Юрий Кочетков: Как московская урбанизация влияет на рынок

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Обрушившаяся критика, в первую очередь, затронула различные неудобства для горожан и подозреваемый перерасход средств. Почему так всё плохо, некрасиво и куда делись деньги.

Однако вопросы можно и нужно поставить шире – как принятая администрацией мэра Сергея Собянина политика в целом влияет на город, жизнь в нём, на его недвижимость и, конечно, на рынок недвижимости.

Кому вершки, а кому корешки

Для затравки приведём один пример. В 2013 году стартовал один небезынтересный проект реконструкции старого здания в Большом Черкасском переулке, теперь это апартаментный комплекс St.Nickolas. Параллельно стройке внезапно развернулась реконструкция Никольской улицы, и вместо трафика машин новые жильцы этого комплекса оказались соседями прелестной пешеходной улицы. Буквально за год те, кто входил в проект по ценам 12-14 тысяч долларов за кв.метр удвоили свой капитал.

А вот обратный пример. Активное введение платной парковки в центре вкупе с жёсткими штрафами за неправомерную парковку менее чем за год обрушили ставки аренды за нежилые помещения первых этажей центральных проспектов.

Магазины и дорогие рестораны, облюбовавшие в прошлое десятилетия Тверскую и ряд других улиц, начали разбегаться кто куда, а вакантность помещений выросла втрое с ранее привычных 3-4 процентов. Ведь покупатели на дорогих автомобилях составляли доминирующую часть покупателей. Ставки аренды начали падать, а экономические проблемы добили этот сегмент рынка ритейла.

Зато на волне этих перемен неожиданно выиграли крупные торговые центры, обладавшие парковками – те же ГУМ и ЦУМ, к примеру. Бывшие арендаторы уличного ритейла попросту перебежали к ним.

Но, как говориться, свято место пусто не бывает – и вакантные помещения первых этажей стали заполняться кальянными, пивными, недорогими кафе и прочим, как говорят специалисты, кэтерингом. Именно этот формат, ориентированный на пешеходного потребителя, неожиданно выиграл от реконструкции центра. Обновлённые улицы и переулки привлекли молодёжь, туристов, жителей окраин столицы, не избалованных «Мерседесами» и «Ламборджини».

Вы думаете - на этом цепочка воздействий заканчивается? Конечно, нет.

Насыщение центра города новыми форматами времяпрепровождения интенсифицировало жизнь здесь, и особенно жизнь ночную. А это ударило по качеству обитания местных жителей – переулки стали гораздо более шумными и многолюдными и шумными, дворы же перестали быть чистыми и пустынными. Коренные жители центра, естественно, стали возмущаться и пытаться как-то огораживаться. А если говорить про рынок, то в таких шумных местах попросту упали ставки аренды и цены на квартиры.

Приведённые истории красноречиво говорят о том – насколько чувствительна ткань города к любому воздействию. Даже если это просто обновление зданий или упорядочивание размещения автомобилей.

Метро как фактор рынка

Наиболее серьёзным изменениям в последние годы подверглась, конечно, транспортная сеть. Расширяется список станций метро, строятся развязки и новые дороги, реконструируются путепроводы.

Считается, что появление станции метро резко вздымает цены и на аренду, и на продажу квартиры. Это действительно так. К примеру, станции «Жулебино» и «Котельники» стимулировали спрос на жильё в Люберцах и Котельниках, что привело к ожидаемому росту цен. Но вместе с тем, это означает, что пропорционально упал спрос на другие города и посёлки восточного направления, ведь закон сообщающихся сосудов никто не отменял.

Впрочем, наибольшее влияние реконструкции метрополитена на себе испытал рынок коммерческой недвижимости. Речь идёт о тотальной зачистке пространств вокруг станций метро (подземные переходы, площади). Кроме того, хорошо видно, что серьёзно опустели и внутренние помещения станций – исчезли газетные автоматы-вендоры, рекламные щиты.

В результате спрос граждан переместился на стационарные объекты торговли и, что интересно, на помещения первых этажей в жилых домах. В 2016 году вакантность таких коммерческих объектов вновь вернулась к норме – подавляющее большинство нашло своих арендаторов.

Главной проблемой текущей реконструкции и благоустройства Москвы, по мнению экспертов, является бессистемность и непроработанность основ. Городской социум не понимает – зачем, что, как и в какой последовательности будет сделано. Всё это на головы москвичей обрушивается подобно природному катаклизму.

Это порождает слухи и домыслы. Зачем уничтожают палатки и ларьки? Это происки крупных торговых сетей, уничтожающих конкурентов. Зачем кладут в третий раз на одном и том же месте плитку? Чтобы распилить очередной бюджет. Ну и так далее.

Тем не менее, масштабная реорганизация города налицо. Меняется стиль жизни в городе, меняется его недвижимость, меняется и рынок. Горожане приспосабливаются к изменениям, ищут новые ниши и, временами, устраивают протесты. Не все выигрывают в ходе изменений, но Москве всё-таки нужно обновляться, чтобы оставаться городом 21 века.