Юрий Кочетков: Каждый второй ипотечный кредит – в новостройках!

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Новостройки давно стали доминирующей целью ипотечных программ банков. Уже сейчас здесь ощутимо ниже ставка кредитования, чем на вторичном рынке. Вдобавок, в 2016г. появился новый серьёзный игрок – федеральное ипотечное агентство АИЖК, ранее лишь поддерживавшее работу других финансово-ипотечных структур.

В фокусе прицела - новостройки

Ипотека остаётся весьма востребованным продуктом на рынке квартир. Московскими кредитными организациями с 1 января по 1 сентября выдано 30827 ипотечных кредитов в рублях и 20 кредитов в валюте. Соответственно областными структурами выдано 26990 кредитов в рублях и 3 в валюте. Речь идёт о т.н. ипотеке в силу закона, то есть о кредитах, выдаваемых на приобретение жилья.

При этом под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве было выдано в Москве 16581 кредит, а в области 12598. Нетрудно подсчитать, что в итоге доля ипотечных кредитов перевалила за 50%!

А ведь ещё 10-15 лет назад выдать ипотеку под новое строительство было едва ли не полным нонсенсом – подобная ипотека казалась кредитным организациям невероятным риском. Недаром банки-смельчаки закладывали в ставку лишние 3-5%, и эта ставка иной раз зашкаливала за 20%!

Активно аккредитовать новостройки под ипотеку банки начали лишь после кризиса 2008-2009 годов. Дело в том, что многие новые проекты органично перешли под крыло крупных банковских структур (иной раз вместе с девелопером). Банки, фактически, получили полный контроль над ними, а это означало снижение рисков. Следом за рисками пошла вниз и ставка.

Почему не всегда бьются цифры

В принципе, можно дать и оценку итоговой доли ипотеки в продажах новостроек. Ориентировочно в Москве и области за 8 месяцев было заключено в сумме около 82 тысяч договоров ДДУ. А ипотеки под залог прав требования – 29179. Выходит, что ипотечная доля в этих договорах – 35,5%.

Однако мы не должны забывать про то, что у нас новостройки также продаются по договорам ЖСК и предварительным договорам купли-продажи, а в каких-то случаях проходят полноценные сделки вторичного рынка по квартирам в сданных домах. Вдобавок, в статистику Центробанка не попадают ипотечные договора по апартаментам, так как формально это коммерческие помещения. А вот в статистику ДДУ сделки по апартаментам вполне попадают.

Есть и ещё одна проблема. В той же Москве зарегистрировано за 8 месяцев 2016 года 20,5 тысяч договоров ДДУ, а как указано выше ипотек под новостройки – 16581 штук. Что, получается, доля ипотеки на столичном рынке новостроек – 80%?

Конечно, нет. Загвоздка в том, что московские кредитные организации вполне себе кредитуют и покупки новостроек в области. Верно и обратное утверждение. Именно поэтому выдача ипотеки столичными организациями обгоняет выдачу у подмосковных коллег, в то время как по договорам ДДУ область относится к Москве как к 3 к 1.

Сбербанк – идер, АИЖК – в догоняющих

В итоге, текущие оценки того, как задействована ипотека на рынке квартир Московского региона, выглядят так: - каждый второй ипотечный кредит в силу закона выдается на первичном рынке - каждый третий договор ДДУ заключается с использованием ипотечного кредитования

Интересно, что средневзвешенная ставка на кредиты под новостройки составляет чуть более 11,5%, а вот в целом по рынку (первичный+вторичный) – ровно на 1% больше. Это следует из данных, опубликованных ЦБ РФ. Учитывая, что кредиты на первичном и вторичном рынка выдаются напополам, выходит, что на вторичном рынке средневзвешенная ставка составляет около 13,5%.

Такой сильный разрыв в ипотечных ставках уже не объяснить программой субсидирования, тем более что после понижения ключевой ставки ЦБ РФ в сентябре размер субсидии упал до полупроцента. В большей степени разница в ставках объясняется тем, что банки стали воспринимать первичный рынок как менее рискованный и вместе с тем более конкурентный.

Против «новостроечной» ипотеки сейчас играют и программы длительных рассрочек от застройщиков, и собственные их субсидии, и иные формы стимулирования покупательского спроса.

Лидером ипотечного кредитования в стране остаётся Сбербанк РФ. По итогам 8 месяцев по всей стране он выдал 297 тысяч ипотечных кредитов и владеет долей в 50%. Также Сбербанк лидирует и по кредитованию новостроек в рамках программы государственного субсидирования – здесь за 8 месяцев он выдал 141 432 субсидированных кредита.

Впрочем, у Сбербанка растёт опасный конкурент – это федеральное агентство АИЖК. Не так давно АИЖК приступило к самостоятельной выдаче ипотеки (в т.ч. и с господдержкой). В московском регионе с мая агентством уже выдано 34 кредита на первичном рынке, при этом ставка ныне стартует с 10,5% - что примерно на процент ниже средневзвешенной ставки по рынку.