Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
В целом. 2016-й для рынка столичных квартир был годом трудным, но в то же время и плодотворным. И владельцы квартир, и застройщики, и покупатели нащупали ту планку цен, при которой идут сделки. Это дало возможность успешно закончить год по основным показателям – числу сделок, объёмам торгов, количеству выданных ипотечных кредитов.
«Вторичка»-2016: цены стоят, скидки растут, нотариусы зарабатывают
Мало сомнений в том, что вторичный рынок столицы год 2016-й будет вспоминать с некоторым содроганием. Начнём с того, продать квартиру по установившемуся ещё с конца прошлого года уровню цен было малореально. Потенциальные покупатели настойчиво требовали существенных скидок. Эксперты компании ИНКОМ оценивают средний дисконт в конце 2016 года на уровне 8,5%. Это примерно в 2 раза больше дисконтов докризисных времён. Фактически, семейная квартира в хорошем спальном районе, которая стояла по ценнику в 10 миллионов рублей, должна была опуститься по цене почти на миллион! Только так можно было выйти на сделку.
А если ты не хочешь демпинговать, то будь готов к многомесячным ожиданиям – средний срок экспозиции квартир вторичного рынка превысил отметку 100 дней.
В середине лета 2016 года нас ждала ещё одна неприятность – это переход на нотариальное оформление сделок на вторичном рынке. По сути, это и потерянное время (лишний шаг в сделке), и увеличившиеся расходы. Для депрессивного рынка это лишь дополнительный повод к распаду наметившихся сделок.
Ипотека-2016: госсубсидия, падение ставок, рост объемов
Ипотечный рынок, наоборот, будет вспоминать уходящий год с ностальгической грустью. Отличные статистические показатели и по оборотам ипо-сделок, и по их числу. Приемлемые ставки, государственное субсидирование, плюс отсутствие нервотрёпки для кредитующих банков (год пролетел без особых финансовых потрясений) – всё это способствовало успешной работе и ипотечных брокеров, и сотрудников кредитующих банков. Не остались внакладе и клиенты.
К слову, о субсидировании. По всей видимости, 2016 год станет последним для программы госсубсидий. Ключевая ставка Центробанка опустилась достаточно низко, чтобы ипотечная ставка с субсидией и без субсидии стали малоразличимы на фоне остальных условий ипо-кредитования. С другой стороны, государство настойчиво сокращает все виды расходов вследствие ожидаемого исчерпания стабфонда.
На этой ноте стоит перейти к первичному рынку, для которого и была разработана программа госсубсидий. Рынок новостроек также пережил не лучшие времена в 2016 году. Здесь не было каких-то особых изменений правил игры (они ожидаются в 2017 году), жизнь шла обычным чередом, но жизнь эта была нелёгкой.
Новостройки-2016: акции, скидки, акценты спроса
Начнём с того, что 2016-й год не перестал быть годом существенных скидок на новостройки. Ожидалось, что застройщики, пережившие труднейший 2015-й год, адекватно скорректируют свои ценники, но видимо только этой коррекции не хватило. Ограниченность спроса в условиях постоянно возрастающей конкуренции заставила вновь прибегать к испытанным маркетинговым ходам. По целому ряду проектов покупатель при условии 100% оплаты мог рассчитывать на любезное снижение цены на 10-20%. Застройщики соревновались и в том, чей бюджет сделки будет ниже, однако кое-кого это подвело.
Дело в том, что девелоперы начали откровенно мельчить в проектировании, что для столичного покупателя не слишком приемлемо. Большая доля малокомнатных квартир, ограниченная площадь никак не прибавляли жилым комплексам привлекательности в глазах покупателя. Наоборот, вырос спрос на просторные, качественные квартиры, которые оказались в дефиците. Несколько проектов были вынуждены прибегнуть к объединению маленьких квартир.
Ещё одна тенденция в ассортименте – это уменьшение доли апартаментных комплексов в общем предложении новостроек. Здесь, конечно, сказалась позиция городского руководства, которое дало зелёный свет переводу апартаментов в полноценные квартиры. Более того, застройщики охотно пользуются возможностью изначального перевода функционального назначения участка под стройку с нежилья на жильё. Это позволяет сразу проектировать жилые комплексы на месте промзон и старых административно-офисных зданий.
О значительном росте и расширении предложения столичных новостроек и говорить не приходится. Только в Старой Москве на первичный рынок вышло почти восемь десятков новинок жилых комплексов или новых очередей строительства в старых. Общий объём поступивших квартир и апартаментов составил более 2,3 миллионов кв.метров. В Новой Москве новинки первичного рынка составили 1,37 млн.кв.м.
В сумме это даёт почти 3,7 млн.кв.м., что ощутимо превышает объёмы поглощения рынка столицы, которые оцениваются как 3-3,5 млн.кв.м/год. Вследствие этого мы и имеем непрерывный рост предложения столичных новостроек.
В заключение ещё раз вернёмся к ценам.
И на первичном, и на вторичном рынках ценник в рублях принципиального изменения за год не претерпел. В то же время уровень скидок остался сопоставим с уровнем 2015 года или даже чуть превысил его. По сути, это означает снижение реальных (не номинальных!) цен на столичные квартиры.
Уровень инфляции по предварительным данным в этом году – 6%, таким образом, снижение реальных цен также может быть оценено в 6% как минимум. Именно на такой пессимистической ноте мы и входим в новый 2017 год.
Комментировать