Как реновация Москвы отразится на рынке новостроек

Сейчас сложно сказать, как на самом деле отразится принятый закон на жителях тех самых пятиэтажках, более того, нельзя с уверенность. утверждать, будет ли по нему действительно проводится снос и переселение. Но влиять на рынок он уже начал сейчас

Основные претензии противников закона о реновации сводятся к тому, что он подрывает доверие к институту частной собственности как таковому. А также искусственно выводит из рыночного оборота 7-10% квартир (т.к. и продавцы, и покупатели начинают избегать сделок с квартирами с непонятной перспективой).И тот, и другой фактор способны привести к общему снижению активности на рынке, что гораздо пагубнее снижения цен.

В-третьих, заложенная законе возможность возводить здания без учета ранее принятых генпланов, без учета вида разрешенного использования земли, с отклонениями от федеральных стандартов, вызывает опасения общего ухудшения жилой среды.

Почему закон «О статусе столицы Российской Федерации» подрывает институт частной собственности?

Начнем с того, что с момента возникновения Российской Федерации как государства, вопросы сноса и реконструкции регулировались исключительно на местном уровне. И только когда был понадобились делать массовые изъятия земель в связи с Олимпиадой в Сочи, приняли закон федеральный. Для чего?

Пока закон региональный, справедливость решений, принятых в соответствии с ним, всегда можно обжаловать в судах на более высоком уровне. А как только закон становится федеральным, то пропадает сам повод для обращения в суд – все же сделано по закону. Представляете, что было бы, если бы выселяемые сочинцы начали поголовно судиться, а до окончания суда – продолжать жить в своих домах?

Давайте проведем небольшую ретроспективу законов, определяющих снос пятиэтажек в Москве.

90-е годы. Их принято называть «бандитскими». Между тем, право «новорожденной» частной собственности оберегалось очень ревностно. Поэтому, если кто-то не хотел расставаться со своей квартирой или домом, то легче было надавить на него «по понятиям», чем найти «законный» способ отнять недвижимость.

В то время, с одной стороны активно продвигали тезис, что люди сами должны заботится о своей недвижимости, а с другой – пытались что-то сделать с пятиэтажками, срок службы которых подходил к концу.

Пожалуй, самый первый российский (не советский) документ – это постановление Моссовета от 14.05.91 N 859 «О мерах по ускорению реконструкции и модернизации пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения», которое, практически, не было выполнено.

Следующее значимое постановление N 735 было принято 6 сентября 1994 г. «О первоочередных мероприятиях по обеспечению программы комплексной реконструкции и модернизации пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения»

В этом постановлении выдвинута концепция «волнового» переселения. То есть префектуры должны выделять место, на котором строился дом (в первых постановлениях его называли «пионерским», в последующих – «стартовым»), в который переселялись первые жители пятиэтажек. Далее, их дома сносились, на этом месте строили новый дом и т.д. Правительство Москвы участвовало землей, инженерными коммуникациями, сами дома возводились на деньги частных инвесторов. Поэтому «переселенцами» заполнялись не все квартиры, остальные инвестор реализовывал на свободном рынке.

Что важно: никаких специальных планировок для переселенцев не было. Инвестору нужно было реализовывать квартиры в строящемся доме. Значит, сам дом, как минимум, должен был быть современным и качественным.

Права граждан при этом регулировались Постановлением Правительства Москвы N 576 от 12.07.94 «Положения о порядке возмещения убытков собственникам жилых помещений при отселении их из домов, подлежащих сносу, реконструкции, комплексному капитальному ремонту, и по другим основаниям». В нем были, например, такие нормы «Оценка жилых помещений, если дальнейшее их использование окажется невозможным, производится по сметной стоимости аналогичного нового жилого помещения» (иными словами, если вы освобождали двухкомнатную квартиру в разваливающемся доме, то для оценки в качестве сравнения бралась аналогичная новая квартира).

Собственник мог выбрать, что ему нужно – и получить большее или меньшее помещение с выплатой разницы в потребительской стоимости.

Компенсация производилась из средств застройщика. Он же компенсировал и затраты на переселение.

Похожие документы принимались почти каждый год. Например, в 1995 году это было постановление Правительства Москвы от 24.10.95 N 876 «О ходе реализации программы комплексной реконструкции массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения на период до 2000 года». В 1998 году - Постановление N 48 «О ходе реконструкции пятиэтажного и ветхого жилищного фонда города до 2000 года».

Главная особенность данных постановлений была в том, что право собственности на квартиру не оспаривалось. Застройщик должен был сделать так, чтобы обитателю пятиэтажки стало выгодно переехать в новую квартиру.

А о том, что снос и новое строительство на этом месте выгодно застройщику, говорит вот такое сообщение из пресс-релиза компании «Континент», разосланного в апреле 2014 года: «По опыту компании, даже при ограничении высотности новых домов, количество квартир по сравнению с пятиэтажкой увеличивается в среднем в 5 раз. А это значит, что при сносе, например, квартала из 8 стандартных панельных пятиэтажных домов на 80 квартир каждый, на их месте можно будет получить 3200 квартир. Если учесть, что 650-700 из них «уйдут» под переселение жителей, то для коммерческой продажи останется не менее 2500 объектов».

В 2006 г вместо Постановлений Правительства Москвы был принят городской закон (от 31 мая 2006 года N 21 «Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве), который, правда, уже с многочисленными изменениями, действовал до настоящего времени.

Но даже этот Закон N21, такой либеральный к жителям в свете нового закона о реновации, был гораздо жестче предыдущих норм. В частности, семья, стоящая на очереди, как нуждающаяся в улучшении жилищных условий, могла при расселении получить квартиру большей площади, но только на условиях социального найма (правда, возможность приватизации в будущем сохранялась за несовершеннолетними детьми).

Об изъятии квартиры должны были уведомлять собственника за год. Была так же предусмотрена и подробно описана процедура судебного оспаривания компенсации.

В новом законе «О статусе столицы Российской Федерации» собственника уведомляют не за год, а за 90 дней. И нет ни слова о процедуре судебного разбирательства со стороны несогласного собственника. Только о судебном решении в пользу Москвы, если собственник не подписал в течении 90 дней договор о мене.

Остаются открытыми множество вопросов, связанных с собственностью, особенно, налоговых. Например, сможет ли собственник, получивший квартиру в результате сноса пятиэтажки, продать ее без уплаты налога в ближайшие три года? Можно ли будет доплатить и получить квартиру большей площади или «разъехаться». Хотя это, не самое страшное. Подобные «мелочи» потом могут конкретизировать.

Главная особенность этого закона, что если хотя бы один собственник квартиры в доме, попавшем под реновацию, заключит договор мены, остальные уже не смогут ничего оспорить и должны будут переехать по указанным адресам.

Не забывайте: при обсуждении Закона вице-премьер России Дмитрий Козак произнес ставшую мэмом фразу: «не надо абсолютизировать право собственности». Эти слова очень хорошо показывают общее направление законотворческой деятельности.

Как можно абсолютизировать право собственности?

Собственно, для того, чтобы посмотреть, как проходит реновация в условиях «абсолютизирования права собственности» можно обратиться к опыту Израиля.

Здесь от 30 до 80% жилого фонда в большинстве городов представляет собой аналоги советских «хрущевок». При этом они не только устарели морально и некомфортны (в них нет лифтов и открытых балконов, часто в таких домах холодно зимой и жарко летом), проблемы гораздо серьезнее.

Дело в том, что в ближайшие десятилетия в Израиле прогнозируется землетрясение, равного по силе которому не было с 13 века. Старые панельные дома не обладают должной сейсмоустойчивостью. Кроме того, в них нет убежищ от ракетных и химических ударов. И жителям приходится выходить из дома в убежище на улице. Если учесть, что в 2014 г. сигналы тревоги звучали иногда 8-10 раз за ночь, можно представить себе, как отсутствие убежища в квартире влияет на качестве жизни в таких домах.

Добавим к этому, что в большинстве своем жилье в таких домах было социальным. Изначально оно доставалось жителям по относительно символическим ценам. А часть квартир так не перешли в частную собственность.

Сейчас в Израиле действует две программы. Реконструкция без отселения - ТАМА 38. По этой программе дом достраивается на всю территорию, ему принадлежащую. При этом идет укрепление на случай землетрясений. Жители получают дополнительную обычную комнату, дополнительную комнату-убежище и балкон. Так же в доме устанавливается лифт и новые инженерные системы (включая аварийное освещение на случай перерыва в электроснабжении). Максимально разрешенная надстройка – 2.5 этажа (верхние квартиры можно делать двухэтажными). Собственно, продажа этих квартир и компенсирует все расходы застройщика. Для жителей увеличение площади бесплатно.

Несмотря на привлекательные вроде бы условия, жители не спешат подписываться на ТАМА (нужно согласие двух третей владельцев квартир), т.к. мало кому хочется 1.5.-2 года жить в прямом смысле - на стройке.

Другая программа – «пинуй-бинуй» (снос-строительство). Дом сносится, а жильцам предоставляется новая квартира (стандартный минимум – увеличение комнат минимум на одну + место на стоянке+ общее существенное увеличение площади). Жители могут выбирать – возвратиться во вновь построенный дом на месте старого (аренду квартиры на это время оплачивает застройщик, квартира арендуется уже в соответствии со стандартами «нового жилья») или сразу переехать в готовую квартиру, но в другом месте.

Против «пинуй-бинуй» практически никто не возражает. Хотя подготовка проекта для застройщика и получение всех необходимых согласований, в том числе и с жителями, занимает сегодня около 8-10 лет.

Из особенностей кварталов, отведенных под снос, можно заметить следующее – они быстро приходят в запустение. Жители перестают платить за косметический ремонт подъездов и поддержание ландшафтного дизайна. Так что перед будущим улучшением, очевидно, идет серьезное ухудшение условий жизни.

Так ли устарели пятиэтажки?

Какие претензии есть к «хрущевкам»? Нет лифта? Но в большинстве домов возможно сделать лифты с внешней стороны дома. Цена вопроса – 22-25 тыс. долларов (около 1.5 тыс. долларов с квартиры). Да, конечно, кроме стоимости лифта надо заложить стоимость проекта. Но при массовой установке стоимость проекта минимизируется. Узкие коридоры, маленькие санузлы и кухня? Но эти дома специально проектировались так, чтобы минимизировать общую площадь. И сейчас семья из трех человек с дефицитом бюджета вряд ли предпочтет вместо «двушки» 42 кв. м купить той же площади «однушку», только потому, что она «современнее». Проблемы с канализацией и крышей? Это говорит о необходимости капремонта, а не ветхости здания.

Часто дворы пятиэтажек не рассчитаны на то количество машин, которое есть сегодня. Но и в новых домах сегодня никто не гарантирует машиноместо.

В панельных пятиэтажках низкие потолки (2.55-2.65, в зависимости от проекта). Это реальный конструкционный недостаток с современной точки зрения. И также в таких домах достаточно высокие теплопотери, которые, кстати, сложно убрать просто «утеплением» (т.к. вентиляция, во многом, рассчитана, на проветривание через неплотно закрытые окна). Да, в 60-е годы цемент был дорогим и в дефиците, а топливо – дешевым и в избытке. Поэтому было выгоднее делать тоньше стены и тратить на отопление больше.

Но заботы об энергоэффективности закончились после того, как инициатор соответствующего закона Дмитрий Медведев пересел из кресла Президента в кресло Премьер-министра.

Что касается повышенного износа и аварийности зданий, то в Москве (в отличии, кстати, от регионов), не было случаев обрушения стен, перекрытий и т.д. А если заглянуть в регламент ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий», то станет ясно, что многим домам далеко до неудовлетворительного состояния.

Самые красивые дома под снос

По итогам включения в программу голосования жители примерно 500 домов из 4500 отказались от переселения. Как правило, это владельцы квартир в кирпичных пятиэтажках с высокими потолками, а, иногда, и лифтом.

Качество и расположение дома, по-видимому, играют меньшую роль, чем социальный состав. Очень показателен пример домов по Ярославскому шоссе д. 107 и 107 А.

Это четырехэтажные дома 1948 г. после капитального ремонта с полной заменой перекрытий. Квартиры с высокими потоками, большими кухнями, коридорами и санузлами. Правда, после недавней реконструкции Ярославского шоссе утопающие в зелени строения оказались на проезжей части.

Но дело не в этом. Дом 107 был реконструирован в 95-м году и квартиры в нем продавались. Капитальный ремонт в доме 107А прошел на несколько лет раньше, в этот дом вселились очередники или вернулись старые жители. В результате первый дом практически полностью проголосовал против сноса, второй же вошел в программу реновации.

Из домов, решение снести которые вызывает удивление, можно назвать следующие.

Ул. Каланчевская, д. 32. Бывший доходный дом 1906 г. постройки. Стоимость «сотки» земли только в кадастре в этом месте – 100 млн рублей. Рядом находятся Комсомольская площадь и Проспект Мира

Ярославское шоссе, 126,128, 130. Дома построены по индивидуальному проекту в 1938 г. Несколько лет назад в них был капитальный ремонт. Кадастровая стоимость сотки земли в этом районе – около 30 млн рублей. Но это земельные участки на крупной вылетной магистрали по направлению «из Москвы» (наиболее благоприятному для торговой инфраструктуры)

Кирпичные дома по 1-му Рижскому переулку (10 минут пешком от метро Алексеевская, вблизи с парком Сокольники). Построены в 1960 г. по индивидуальному проекту. Часть домов проголосовала против сноса, часть – «за». Стоимость сотки земли в этом районе – около 80 млн рублей. Рядом возводится «Эго-дом».

Талдомская ул., д. 3. Кирпичный дом 1955 г. постройки с высокими потолками, просторными квартирами, красивыми арочными окнами на первом этаже. Кадастровая стоимость земли – около 40 млн. рублей за сотку

Б. Очаковская, 29. Нахождение его в списке и голосование жителей «за» вызывает удивление. Это кирпичный дом, отделанный красной клинкерной плиткой с декоративными элементами, высокими потолками и т.п. Год постройки 1956. Один из первых серийных домов, когда считалось, что тиражировать надо лишь самое красивое и комфортное.

Новозаводская улица, дом 17, корпус 1. Дом построен в 1932 г. в стиле конструктивизма. Информации о капитальном ремонте и состоянии перекрытий в этом доме нет. Кадастровая стоимость земли – около 62 млн рублей

Изящный, с явно свежим ремонтом дом 4 на 5-й Кожуховской улице. Три этажа, 1949 г. постройки. В то время возводили дома для руководящих работников и партийных деятелей. Кадастровая стоимость сотки земли в данном районе – более 80 млн рублей.

Двухэтажные дома на Оренбургской улице. Очевидно, что двухэтажный дом в столице сегодня роскошь, даже если он находится за МКАД. Кадастровая стоимость земли в этом районе – более 35 млн рублей за сотку.

Учитывая малое количество квартир, можно представить, сколько они стоили бы, если бы жители оформили землю в собственность.

Жители построенного в стиле конструктивизма дома 9А по ул. Мастеровой проголосовали против сноса.

Что будет с ценами на пятиэтажки?

В 2014 г. квартиры в пятиэтажках составляли около 10% всего предложения на вторичном рынке Москвы. В 2016 г., в том числе в результате завершения программы расселения, их доля уменьшилась до 7-8%.

«На протяжении почти всего периода реализации программы сноса жилых домов устаревших серий квартиры в ветхих пятиэтажках были одним из самых востребованных форматов недвижимости на столичном рынке. Ведь купив такое жилье, в ближайшем будущем можно было рассчитывать на переезд в новый дом. И довольно долгое время покупка квартиры в пятиэтажке под снос была едва ли не единственной возможностью стать собственником квартиры в новостройке в одном из обжитых районов Москвы» (из релиза компании «Метриум Групп», август 2016 г.)

«Панельные пятиэтажные дома, не попавшие в программу сноса ветхого жилья, – это наименее ликвидное предложение на вторичном рынке, независимо от локации. При этом «пятиэтажки», попавшие под снос, в ряде случаев пользуются спросом у граждан, рассчитывающих на их быстрое расселение в более комфортные новостройки. Однако приобретение жилья «под снос» похоже на «лотерею», в которой выигрывают далеко не все, поскольку расселение происходит хоть и в новые, но гораздо более удаленные территориально дома, например, в Новую Москву». (релиз Est-a-Tet, июль 2016 г.)

Многие эксперты отмечают, что после объявления новой волны сноса пятиэтажек цены на квартиры в них стали показывать кажущуюся положительную динамику. Продавцы, помятуя о бывшей ценности «квартир под снос», стали задирать цены. В реальности это повышение не было поддержано рынком. Более того, многие потенциальные покупатели предпочли воздержаться от приобретения квартиры с непонятным будущим.

То есть, с одной стороны, происходит уменьшение предложения (по сообщению irn.ru количество квартир, выставляемых на продажу в пятиэтажках, уменьшилось с начала года на четверть). В июне 2017, на основании базы ЦИАН можно сделать вывод, что их – не более 4-5% (причем, сюда входят все пятиэтажки, не только находящиеся в списках под снос).

По-видимому, влияние на рынок за счет «вывода или не вывода» незначительное. Скорее, негативную роль могут сыграть общие выжидательные настроения и продавцов, и покупателей.