Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Таким образом, не сбылись и мрачные прогнозы, предрекавшие обвал рынка, но не свершились и чаянья нового витка роста рынка. Номинальные рублёвые цены не поменялись, скидки остаются доминантным требованием покупателя, а число сделок немного выросло.
Если считать цены по-честному
Стабильность цен счастливыми квартирных хозяев не сделала. Так или иначе, но инфляция по данным Центробанка РФ составила около 5,4%, а если учесть, что ключевая ставка даже после понижения составила целых 10%, то мы понимаем, что держать деньги в квартирах вторичного рынка Москвы оказалось попросту невыгодно.
Мы, аналитики, привыкли исчислять цену метра в абсолютных значениях. На небольших промежутках времени и в более-менее спокойный период этот подход работает. Инфляция как бы оказывается вынесенной за скобки. Но если взять более протяженный период, то...
Вот, предположим, продали вы квартиру за 10 млн. рублей в 2013 году. А затем ваш покупатель перепродал её за те же 10 млн.рублей в 2016 году. Вроде бы сумма та же, но, как говорят в Одессе, это две большие разницы. Рубль за этот период капитально потерял покупательную способность.
Более грамотный подход – исчислять цену кв.метра в т.н. реальных ценах. То есть, берутся номинальные цены в каждый момент времени и делается поправка на инфляцию. Такой подход очень распространён в анализе рынка на Западе. Это даёт возможность корректно соотносить цены в различные периоды времени.
Если, к примеру, за основу взять цену кв.метра далёкого 2000 года и привязать к ней реальные (то есть, очищенные от инфляции) цены в течение 16 лет, то мы получим поразительную картину. Пик реальных цен наблюдался в 2008 году перед кризисом осени 2008 года. Реальная цена тогдашнего метра ровно в три раза была выше, чем в 2000 году. То есть, человек, продав квартиру в 120 кв.метров и вложив деньги в валюту или депозиты так, чтобы они прирастали на размер рублёвой инфляции, обнаружил бы в 2008 году, что даже на эти наращенные деньги он купил бы всего 40 кв.метров московской жилплощади.
Но случился первый кризис, цена быстро опустилась, и кв.метр стал стоить в реальных ценах 2,3 от цены 2000 года. Затем случился ещё один кризис 2014-2015 годов, и указанное значение стало составлять уже двойку. А великое стояние номинальной цены в 2016 году опустило это значение до 1,8. Вот такая незамысловатая арифметика.
Всё возвращается на круги своя
Цифру в 1,8 от исчисляемой цены 2000 года мы на самом деле уже видели. Это был декабрь 2005 года. За 11 лет реальные цены квартир выписали замысловатую фигуру, и снова вернулись в эту точку. Для справки цена барреля нефти URALS сейчас составляет $52,4, а в том далёком декабре - $53,96. Таким образом, нефть совершила аналогичный кульбит за те же 11 лет.
Взаимосвязь цен на квартиры и долларовых цен барреля нефти уже давно подмечена аналитиками. Взаимосвязь это опосредованная – доходы от продажи углеводородов формируют доминирующую часть бюджета РФ, что оказывает влияние на денежную политику ЦБ РФ, и, в конечном итоге, отражается на динамике цен на столичную недвижимость.
Сделки – единственная радость продавца
Интересно проанализировать ещё один показатель – статистику сделок на вторичном рынке недвижимости. Коли мы вспомнили декабрь 2005 года, то поднимем и цифры сделок: 9200 обычных сделок за этот месяц и 511 ипотечных сделок (доля ипотеки ~5%). Ныне картина поменялась кардинально: по данным Росреестра за декабрь 2016 года было осуществлено 16985 переходов прав и 4149 ипотечных сделок всех видов. Если вычесть сделки ипотеки в силу договора и договора мены/наследования, то выйдем примерно на четырнадцать с половиной тысяч сделок купли-продажи и 3200 ипотек в силу закона. Доля ипотеки в итоге ~22%.
Суммарно 2016 год в принципе показал неплохие результаты по числу переходов прав на квартиры: 124 974 за год. Это меньше, чем в относительно благополучном 2014 году (162 038 переходов прав), но больше, чем в откровенно кризисном 2015-м (113 769). В значительной степени ситуацию выправила ипотека – в прошлом году ставки снизились до приемлемых 12-13%, и суммарное число договоров ипотеки в силу закона за год составило более 33 тысяч. Это примерно на треть больше, чем в 2015 году.
Рост сделок по итогам прошлого года объясняется не только активностью ипотечников. Как было указано ранее – снизилась реальная цена кв.метра столичных квартир. Квартиры стали более доступны для тех, нарастил свой доход хотя бы на уровень инфляции. На рынок также пришли те наши сограждане, кто выиграл в ходе истории «санкции-антисанкции». Речь идёт о регионалах, связанных с производством замещающих продуктов и сырья.
Одним словом, 2016 год – не самый плохой год на вторичном рынке Москвы. Продавцы квартир стали более лояльны, осознав тревожные рыночные перспективы. Ипотечные банки привели к разумным цифрам свои ставки по кредитам. Подвела лишь статистика доходов сограждан, однако для роста этих самых доходов, способного запустить бум на рынке недвижимости, необходим серьёзный экономический рывок страны.
Комментировать