Покупать недвижимость, но для чего?
Вообще-то, недвижимость в качестве объекта для инвестирования имеет множество недостатков. Главное: с ней нельзя расстаться быстро. Но реальность такова, что других надежных инвест-инструментов в нашей стране нет. И даже повышение налога на недвижимость не охладило желающих вкладывать в нее свои сбережения. Поэтому не будем отказываться от этих инвестиций, попробуем пересмотреть схему.
Классический совет инвесторам звучит так: покупайте новостройку на самой ранней стадии. И тогда ваша недвижимость будет прибавлять в цене просто из-за естественного развития проекта. Потому что, приобретая недвижимость на вторичном рынке, вы можете рассчитывать на рост инвестиций только в случае роста рынка в целом.
Но сейчас мы наблюдаем естественное стремление к падению цен на недвижимость на вторичном рынке. Рублевые цены остаются на месте только из-за ослабления рубля, но долларовые уже упали. Многие аналитики прогнозируют существенное падение цен осенью 2015 года.
Есть и другая тенденция — квартиры в морально устаревших домах в центре дешевеют относительно средних цен в столице. И это наталкивает на мысль — купить квартиру в доме 60-70-х годов и извлекать из нее доход.
Как известно, покупать квартиру, чтобы сдавать в аренду, в Москве невыгодно. Во всем мире — готовая арендная плата равна 1/15 — 1/20 от стоимости квартиры. У нас соотношение менее благоприятно для собственников — 1/25–1/30.
А если вместо пассивной аренды прибегнуть к посуточной аренде? Ведь для нее можно приобретать квартиры на первых этажах, реализуемые с некоторым дисконтом. Какие вложения потребуются? И насколько будет рентабельным данный бизнес?
Суточная аренда квартир — анализ рынка
Сегодня гостиничный фонд столицы насчитывает менее 50 тыс. номеров. Или чуть более двух номеров на тысячу жителей. По этому показателю Москва уступает другим европейским столицам, где на тысячу жителей приходится около 10 гостиничных номеров. Есть планы, что к 2025 году в столице будет 80,8 тыс. гостиничных номеров. Иными словами, дефицит средств размещения в столице огромен.
При этом не надо забывать, что инвесторы приходят, в основном, в дорогие сегменты гостиничной недвижимости. В сентябре 2014 предложение качественных гостиничных номеров на московском рынке увеличилось сразу на 661 номер за счет открытия отелей Double Tree by Hilton на Ленинградском шоссе и Radisson Blu в аэропорту «Шереметьево». Оба отеля позиционируются в верхнем сегменте рынка.
Таким образом, мы видим, что дефицит низкобюджетных средств размещения за счет строительства гостиниц пока даже не восполняется.
Данную нишу частично закрывают квартиры в посуточную аренду. Этот бизнес начал формироваться в начале 90-х годов. Но после 2008 г. приобрел дополнительный импульс развития.
Аналитических данных о распределении квартир в суточную аренду нет. Воспользуйтесь диаграммой распределения гостиничных номеров.
Источники: собственные данные компании Blackwood и открытые источники
Сегодня, по нашим оценкам, в Москве предлагаются в посуточную аренду около 3 тыс. квартир. Екатерина Андрусевич, генеральный директор Суточно.ру, говорит, что в их базе — 2,2 тыс. московских квартир, что она оценивает как 80% от всего рынка (который, соответственно, можно оценить в 2750 квартир). Около 10% — квартиры премиальных сегментов (мы их в данной статье рассматривать не будем), остальное — эконом. Квартиры в эконом-сегменте сдаются в диапазоне 3–5 тыс. руб. (в зависимости от размера, сезона, количества гостей).
По оценкам портала KVARTIRAvMOSKVE.ru на данном рынке работает около 10 профессиональных операторов, в управлении которых находится от полутора десятков до полутора сотен квартир. Многие параллельно выступают как агенты.
Таким образом, «профи» управляют примерно 40% объектов. Остальное — «частники» с одной или несколькими квартирами.
Заполняемость квартир, по словам Екатерины Андрусевич, зависит от сезона, в среднем колеблется в районе 70–80% и практически не опускается ниже 50%.
Как выбирать квартиру, чтобы сдавать ее посуточно?
Екатерина Андрусевич
Есть шесть категорий арендаторов, снимающих квартиры на короткое время:
- Бизнес-туристы и командированные
- Туристы, приезжающие осматривать Москву
- Приехавшие в Москву на лечение и сопровождающие
- Приезжающие в Москву на какие-либо уникальные события (типа футбольных матчей) или на семейные торжества (свадьбы, юбилеи, частные встречи однокурсников)
- Аренда для романтических встреч или первой брачной ночи
- Для проведения фотосессий
При этом «сдается все», даже «бабушкины варианты». Для нас стало открытием, каким спросом пользуются квартиры в Подмосковье. А мы ведь даже не хотели включать этот раздел в базу нашего портала. Обычно, эти квартиры арендуют для того, чтобы разместить родственников, приезжающих на свадьбы или юбилеи, а так же — для других празднеств или встреч. Главное, чтобы квартира находилась в пешей доступности от железнодорожной станции.
Итак, анализируя категории гостей, а также листы бронирования тех компаний, у которых они находятся в открытом доступе, портал KVARTIRAvMOSKVE.ru рекомендует сосредоточиться на одной из двух категорий — бизнес-туристах и медицинских туристах.
В первом случае можно порекомендовать квартиры в пешей доступности от Экспоцентра и вблизи от Крокус-экспо (заполняемость таких квартир превышает 95%). Также перспективно купить квартиру в центре какого-либо бизнес-кластера, например, в районе метро Павелецкая, Белорусская, Савеловская.
В случае с медицинскими туристами — важно, чтобы квартира располагалась в пешей доступности до медицинского центра, куда приезжают на лечение со всей страны. Лучше, чтобы центр был детским. Обратите внимание, больница не должна попадать попадала под процесс оптимизации системы здравоохранения! Преимущество ориентации на медтуристов — более длительные сроки аренды (1–2 недели).
Оптимальны инвестиции в однокомнатные или небольшие двухкомнатные квартиры. Желательно, чтобы квартира была в старом фонде (порог вхождения ниже) и на первом этаже.
Считаем расходы
Достаточно серьезная статья расходов — это продвижение квартиры. Существует множество сайтов-агрегаторов, предлагающих услуги по бронированию, продвижению и т. п. Размещение объекта, как правило, бесплатно. Многие берут процент от успешного бронирования или процент проживания за первые сутки при успешном бронировании, иногда по аукционной системе продается право быть поднятым в выдаче.
Екатерина Андрусевич говорит, что выходя на этот рынок, владельцы квартир размещают свой объект на всех возможных площадках, а потом оставляют 2–3, показавших наибольшую эффективность.
Оставлять «висеть» свое объявление на многих сайтах неэффективно — больше времени займет оперативная коррекция по цене (а ее надо обязательно делать, чтобы не пропускать сезоны повышенного спроса и, соответственно, высоких цен)
Таким образом, расходы на продвижение квартиры составят 5- 10% ожидаемой выручки.
Если вы не сможете давать отчетные документы для бухгалтерии своих постояльцев, то потеряете значительную часть потенциальной клиентуры. Поэтому вам необходимо зарегистрировать ИП, заключать договоры краткосрочной аренды, формировать закрывающие документы, сдавать отчеты в налоговую. Заложите, что порядка 7–10 тыс. рублей или 6% выручки придется отдавать бухгалтеру. Можете, правда, делать это сами, используя Интернет-бухгалтерии (например, Моё Дело, и прочие) — это дешевле, но надо быть немного в курсе основных правил бухучета.
После отъезда очередных гостей в квартире необходима полная уборка. Расходы на горничную составят не менее 10 тыс. рублей в месяц. Или 1000 рублей уборка, если ваши постояльцы живут долго, и уборка будет требоваться 3–4 раза в месяц.
Не забывайте, что при краткосрочной аренде, в отличие от долгосрочной, вы не сможете переложить на своих арендаторов коммунальные платежи. Так же дополнительно вам придется оплачивать Интернет: квартира без Wi-Fi неконкурентоспособна.
Расчитать ВСЕ расходы, связанные с покупкой или продажей квартиры >>>
Просчитаем экономику
Посмотрим, какие квартиры продаются поблизости от онкологического отделения Российской детской клинической больницы на Ленинском проспекте.
1-комнатная квартира на 1 этаже 9-ти этажного панельного дома на ул. Островитянова, хороший ремонт мокрых зон, стеклопакеты, в квартире остается кухонный гарнитур, предлагается за 6,3 млн. руб. При таких данных в квартиру понадобится вложить дополнительно не более 200 тыс. рублей (косметический ремонт и покупка минимальной мебели в комнату).
Сдавать в аренду квартиру можно где-то за 3 тыс. рублей в сутки. Если квартиру будут арендовать 24 дня в месяц (заполняемость 80%), то доходная часть составит 72 тыс. рублей. Затраты на продвижение — около 5 тыс. руб., расходы на бухгалтера — 4 тыс. руб., на горничную (допустим, арендаторы живут длительное время) — 3 тыс. руб., коммунальные платежи — 4 тыс. руб., налог (6%) — 4,3 тыс. руб. Итого остается более 50 тыс. руб.
Таким образом, окупаемость инвестиций составит 11 лет, при этом у вас в активе будет ликвидный объект недвижимости.
.jpg)
Другой вариант. Квартира вблизи Экспоцентра на Красной Пресне. В данный момент здесь низкобюджетных предложений нет. Двухкомнатная квартира на втором этаже 5-этажного дома обойдется в 8,1 млн. руб. Квартира требует полного ремонта. Поэтому общие инвестиции в проект составят не менее 9 млн. руб.
От квартиры вблизи Экспоцентра и делового центра Москва-Сити можно ожидать высокой заполняемости (не менее 80%). Цена за сутки — около 5 тыс. руб. Таким образом, она будет генерировать в месяц не менее 120 тыс. руб. Затраты на продвижение — около 10 тыс., на горничную — около 10 тыс., на коммунальные платежи — 6 тыс., налог (6%) — 7,2 тыс., оплата бухгалтера — 7 тыс. рублей. Итого квартира будет приносить 85 тыс. руб. Срок окупаемости инвестиций составит 9 лет.
Юлия Лукина
????????????? ???????? ???????? 46 ??. ? ?? ????????? ?????, ????????????? ? ??????? ??????????? ?? ??????? ????? ???????? ????. ??????????? ????????? ?????? ???????? ????? 60 000 ???. ????????? ?????????? ??????: ????? 3 700 ???. ? ????? ??? ????? 111 000 ???. ? ?????. ?????? ?????????? ???????? ?? ????? ???? ?????? ???????? ??? ??? ?????? — ???? ? ?????? ?????? ??????????? ??? ?????????? ??????? ???????? ??????? ? ??????? 5–10 ??????????? ????. ??? ??? ???????? — ???, ?????? ?????, 92 500 ???. ? ?????. ????????? ???????: ????? 11,7 ???. ???. ????? ???????, ????? ??????????? ????????? ?? ?????? 10 ???, ???? ??? ?????????? ??????. ????? ? ?????????? ??????? ??????? ????, ???????? ???????? ?????????????? ???????? ?? ??????, ? ????? ??????????? ?????????.
?????? ??????: ????????????? ???????? ?? ??????????, ???????? 48 ??. ?. ????????? ???????????: 11 ???. ???. ???? ???????????? ??????: ????? 48 000 ???. ? ?????, ?????????????: ????? 3000 ???. ? ????? (? ?????? ???????????? ??????? 75 000 ???. ? ?????). ???? ???????????: ????? 12 ??? (??? ?????????? ?????? ? ??????????? ????????) .
Перспективы и риски посуточной аренды квартиры
Посуточная аренда квартиры — это все-таки бизнес, со всеми его достоинствами и недостатками. Бизнесом надо заниматься, но в случае успеха его можно масштабировать!
Некоторые управляющие компании предлагают услугу квартиры в управление, но в этом случае доходность для вас будет выше максимум на 15–20%, чем при долгосрочной аренде, а возможных рисков больше.
Риски данного бизнеса связаны, прежде всего, с нестабильной законотворческой ситуацией у нас в стране. В Московскую городскую думу уже два раза вносились законопроекты, запрещающие посуточную аренду, но пока что они отклонялись.
В любом случае, у нас, в отличие от Санкт-Петербурга, запрещено организовывать хостелы в квартирах (или на это необходимо согласие всех жильцов дома).
Хотя цивилизованный рынок краткосрочной аренды квартир был бы крайне полезен столице: он заполняет нишу низкобюджетных средств размещения и создает дополнительные рабочие места.
Галина Фабрицкая
????????, ??????? ????? ? ???? ?????????, ???????? ?????????? ???????????? ??????????. ??? ???? ???? ???????? ??????????? ???????? ????. ????????, ? ??????????? ??????? ??????, ????????, ????? ????????????? ???????? ? ????????? ???????? ?? 3 500–5 000 ?????? ? ?????. ???????? ?????? ??????????? ? ??????????? ?? ????? ??????????? ? ?????????? ????.
????????, ? ?????? ????? ??????????? ??????? 1-? ????????? ???????? ? ????????????. ? ???????? ???? ??????????? ??????? ???????, ? ??? ????? ? ?????????? ??????, ??????????????? ?????? ?????????? ?????, ?????????, ???????? ?????? ???????. ???? ?? 2 500 ?? 4 500 ? ?????-????, ? ??????????? ?? ?????????? ???????, ? ????? ?????????? ???? ??????????. ?? 3 500 ??????, ? ??????, ????????, ????? ??????????? ? ????????????, ? ?????????? ????????????? ?????????. ??????? ??????, ??????????????? ??? ???????? ?????????.
?? 2500–3000 ?????? ? ?????, ????????, ????? ???????? ? ???????? ?????????? ??????? ???, ???, ???? ? ????. ?? ? ??????????? ???????, ???????? ???????????, ??? ???????? ??????????? ???????. ??? ??? ?? ???????? ??????????? ??????, ? ?????? ??????? ????????, ? ???????? ?????????????? ???????, ?? ??? ??????? ??????? ????????????. ????????, ? ?????? ????? 1905 ????, ??????? ????????????? ???????? ? ????????????? ????????, ?? ???????? ?????? ??????? ?? 2 500 ?? 3500 ???/????? ? ??????????? ?? ?????????? ????? ? ???????????? ????? ??????. ???????????? ??????? ???????????, ???????? ? ?????? ???????, ? ??? ???????? ?????????? ???????? — 40 ??.?. ?? ??? ?? ??????, ???????? 36 ??.?. ???????? ????? ? ?????? ????? ?????.
????? ????????? ??????????? — ?????? ???-???????, ????? ???????? ????? ???????? ?? 2 000 ?????? ? ????? (???????, ?????????, ????????? ????????). ?? ???? ?????? ? ?????? ? ???????? ????????????, ?? ???? ??????????? ????.
Ксения Гришковец
Уровень спроса: на сегодняшний день популярность подобных предложений только растет.
Уровень конкуренции достаточно высокий. Но большинство предложений относится к квартирам, а не к отдельным зданиям.
Месторасположение: в основной массе хостелы расположены в центре или максимум в районе Садового кольца. Это является привлекательным для туристов. Основная цель которых — осмотр достопримечательностей города.
Целевая аудитория: как правило, это молодежь или молодые семейные пары с невысоким уровнем дохода.
Позиционирование: есть хостелы, которые ориентированы исключительно на иностранных туристов, но их не так много. В большинстве своём нет чёткого разграничения и приоритетов при выборе постояльцев.
Тип размещения: хостелы приближены к общежитию, так как в основной массе представлены 6,8 и 10 местными комнатами, которые не всегда имеют деление на мужскую и женскую. Однако клиентам в рамках хостелов предлагают и более комфортное 2,3-местное размещение, приближенное к гостинице.
Дополнительные услуги: большинство подобных предложений — чистые комнаты с дополнительными услугами (прачечная, химчистка, еда на заказ, беспроводной Интернет, туристическое агентство, организация трансфера, кафе, сауна и т. д.).
Стоимость койко места: варьируется в зависимости от количества кроватей в номере, месторасположения хостела, наличия дополнительных услуг. Ориентировочные цены:
- 2 местный — 1 500- 2 000 руб./сутки;
- 6 местный — 750 руб./сутки;
- 8 местный — 650 руб./сутки;
- 10 местный — 600 руб./сутки.
Комментировать