Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Десять, а может и сто раз уже писали про отсутствие прописки-регистрации, про инсоляцию, про иные нормы оплаты ЖКХ. Но практиков, в не меньшей степени, интересует сам продукт. Сделаем небольшой обзор с точки зрения — откуда апартаменты образуются и к чему это ведёт с точки зрения потребителя (будущего жильца).
1. Промышленные здания как источник апартаментов
.jpg)
Учитывая их обилие в нашем городе и всей стране, промздания способны стать апартаментным клондайком. Их отличительная особенность — ощутимо большая высота потолка, чем в случае жилья и характерные конструктивные особенности (выступающие балки, панельные перекрытия, простенки из неотделанного кирпича).
Высокие потолки здесь неизбежно передаются апартаментам, что даёт возможность выдавать в продажу лофты (крупные открытые жилые помещения с высоким потолком) либо апартаменты с антресолью.
Конструктивные особенности — неизбежное наследие, также передающееся апартаментам. Благодаря этому мы можем наблюдать в них торчащие не к месту колонны, балки на потолке, нетрадиционные конфигурации пространства и т. п.
Ещё стоит заметить, что от промздания в качестве наследства могут достаться огромные проёмы окон, нестандартные по высоте двери, перепады уровня пола. Словом, архитектору жилого пространства здесь приходится поработать.
2. Административные здания как источник апартаментов
.jpg)
Советские административные здания не слишком разнообразны по своей архитектуре. Их в большинстве случаев отличает коридорно-кабинетная планировка и несколько увеличенные потолки и окна.
В итоге апартаменты здесь наследуют коридорную систему: в результате на этаже может оказаться 20–40 апартаментов. Второе следствие — значительная их часть (вне зависимости от комнатности) имеет выход окон только на одну сторону. Это ощутимый потребительский минус для крупных квартир.
Кстати, коридорная система ведёт и к тому, что на одну лифтовую шахту может приходиться слишком много жилых помещений. То есть, ждать лифта иногда придётся долго.
3. Общежития как источник апартаментов
Очень перспективный ресурс с учетом минимального количества необходимых преобразований. По сути дела, советское общежитие — это обычный жилой дом с коридорной системой помещений (не берём во внимание общежития, преобразованные из иных зданий). В отличие от предыдущих случаев здесь не будет высоких потолков и больших окон. Также, скорее всего, возникнет проблема с лифтами — многие общежития в принципе не оснащались этим видом механизации.
Заметим, что в общежитиях всегда есть запасная лестница. Апартаментное здание унаследует и её с возможным формированием второго входа на нижний этаж.
В итоге, апартамент в бывшем общежитии будет сильно напоминать обычную квартиру с тем нюансом, что она окажется ограниченной площади, и окна снова будут выходить на одну сторону. Никаких лофтов и антресольных квартир здесь, конечно, не возникнет.
4. Гостиницы как источник апартаментов
.jpg)
Советские и дореволюционные гостиницы также очень привлекательный для девелоперов объект приложения труда. Как и в случае общежитий, здесь на выходе получается привычный и по высоте потолка, и по конфигурации помещений продукт. Однако гостиницы специализированной постройки имеют, к примеру, такие нюансы как дополнительная лифтовая шахта для персонала, просторная и удобная входная группа, высокие потолки 1-го этажа и многое другое. Грубо говоря, здесь просто выше класс объекта. То есть, потребительские качества апартаментов здесь будут выше, чем в случае прошедшего приспособление общежития.
Важной особенностью апартаментов гостиничного формата является возможное смешение двух функций в одном здании. То есть, объект может в конечном итоге приспособления/редевелопмента представлять из себя апартаментно-гостиничный комплекс. Интересно, что единственный в Москве новый строящийся апарт-отель Y’es — это, по сути, смешанное гостинично-жилое здание с двойной функцией. Можешь просто жить здесь с семьёй, а можешь сдавать в краткосрочную или долгосрочную аренду.
5. Нежилые помещения 1-ых этажей домов как источник апартаментов
.jpg)
Это, пожалуй, самый необычный ресурс для апартаментного девелопмента. Тем не менее, это вполне перспективное направление. Любое нежилое помещение первого этажа в обычном жилом доме может быть переделано в полноценный апартамент с собственным отдельным входом.
В принципе, в Москве накоплен огромный фонд подобных помещений, далеко не все из которых приносят ощутимый доход. Простой пересчёт (капитализация дохода) показывает, что в таких случаях жилое помещение даже 1-го этажа может стоить в разы дороже. Как отмечено, апартамент в этом случае наследует отдельный вход с улицы или двора. Вполне возможно, что и высота потолка здесь будет приличная — в советское время во многих проекта изначально закладывалась увеличенная высота для нижних этажей.
Стоит заметить, что два десятилетия назад наблюдалась обратная тенденция — скупались квартиры 1-ых этажей и переделывались в доходоприносящую недвижимость (магазины или офисы).
Подводя итог, отметим, что апартаментный подход в девелопменте ещё делает первые шаги даже в столице и, возможно, будут найдены и иные возможности работы в данном направлении. Ну, а в регионах следует очень пристально вглядываться в московскую практику.
Комментировать