Юрий Кочетков: Какие нужны квартиры в новостройках?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

В целом, застройщики стараются максимально насытить ассортимент своего предложения, что идёт только в плюс покупателю. Вариативность метражей квартир, их типов, планировочных решений, постоянная оптимизация жилого пространства – это одна из доминирующих тенденций на нынешнем квартирном рынке.

Кто будет заказывать музыку?

Застройщики ныне стоят перед дилеммой – заняться ли проектированием новых зданий под нужды намечающейся программы реновации или всё-таки продолжить линию коммерчески востребованных проектов новостроек.

Действительно, власть вполне может предложить девелоперам участие в реновации кварталов пятиэтажек и прочих ветхих зданий. Это потребует приблизительно тот же ассортимент квартир, который был характерен для «хрущёвок» и «брежневок». Более того – примерно ясно какими должны быть квартиры по размерам, ведь по правилам расселения полностью сохраняется жилая площадь, увеличение метража возможно лишь за счёт дополнительных помещений квартиры.

В значительной степени сложнее угадать характер ассортимента квартир, их метражей и планировок для случая коммерческого рынка. Как заметила в дискуссии Екатерина Тейн (вице-президент ПСН) даже для такого стабильного и прозрачного рынка как недвижимость Лондона требуется пересмотр проектных решений буквально каждые полгода.

На рынке новостроек Москвы тенденции не столь быстротечны. Тем не менее, характер спроса на квартиры за 5-6 лет может поменяться кардинально. Как отметили выступавшие, еще несколько лет назад в спросе доминировали небольшие однокомнатные квартиры и студий – их охотно раскупали инвесторы в новостройки. Однако по рынку ударил очередной кризис, инвесторы отхлынули, и можно уверенно сказать – спрос вновь выровнялся. Некоторым застройщикам даже пришлось заняться объединением малокомнатных квартир в многокомнатные.

Другая «тихая революция» началась ещё лет 10 назад, однако видимые обороты набрала совсем недавно. Речь идёт о новом формате квартир с т.н. «европланировками». Это квартиры, с небольшими спальнями в 10-12 кв.м. и обширной кухней-столовой, размером до 25 кв.м. В принципе, сюда подходят и квартиры-студии, где кухня объединяется с единственной комнатой (она же и спальня, она же и гостиная). Что интересно, европланировки особенно популярны в нижних классах – эконом и комфорт, где покупатели легко мирятся с отсутствием гостиной комнаты.

Демография вносит коррективы

Квартиры с «европланировками» постепенно завоёвывают рынок. Их с удовольствием покупает молодёжь, однако пожилые покупатели всё-таки предпочитают обособленную кухню.

Потребительские предпочтения возрастной аудитории исследованы довольно хорошо за счёт анализа продаж в последнее десятилетие. Такой покупатель любит балконы (для солений и покрышек), большие обособленные кухни и высокие потолки. В противовес ему молодёжь предпочитает компактные квартиры, кладовки в стилобате или подвале зданий и французские балкончики (а лучше – совсем без них).

Впрочем, Ксения Цаплина (директор по маркетингу и исследованиям рынка ФСК «Лидер») отметила, что через 2-3 года нас настигнет демографический провал 90-ых годов – доля молодёжи среди покупателей ощутимо сократится. Более того, предпочтения «миллениалов» (родившихся в 2000 году и позже), по всей видимости, окажутся на стороне арендных квартир, а не на стороне собственности. Это окажет ощутимое воздействие на рынок, и ряд застройщиков, возглавляемые АИЖК, уже активно рассматривают варианты строительства домов с арендными квартирами.

Что покупают сегодня?

По данным Дмитрия Земского (коммерческий директор «Главстрой-Девелопмент»), спрос в столице остаётся акцентирован на малокомнатные квартиры. В первую очередь это «однушки» и «студии» - 44% сделок в кольце между центром Москвы и МКАД, далее идут «двушки» - 35% сделок.

Московский рынок повторяет во многом общероссийскую тенденцию: идёт неуклонное снижение размера квартир в сделках, если пару-тройку лет назад в среднем в столице размер покупаемого лота составлял 63кв.м., то сейчас уже идёт речь о 60 кв.м. и ниже. Впрочем, тенденция может и преломиться в том случае, если удастся преодолеть общеэкономическую депрессию в стране.

Эксперты отметили что потребительский спрос всё-таки концентрируется на привычных по прошлым годам метражах. Так, 1-комнатные квартиры в 35-40кв.м. наиболее востребованы в проектах эконом- и комфорт-класса, а вот бизнес-класс уже запрашивает здесь 45 кв.м. Квартиры менее 30 кв.м неохотно рассматриваются покупателями. Студии ниже 25 кв.м. также не пользуются особым спросом. Такое предложение находит спрос только по совсем низким ценам. Сходная ситуация и по многокомнатным квартирам. Интересно, что в бизнес-классе вполне востребованы квартиры более 110 кв.м.

Однако в заключение всё же стоит отметить, что ключевым фактором спроса даже в Москве остаётся бюджет сделки. Именно этот момент толкает застройщиков к дальнейшим экспериментам по уменьшению размеров квартир, что и отражает статистика сделок.