Апартаменты наступают
В настоящий момент доля апартаментов на первичном рынке жилой недвижимости в Москве составляет 31%. Показатель продолжает расти, т. к. в столице остались в основном площадки, которые не удовлетворяют требованиям строительства жилых комплексов, но позволяют возвести или реконструировать здания коммерческого типа.
Актуальный на сегодняшний момент вопрос заключается в инфраструктурном сопровождении апартаментных комплексов. Напомним, что доступная цена апартаментов обуславливается как юридическими нюансами (девелоперам не приходится платить за изменение категории земли), так и отсутствием инфраструктурной нагрузки. Портал KVARTIRAvMOSKVE.ru уже писал, в каких ситуациях девелоперу выгодно иметь дело с апартаментами.
При равных параметрах месторасположения и качества строительства апартаменты примерно на 20% дешевле аналогичных квартир. Однако градостроительный комитет непрестанно повторяет, что апартаменты, по сути, предполагаются местами временного пребывания, наравне с гостиничными номерами. Рассматривать их, как квартиры, нельзя!
И все же заманчивое ценовое предложение сильнее предостережений. К тому же часто апартаменты реализуются в таких локациях, где просто нет современных новостроек. Альтернативой апартаментам там могут служить, в лучшем случае, «сталинские» дома с изрядно изношенной инженерной инфраструктурой.
Как бы то ни было, рост числа апартаментов подтолкнул Правительство Москвы к установлению контроля за обеспечением инфраструктурой апарт-комплексов. Но тут же возникает вопрос: как это сделать, сохранив суть формата? Проблему обсуждали, в частности, на VI семинаре «Диалог с инвестором».
Андрей Грудин, генеральный директор ГК «Пионер», предлагает решение поставленной задачи. Как отмечает эксперт, в действительности многие апартаментные комплексы изначально рассчитываются на категорию бизнесменов, служащих и молодых людей, которым актуальны небольшие жилые помещения на 30–40 кв. м. близ места приложения труда или учебы. Социальные объекты у этой категории покупателей не востребованы, поэтому нагружать проект социальной инфраструктурой бессмысленно. Поэтому выходом из сложившегося конфликта интересов девелоперов и госструктур может стать дифференцирование двух типов апартаментных комплексов (на «деловые» и «семейные»). Соответственно, можно будет предъявлять требования инфраструктурного обеспечения с учетом их потребностей.
Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста, отметил, что в будущем, если вопрос с обязательной инфраструктурной составляющей апартаментов так и не решится, можно ожидать повышение платы за ВРИО (вид разрешенного использования объекта), чтобы компенсировать затраты города на выросшую социальную нагрузку. А это неизбежно приведет к удорожанию формата апартаментов.
.jpg)
Константин Тимофеев, председатель Москомстройинвеста
Возможно, это-то как раз тот случай, когда «рынок все отрегулирует». И борьба с апартаментами путем повышения платы за ВРИО — самая честная по отношению к покупателям.
Опасности мнимые и реальные
Но все-таки, чего стоит сегодня опасаться покупателям апартаментов?
Во-первых, надо быть бдительными к юридическим формулировкам. Если по смыслу покупается жилой апартамент, то загляните в договор — возможно, там значится, что вы приобретаете «офис повышенной комфортности с удобствами в виде душевой и местом для разогрева пищи». За формальностями порой кроется много проблем с последующей эксплуатацией (прикрепление к поликлиникам и детским учреждениям, непрозрачность налогообложения и т. д.). Ближе всего к квартирам по назначению и возможностям апартаменты, представленные в виде гостиничного комплекса.
Во-вторых, при приобретении апартаментов на стадии строительства по ДДУ нельзя забывать, что в этом случае вы не застрахованы от срыва сроков строительства, закон пока защищает только права дольщиков квартир, а не коммерческих площадей.
К счастью, опасения повышенных налогов в отношении апартаментов пока не подтвердились. Кадастровая стоимость апартаментов оказалась в несколько раз ниже, чем расположенных рядом квартир.
Константин Тимофеев не зря призвал инвесторов быть честными с покупателями и осведомлять их о юридических отличиях апартаментов от квартир. Так же он предупредил, что не стоит питать иллюзий в отношении того, что апарткомплексы сейчас котируются наравне с жилыми. Пока удачных прецедентов перевода апартаментов в жилой фонд не было (исключение — помещения в многоквартирным доме, которому меняли статус). Здесь показателен пример построенного в 2004 г. ГК «ПИК» апартаментного комплекса эконом-класса на Ярославском шоссе, 124. Жители неоднократно собирали подписи пол обращением перевести их в жилой фонд. Но — безуспешно.
Будьте активны!
Александр Тимохов, заместитель председателя Москомархитектуры, рекомендует не оставаться безучастными к развитию города, ведь именно с этой целью для каждого проекта проводятся публичные слушанья. Как правило там можно узнать об объектах, уже имеющих одобренное градсоветом ГПЗУ. Но именно на публичных слушаниях принимаются к сведению и рассматриваются предложения горожан относительно нового строительства. Особенно это актуально, если у вас под боком хотят возвести масштабный сомнительный объект то ли апартаментов, то ли офисов. Узнать о времени проведения слушаний можно в префектуре округа, а посетить их может любой желающий.
Комментировать