Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В колоссальном выигрыше оказываются банки, а вот все остальные участники только проигрывают.
Красное и белое
Финансовый саммит по недвижимости – ежегодное мероприятие, организуемое в столице ассоциацией PRO Estate. На нём эксперты и приглашенные спикеры обсуждают деловую повестку в области финансирования проектов по недвижимости. В этом году данная тема приобретает особый резонанс в связи с обязательным переходом отрасли жилищного строительства на проектное финансирование.
Чиновники уже давно условно разделили строительные проекты на три группы. В первой – старые проекты, где продано свыше 10% площадей, а строительная готовность – свыше 30%. Этим стройкам будет позволено работать по старой схеме ФЗ-214, то есть напрямую привлекать деньги дольщиков через договора ДДУ.
Во второй группе – новые стройки с качественным управлением, частичным финансированием от самого застройщика и выполнением основных условий (требований банков) по проектному финансированию. Это "белая зона", в которой, как считают чиновники, всё будет прозрачно, контролируемо и надёжно.
Третья группа получила название «красной зоны». Здесь проекты, которые не могут рассчитывать на старые условия ФЗ-214, и, в то же время, у них нет шансов получить проектное финансирование от банков. Понятно, что это самые рискованные проекты и не слишком надёжные застройщики. По оценке министра Госстроя Владимира Якушева объём таких проектов в стране ~14,3 млн.кв.метров.
Анна Авдокушина (руководитель отдела Гарантийные продукты ДОМ.РФ) показала на саммите объемный опросник, на основании которого происходит оценка готовности застройщика к проектному финансированию и оценивается риск его проектов. Попасть в «белую зону» рядовому застройщику, особенно региональному, невероятно трудно.
По словам эксперта для проектов «красной зоны» власть готовит отдельные формы проектного финансирования, вне коммерческих банков. Для этой цели потребуются значительные вливания из бюджета.
Сколько стоит реформа
Со ссылкой на исследования Сбербанка РФ Анна Авдокушина обнародовала следующие тревожные оценки: наиболее вероятно, что цена проектного финансирования для девелоперов окажется в вилке 7-15%. Это ощутимо выше, чем предварительные оценки в 4-8%, о которых рассуждали ещё полгода назад. Дело в том, что 4% - это идеальная ставка кредитных денег в Сбербанке для старых, проверенных клиентов при условии обильного наполнения эскроу-счетов деньгами покупателей новостроек. А вот для нового клиента ценник кредитования начнётся уже от 13%. При этом не стоит забывать, что девелоперам придётся дополнительно оплачивать и обслуживание эскроу-счетов, и прочие банковские услуги.
В итоге рост цены на продукт для покупателя должен вырасти на 9-13% при условии сохранения маржи застройщика. Однако мы хорошо знаем, что желаемое не означает свершившееся. Рынок может попросту не вырасти и, более того, рухнуть в условиях очередного финансово-политического кризиса.
Филиппу Литвиненко (директор департамента трансакционного бизнеса и привлечения ресурсов МКБ) был задан вопрос – как поведёт себя банк, давший проектное финансирование, в условиях снижения рынка и недостаточной наполняемости эскроу-счетов проекта. По словам представителя банковской сферы, банк будет вынужден удерживать высокую процентную ставку по кредиту, а в случае дефолта по процентным платежам - забрать залог. То есть, тот самую новостройку, которую он кредитует.
Именно подобную ситуацию назвал крепостным правом банков на застройщиков и дольщиков Владимир Гамза (председатель Комитета ТПП РФ по финансовым рынкам и кредитным организациям). По его словам, никакого проектного финансирования на самом деле нет. Банк не несёт рисков неуспеха проекта, по проекту не создается отдельный паевой капитал.
Мы имеем банальное кредитование, которое, вдобавок, законодательно навязано рынку нового строительства. Покупатель новостройки будет вынужден отдавать свои деньги банку и, если он берёт ипотечный кредит, неизбежно будут теряться все выплаченные проценты по ипотеке в случае дефолта проекта.
Очень хочется жить
Мысль о том, что банки получают исключительные права на прибыль от проекта в условиях практически нулевых рисков, звучала буквально на каждом втором выступлении спикеров 5-го финансового саммита по недвижимости PROFin.
Сергей Ишков, партнер и управляющий директор Boston Consulting Group, отметил, что при этом банки демонстрируют неготовность и, главное, у застройщиков нет критериев взаимодействия с банками. Это означает непредсказуемость бизнеса. Невозможно начинать проект, приобретать земельную площадку в условиях, когда ты не понимаешь – получишь проектное финансирование или нет, а если получишь, то на каких условиях.
В итоге Татьяна Шелягина (управляющий партнёр Kaskad Family) продемонстрировала целый перечень противоречий между банком и застройщиком по пониманию проектного финансирования, а закончила своё выступление фразой, что «застройщикам очень, очень хочется жить».
Но как жить и выжить застройщикам в условиях нового крепостного права рецептов никто не дал. Да это, увы, пока невозможно в принципе.
Комментировать