья, из которых 153,7 приходится на усилия физ.лиц (ИЖС). То есть, институциональные девелоперы построили в Старой и Новой Москве 568,4 тыс.кв.метров. За аналогичный же период прошлого года ввод многоэтажных зданий составил 745,4 тыс.кв.метров. Налицо падение ввода на 25%!

Стоит вспомнить, что и прошлый год сам по себе демонстрировал резкое снижение ввода в первые шесть месяцев. Однако разбирательство тогда показало, что причиной были пертурбации со стройкой Новой Москвы. В итоге дела удалось поправить, и в итоге за 2017 год чиновники отрапортовали о 3,42 млн.кв.метрах ввода. Сюда ещё следует добавить полмиллиона кв.метров в апартаментных зданиях.

Обратимся к свежим данным по Новой Москве, быть может, они и сейчас объяснят – что происходит?

Новая Москва строится, старая – не очень

В пресс-релизе столичного департамента развития новых территорий указывается о вводе 406 тыс.кв.метров жилья. Очень неплохой показатель, кстати. Особенно если вычесть эти метры из общего столичного ввода. А вот после вычитания впору схватиться за голову – на долю Старой Москвы приходится всего 316,1 тыс.кв.метров введённого жилья за полгода.

То есть, в нынешнем 2018 году провал целиком на совести застройщиков Москвы в старых границах. Вчитаемся: 316,1 тыс.кв.метров при годовой норме более чем в 2 млн.кв.метров. А глава столичного стройкомплекса Марат Хуснуллин вообще обещает в ближайшие 5 лет возвести 20,5 млн.кв.метров жилья, то есть правильный темп – более 4 млн.кв.метров ввода в год (свежее интервью «Вечерней Москве»).

Фактически, строители стали затягивать ввод объектов, видимо, предпочитая всё сдать в конце 2018 года (это в лучшем случае). Но проницательный читатель помнит, что сейчас за перенос сроков ввода застройщикам грозят суровые кары – дольщик вправе обратиться в суд за компенсацией.

На всякий случай проверим ещё один важный показатель, регистрируемый Росстатом. Речь идёт о статистике помесячного объёма выполненных строительных работ. Да, сюда зачисляется и стройка нежилых объектов, но нам важно узреть динамику. Росстат свидетельствует – на протяжении всех 6 месяцев 1-го полугодия налицо существенное снижение объёма строительных работ. К примеру, в июне 2018 – на -34,2%, а в лучшем по этому показателю январе – на -9,9%.

Куда пошли деньги дольщиков?

Понятно, что снижение объёмов работ связано напрямую со снижением финансирования. По сути, мы видим, что в столичную стройку идёт всё меньше и меньше денег. Перестали покупать?

Нет, с продажами в Москве всё просто великолепно. Дольщики дружными рядами несут свои кровные и заёмные в отделы продаж девелоперов. За шесть месяцев 2018 года в Москве зарегистрировано 33888 ДДУ против 23862 за сопоставимый период 2017 года.

Куда же ушли деньги дольщиков? Единственным правдоподобным объяснением может служить резкое увеличение числа выданных разрешений на строительство в первом полугодии. Так по Москве за этот период было выдано разрешений на 17,7 млн.кв.метров (против 4,4 млн.кв.метров 2017 года за этот период).

Чтобы получить разрешение необходимо:

1. приобрести участок;
2. выполнить предпроектные работы и пройти ГЗК;
3. разработать и защитить проект со всей рабочей документацией;
4. собрать все необходимые прочие разрешения.

На эти пункты уходит иной раз до 50% всех затрат на реализацию девелоперского проекта.

По всей видимости, застройщики предпочли пустить собранные деньги не на текущую стройку, а на создание задела будущих лет. Ведь на проекты с разрешениями до 1 июля 2018 года не распространяются многие свежие ужесточения законодательства о долевом строительстве. Имея достаточный запас проектов с «правильными разрешениями» можно комфортно пережить переходный период маршрута «долевое строительство – проектное финансирование».

Стройкой же пришлось поступиться. Ну а что же дольщики? Дольщики потерпят и подождут – они у нас привыкшие.