Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
К такому выводу пришли участники круглого стола «Инвестиционный климат в строительной сфере. Вызовы и новые решения», организованного в преддверие июньского Московского урбанистического форума.
Круглый стол собрал представительных спикеров, от руководителя Департамента градостроительной политики Сергея Лёвкина, до президента ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» Леонида Казинца.
Фокусом мероприятия стала ситуация с инвестиционным девелопментом в столичном регионе. Не секрет, что строительную отрасль ощутимо штормит, и света в конце тоннеля пока не видно.
Строек много, денег мало
Сергей Лёвкин в самом начале обозначил, что на данный момент в столице выдано разрешений на строительство около 30 млн. кв.метров, из которых бюджетное строительство всех видов имеет долю лишь 10-15%. Остальные квадратные метры требуют инвестиций.
Мартин Шаффер, управляющий PPF Real Estate Russia, отметил, что даже в валюте инвесторы до сих пор рассчитывают на проекты с доходностью не менее 15% годовых, что же говорить о доходности в рублях! Однако в том состоянии, в котором сейчас пребывает рынок, что доходоприносящей, что жилой недвижимости, говорить о подобной рентабельности проектов не приходится.
Отсюда понятно, почему даже российский инвестор куда с большим оптимизмом смотрит на Запад, где доходность, во-первых, рассчитывается в твёрдой валюте, а во вторых вполне может достигнуть всё той же планки в 15%.
Однако речь здесь идёт, как отметил Сергей Воронин (генеральный директор, Forum Properties), о полноценных девелоперских проектах, требующих высокой квалификации. Инвестиционные вклады в существующие объекты недвижимости, от гостиниц и магазинов до офисных зданий и апартаментов, редко приносят более 3% годовых.
Глобализация бизнеса позволяет отечественным инвесторам работать и на западных рынках, а это означает неизбежный отток инвестиций от отечественного рынка, где уже давно поселилась депрессия и кризисные явления.
Почему не идут проекты
Тем не менее, не всем дано успешно работать с западными партнёрами и проектами. Российские девелоперы располагают обширным запасом площадок, готовых к освоению. Именно они и дают нам те десятки миллионов кв.метров разрешений, о которых говорил Сергей Лёвкин. Что же мешает двигать вперёд эти проекты?
Эксперты не раз отмечали то, что проблема административных барьеров давно отошла на второй план. Не то что бы чиновники стали совсем лояльными к строителям, просто экономическая ситуация расставила совсем иные акценты.
Кстати, Любовь Цветкова (председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы) отметила, что дело не только в чиновниках и разрешениях. Девелоперский бизнес сильно зависит от всего блока регулирующих и управляющих городом организаций.
Палки в колёса успешно вставляют и естественные монополисты (МОЭК, к примеру), и департаменты городского управления. В противовес, Департамент градостроительной политики и Мосстройинвест приводились в пример как организации, эффективно способствующие работе девелоперов в городе.
Тем не менее, ключевой голос ныне принадлежит экономике. Леонид Казинец прямо отметил – проблемы застройщиков связаны с низким уровнем платёжеспособного спроса и неготовностью граждан, имеющих накопления на депозитах, расходовать их на покупку жилья здесь и сейчас.
Говоря ленинскими словами, одни не могут, другие не хотят – и это больно бьёт по экономике девелоперских проектов. С точки зрения Леонида Казинца ситуация может буквально перевернуться, если сжимающийся спрос по каким-то причинам начнёт разжиматься обратно. Возможен даже взрывообразный рост спроса – такое мы наблюдали, к примеру, в декабре 2014 года.
Граждане сейчас не столько боятся банкротств строителей и прочих долгостроев, сколько попросту выжидают дальнейшего падения цен и более благоприятных условий для покупки или взятия ипотечного кредита.
Однако, Любовь Цветкова указала на интересную статистику – лишь 3% нынешних долгостроев напрямую связаны с финансовыми проблемами. Основные генераторы задержек в строительстве – это сложные имущественные и правовые отношения, суды и споры, а также проблемы с документацией и подключением к сетям.
Одним словом, трудностей для девелоперов хватает. Трудно добыть деньги под проектное финансирование. Трудно продать квадратные метры. Трудно оптимально выстроить отношения с городскими организаторами.
Лёгкая жизнь осталась где-то в прошлом десятилетии. Тем не менее, упорства строителям и девелоперам не занимать – Москва до сих пор поддерживает высокий уровень надёжности строек жилья, а это внушает оптимизм.
Комментировать