Схема сбора средств на капитальный ремонт многоквартирных домов похожа на финансовую пирамиду

Пока же тарифы и способы оплаты для жителей столицы не объявлены, мы предлагаем разобраться с тем, как будет работает система финансирования капремонта, введённая ещё в 2013 году.

Что написано в платежке
На какие нужды и счета распределяются средства по квитанции оплаты услуг ЖКХ? Этот вопрос мы задали Генеральному директору, НО «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов» Андрею Чернышину.

«Платеж за капитальный ремонт в квитанции прописывается обязательно отдельной строкой: „Капитальный ремонт“, — разъяснил специалист. — Оплата по этой графе уходит на счет, который выбрали собственники — счет регионального оператора или спецсчет Вашего дома. В соответствии с Жилищным Кодексом, в капитальный ремонт входит: ремонт внутридомовых инженерных систем, ремонт или замена лифтового оборудования, ремонт крыши, ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, ремонт фасада, ремонт фундамента».
Графа в платёжном документе, обозначенная как «Содержание и ремонт жилых помещений» — плата за текущий ремонт управляющей компании — не имеет отношения к капитальному ремонту.

Сам счёт (за капремонт) выставляет так называемый «платежный агент»: это или управляющая компания (тогда это будет строчка в едином платежном документе ЕПД), или отдельная компания со своим счетом.

Представители столичной Общественной палаты полагают, что в 2015 году за капремонт москвичам придется платить втридорога. В городском бюджете на его проведение запланирована сумма в 20 миллиардов рублей, однако, по оценкам экспертов, её хватит лишь на «косметику»: капремонт всего лишь 1 дома может обойтись в 20 миллионов рублей. Поэтому в настоящий момент в Общественной палате и ведутся обсуждения о возможности повышения платы: от 15 до 50 рублей за 1 кв. м.

Что регулируют законодательные акты

Закон определяет порядок формирования фонда капитального ремонта в многоквартирном доме: деньги плательщиков (собственников жилья) должны быть аккумулированы на специальном банковском счете, принадлежащем ТСЖ или Управляющей компании, или на счете регионального оператора (гл. 16 и 17 ЖК РФ) в рамках региональной программы (гл. 15 ЖК РФ). Кроме того, законом обозначен порядок принятия решения о проведении капитального ремонта и использования фонда капитального ремонта при его проведении (гл. 18 ЖК РФ «Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме»).

Смысл вот в чем. Региональные власти определяют минимальный платеж на капремонт. Очередность зданий, нуждающихся в капремонте, определяется по данным БТИ. При этом преимуществом пользуются здания, которые нуждались в капитальном ремонте на момент самой первой приватизации квартиры в них.

Выбирать способ формирования фонда капремонта собственники должны на общем собрании. При этом присутствовать на нем должны не менее 2/3 жильцов собственников.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме в качестве способа формирования фонда капитального ремонта выбрали формирование его на специальном счете, решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть определены:
1) размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации;
2) перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в составе не менее чем состав перечня таких услуг и (или) работ, предусмотренный региональной программой капитального ремонта;
3) сроки проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, которые не могут быть позднее планируемых сроков, установленных региональной программой капитального ремонта;
4) владелец специального счета;
5) кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (банк).

Если владельцем специального счета определен региональный оператор, то банк, выбранный собственниками помещений многоквартирного дома, должен осуществлять деятельность по открытию и ведению специальных счетов на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

Важно! Если собственники по истечении шестимесячного срока не реализовали право по выбору способа формирования фонда, то в отношении данного многоквартирного дома принимается решение о его формировании на счету регионального оператора. При этом добровольная уплата собственником взноса по квитанции на счет регионального оператора, считается его согласием на заключение данного договора.

Где хранить деньги?

Главное отличие в способах формирования фонда состоит в том, что денежные средства, поступившие от собственников разных жилых зданий и размещенные на счету регионального оператора, могут быть использованы оператором на производство капитального ремонта в домах, очередь которых наступила в соответствии с региональной программой капитального ремонта. Свои опасения, связанные с этой схемой, высказывает Андрей Безрядов из «Юридического бюро адвоката Андрея Безрядова» : «Проведение капитального ремонта очередникам за счет общих средств, поступающих от всех многоквартирных домов на счет оператора, напоминает финансовую пирамиду».

В случае же открытия счета на ТСЖ или управляющую компанию, государство в лице регионального оператора устраняется от решения вопросов, связанных с контролем денежных средств, находящихся на счете, с выполнением функции заказчика строительных работ, с деятельностью по взаимодействию с государственными органами по вопросу предоставления субсидий на строительство и т. д. Андрей Жолин вносит уточнения: «Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете дает возможность собственникам самостоятельно определять сроки проведения ремонта, а не ждать очереди в общем списке; расширять перечни работ по сравнению с минимальными перечнями, установленными государством; привлекать заемные средства для финансирования капитального ремонта. Это позволяет жить здесь и сейчас, а не ждать очереди, как в советском прошлом. Особенно это актуально для многоквартирных домов, которые были построены или капитально отремонтированы менее 10 лет назад. Конечно же, это потребует от собственников определенной инициативы и личного времени. Но ведь уже, наверное, все поняли, что в рыночной экономике бесплатно ничего не бывает и за свою собственность надо отвечать».

Гарантии и механизмы

Юрист компании «Леонтьев и Партнеры» Тамази Мстоян отмечает, что законодатель «предусмотрел соответствующие гарантии и механизмы, не позволяющие использовать внесенные денежные средства использовать не по назначению», ссылаясь на п. 1 ст. 177 ЖК РФ, где предусмотрен перечень, по которому могут совершаться операции по счету. «В частности, банк, в котором открыт специальный счет, может отказать в выполнении распоряжения владельца специального счета о совершении соответствующей операции, в подтверждение которой не представлены требуемые документы: протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение такого собрания об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; договор об оказании услуг и (или) о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору)», — вносит конкретику юрист.

В то же время Андрей Безрядов усматривает и некоторые недоработки в законе, которым «не предусмотрена аналогичная программе страхования вкладов физических лиц защита средств, находящихся на счету. Срок, в течение которого будут аккумулироваться денежные средства многоквартирных домов, находящихся в новостройках, составляет 20–25 лет. Что будет с банковской системой и с конкретным банком в частности, через такой промежуток времени, неизвестно…»

Кроме того, никаких обязательств органов государственной власти в отношении старых многоквартирных домов, по которым с момента их ввода в эксплуатацию ни разу не проводился капитальный ремонт, в законе также не предусмотрено. А судебной практикой на этот счёт делится Тамази Мстоян, ссылаясь на апелляционное определение Ульяновского областного суда по делу № 33–3351/2013 от 24.09.2013 г.: «Исходя из системного толкования ст. 16 Закона РФ „О приватизации жилищного фонда в РФ“, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ, обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений только после исполнения этой обязанности бывшим наймодателем (органом государственной власти или органом местного самоуправления)».

Итог
Что делать собственнику жилья в ситуации, которая сложилась сейчас? Да, организовываться, проводить общее собрание и принимать решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете. Ключевое слово здесь — организовываться, потому что в ином случае, действительно, дом будет разрушаться, и обвинять в этом кого-либо, кроме себя, не получится. Таковы правила.