Блокчейн
Начнем с того, что блокчейн - это технология. Причем, совсем не новая, разработанная еще в 70-е годы прошлого века. Таким образом шифровали информацию: каждый блок содержал сведения о всех предыдущих блоках.
Информация, внесенная на один носитель информации, с помощью алгоритма консенсуса становилась доступной на всех. В те годы казалось, что советские и американские специалисты выжали из блокчейна все, что только можно. Однако в 2009 году группа разработчиков под коллективным псевдонимом Сатоши Накамото придумала, как на ее основе проводить денежные транзакции. Причем, переводить не любые деньги, а цифровые. Первая и самая популярная цифровая валюта называется биткоином.
У технологии блокчейн возможно много применений. Оно из самых очевидных (после транзакций криптовалюты) – создание электронных реестров.
Некоторые страны, например, Украина, заявили, что приступили к разработке электронного реестра на базе технологии блокчейн.
Россия и так уже перешла на электронный реестр. Если его сделают на технологии блокчейн, для нас, как для потребителей, изменится мало что. Хотя, конечно, хочется верить, что такой реестр будет надежнее, регистрация в нем будет быстрее и проще, исчезнет множество посредников и т.д.
Биткоин (биткойн)
Первая криптовалюта, появившаяся в 2009 г. Ее особенность в том, что она «децентрализованная». Новые биткоины никто не выпускает, они появляются в результате решения математических задач (этот процесс называется «майнингом»). Сначала эти задачи решаются легко и быстро, но чем дальше, тем больше машинного времени, вычислительных мощностей и энергии требуется.
В 2017 г. биткоин был узаконен в качестве платежного средства в Японии, и практически узаконен в Швейцарии и Люксембурге, не говоря уже о том, что в некоторых странах, например, на Филиппинах и Австралии он уже «мягко регулируется» центральным банком. При этом, например, в Японии сделали интересную вещь: разделили понятия валюты или фиатных денег (доллары, евро, йены), электронных денег (это то, что лежит на КИВИ или Яндекс-кошельке) и криптовалюты.
На заре своего существования 1 биткоин был равен 1 доллару. 1 января 2017 года его курс составил 997 долларов, в конце октября приблизился к 6 тыс. долларов, в середине декабря достигал 19 тыс.
По определению, количество биткоинов нельзя наращивать бесконечно. Зато их можно дробить. Одна миллиардная биткоина называется сатоши.
Рост популярности биткоина привел к том, что некоторые компании в области недвижимости объявили, что продают свои объекты за биткоины или принимают биткоины в оплату услуг.
Впрочем, пока курс биткоина настолько лабильный, что непонятно: что именно скрывается за этими объявлениями. То ли реальный поворот к цифровой валюте, то ли просто лишний информационный повод «засветить» свое имя.
Например, компания M9 Development в июне 2017 г. заявила о том, что продают дома в поселке RADOSTЬ за биткоины. И даже переделала свой прайс именно в биткоинах. Но в конце декабря 2017 г. прайс-лист на их сайте был номинирован в рублях, упоминаний о биткоинах нет.
Компания «Релайт-Недвижимость» объявила, что готова получать плату за свои риэлторские услуги в том числе и в биткоинах. А ГК «Экоофис» летом 2017 г. заявила о разработке возможности принимать биткоины в качестве арендной платы за офисы, по словам господина Андрея Ковалева, можно рассчитывать, что такая опция будет интересна для 5-10% арендаторов.
Конечно, все эти заявления носят рекламный характер. Ведь в России статус биткоина еще никак не определен. Это не значит, что он – вне закона. Он просто не является платежным средством. (Кстати, и не факт, что его в нашей стране в конце концов признают таковым, вполне вероятно, приравняют к товару). Поэтому расширение способов оплаты до биткоина, а равно как и официальное признание (либо непризнание) биткоина платежным средством вряд ли повлияет на рынок недвижимости. Другое дело, токены и умные контракты.
Эфириум, токены, смарт-контракты
В 2015 г. программист Виталик Бутерин создал виртуальную машину эфериума (EVM). Это такое программное обеспечение, которое позволяет с легкостью создавать и вводить в обращение собственную криптовалюту либо токены (жетоны), писать смарт-контракты и т.д.
Цифровой валютой в этой системе стал эфир (или эфериум), им платится комиссия за пользование EVM. Начиная с 2016 года по экспоненте растет число ICO (аббревиатура придумана по аналогии с IPO) – так называется первичная продажа новых токенов.
«Токен – это цифровой ключ, дающий доступ к некому сервису, - говорит Константин Урванцев, генеральный директор Altair VR. – Токены могут выполнять функции акций, фьючерсов, долговых расписок и т.д. Причем, этот список, практически, неограничен.
Какие самые очевидные применения «токенизации» в недвижимости? Ну, например, строится доходный дом, квартиры в котором будут сдавать в аренду исключительно за токены. На первичной продаже токенов кто-то купит их потому, что планирует в этом доме жить, кто-то из спекулятивного интереса. При этом, можно фантазировать дальше, благодаря технологии блокчейн здесь априори невозможна двойная сдача в аренду и т.д.
Но вот дом построен. Кто-то займет забронированные заранее квартиры, кто-то начнет избавляться от своих токенов, продавая их тем, кто собирается оплачивать за аренду.
Понятно, чтобы привлечь новых арендаторов, мало предложить интересный продукт. Надо мотивировать арендовать недвижимость именно за токены. Пока наличие криптовалютных кошельков не стало нормой, такой мотивацией может стать привлекательная цена, если ее пересчитывать на фиатные деньги, разумеется. Биржевая цена на токены будет расти или снижаться в зависимости от средней цены аренды.»
При этом не надо забывать, что хождение токенов границами не ограничено. То есть инвестировать в такой проект могут люди в самых разных частях земного шара.
Разумеется, Константин Урванцев набросал только общую схему. Давайте посмотрим, что сегодня предлагается в реальности.
Самое первое и, казалось бы, очевидное – заменить выпуском собственных токенов проектное банковское финансирование. Что может быть актуально в связи с запретом привлекать средства дольщиков при строительстве многоквартирных домов.
Но пока, насколько нам известно, ни одна девелоперская компания не прорабатывает подобные варианты.
Следующий вариант – создать аналог паевого инвестиционного фонда недвижимости. Здесь уже есть примеры. Компани InveStore называет себя первой международной компанией инвестирования в доходную недвижимость. Они предлагают довольно низкий порог входа (10 токенов, каждый из которых стоит на 1 тыс. рублей). Собранные средства инвестируются в региональные торговые объекты с качественными арендаторами. Обещается доходность 18% годовых.
Здесь токены SPV выступают исключительно как свидетельство права требования исполнения договора займа. Они не будут иметь обращения, как криптовалюта. По-видимому, такое намеренное сужение сферы использования токенов сделано для того, чтобы исключить возможные противоречия с законом, если вдруг криптовалюту в России признают товаром.
Приобретатели токенов тоже не могут быть анонимными: с инвестором заключают договор займа. Да и сами токены, хотя те и сгенерированы в пространстве Эфириума, приобрести можно только за рубли, в рублях же будут выплачиваться проценты.
После этого уже не стоит удивляться, почему сайт компании, несмотря на слово «международная» есть только в русскоязычной версии. При такой схеме работы нерезидентам России инвестировать в данные токены неинтересно.
Real Fund, базирующийся в Израиле, планирует создать паевый фонд с полным оборотом токенов. Собранные на ICO средства будут инвестироваться в парковки и коворкинг.
Генеральный директор Real Fund Миха Нешер надеется, что с помощью его фонда можно будет обойти ограничение израильского законодательства на количество собственников одного объекта недвижимости (их не может быть больше 32) и на минимальный капитал для инвесторов.
Также планируется, что Real Fund станет еще и универсальной платформой для краундфаундинга в недвижимости, где можно будет собирать инвестиции на самые разные проекты. Доход фонда планируется не только из арендной платы, но так же от комиссии с дохода тех, кто будет пользоваться данной платформой для работы со своими объектами недвижимости. Согласно ожиданием Михи Нешара, около 80% инвестиций принесут крупные криптовалютные фонды, остальное – частные инвесторы.
Идея Real Fund выглядит крайне привлекательной. Компания отдает много сил на проработку юридической и финансовой стороны вопроса, например, для вывода токенов заключен договор с компанией GMT, что позволит получать наличные деньги с небольшой комиссией практически во всем мире.
Также предприняты меры, чтобы токены (REF) не стали инструментом биржевых спекуляций – заключено договор с фирмой Bancor, которая будет стабилизировать курс REF на биржах. У владельцев токенов REF будет несколько стратегий действий: соинвестировать их в конкретные объекты или отдавать в доверительное управление Фонда. Предполагается ежемесячная выплата дивидендов от сдачи в аренду, а так же после продажи объектов.
Из моментов, вызывающих опасения: затянувшееся начало ICO. Сейчас заявленные сроки 1 февраля – 1 марта 2018 г.. Но, согласно старой дорожной карте, его собирались проводить в конце 2017 г. К сожалению, опыт других ICO показывает, что заминка на старте приводит к снижению интереса инвесторов к проекту.
В плане организации коворкинга планируется сотрудничество с компанией Primal Base, которая, начиная с 2017 года, запустила рабочие пространства в Амстердаме и Берлине, планируется Лондон, Нью-Йорк и Сингапур. Во время ICO в июле 2017 г. 1 PBT стоил 1 эфир (5.41 USD). 15 декабря 2017 года цена доходила до 10.67 долларов. В конце декабря спустилась до 6 долларов.
Похожая идея – у завершившегося недавно (25 декабря 2017 г.) ICO Realisto. За месяц компания привлекла $1 531 146. Согласно замыслу, вкладывать токены REA можно будет в разнообразные объекты жилой и коммерческой недвижимости Берлина. Так же, разработчики «Реалисто» рассчитывают на то, что их платформа будет привлекательна для сбора инвестиций другими участниками рынка недвижимости. И комиссии за ее использование составят дополнительный доход инвесторов.
Фонд Caviar выбрал слоган «недвижимось и криптовалюта в одном токене». Они планируют инвестиции как в криптовалюту, так в недвижимость США для получения наибольших прибылей с наименьшим риском. Ноу-хау фонда - запатентованная интеллектуальная модель прогнозирования стоимости активов, которая позволит делать инвестиции наиболее эффективно.
Продажа токенов завершается 31 декабря 2017 г., ожидаемая цель – 25 млн. долларов. Выплата премии планируется поквартальной. Первая ожидается в апреле.
Так же основатели Caviar планируют, что их платформу будут использовать девелоперы, собирающие средства для своих проектов. Данный функционал планируют «включить» летом 2018 г.
Из оригинальных идей, связанных с применением блокчейн в недвижимости, стоит назвать австрийскую компанию Hydrominer, чье ICO было завершено в ноябре 2017 г. Ее основательницы, сестры Дамблон, на деньги, вырученные от продажи токенов H2O, арендуют малые гидроэлектростанции в Альпах, обеспечив свою компанию дешевой электроэнергией, которая необходимо для майнинга криптовалюты. Проданные токены будут в будущем обмениваться на время майнинга.
Как работать с криптовалютой
Купить криптовалюту довольно легко. Для этого существует множество обменников. Покупать токены на ICO, обычно, можно либо прямым банковским переводом, либо карточным платежом, либо переводом криптовалюты, к которой данные токены привязаны. А вот что дальше? Обмен одной криптовалюты на другую всегда легитимен! Ни в этой стране мира нет запрещающего делать это закона. Поэтому котирующуюся криптовалюту всегда можно поменять на эфириум или биткоин.
Так же существует довольно много бирж, где эфириум или биткоин можно с легкость превратить в доллары, правда, электронные. Узкое место – вывод денег на банковский счет. Пока нет нормального регулирования, здесь всегда можно ожидать сюрпризов.
«В отдельно взятой стране, пока нет регулирования, от силы 5% людей знает, что такое блокчейн, как можно на нем заработать и принести реальную пользу обществу, - говорит Константин Урванцев. - Если же государство начнет этот процесс регулировать, то о нем узнают 50 % или даже все 100 % населения. И это будут совсем другие масштабы. Никто не знает, хорошо это или плохо. Одно могу сказать: после легализации криптовалюты в Японии эту тенденцию уже не остановить».
Комментировать