Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Самоуправление не работает, права собственности не соблюдаются. Жаловаться можно, но очень осторожно. И бесперспективно.
Получите точечную застройку
Вполне благоразумное желание города отреконструировать пару городских кварталов застройки полувековой давности сопровождается привычным попранием прав горожан. Причём, это не только банальное право собственности на жильё, но и право граждан определять свою жизнь в своём городе. Право на хоть какое-либо самоуправление.
Формально застройщик поступает полностью по закону. Есть городские акты, есть узаконенные принципы и нормы строительства. Есть принятое постановление о реконструкции кварталов 47-48 района Кунцево, утвержденный проект планировки и, наконец, выданное ГПЗУ на строительство стартового дома на Ивана Франко.
А что же произошло по факту? А по факту жителям небольшого квартала кирпичных пятиэтажек несносимых серий прямо во двор прилетела масштабная стройка. Жили - не тужили, а теперь извольте получить грохот механизмов, рычание грузовиков, пыль, грязь и прочие прелести современной стройки.
То, что ПИК не будет с жильцами церемониться, стало ясно после первых столкновений. Активистов – в суд, палатки и шлагбаумы – под бульдозер. Город открыто демонстрирует, что он на стороне застройщика. Оно и понятно – ведь именно город инициировал реконструкцию кварталов и по сути нанял застройщика на эту работу.
Жители прекрасно понимают, что одним шумом-грохотом дело не обойдётся. Они попали под неизбежное расселение. В самом распрекрасном случае они их переселят прямо в строящуюся во дворе башню. В худшем – отселят в новостройку в каком-нибудь районе по соседству. Вполне возможно, что куда-нибудь под самый МКАД. Сговорчивость жителей можно обеспечить невыносимыми условиями проживания.
Куда делся стартовый дом?
Почему же застройщик хотя бы загодя не расселил проблемные дома? Да по той причине, что расселять их пока некуда. Формально ДГМИ должен предоставить для расселения кунцевских кварталов 422,46 тыс.кв.м жилья, а застройщик и заказчик – 256 тыс.кв.м, но в природе их пока не существует. Для того чтобы появились первые десятки тысяч метров нужно построить стартовые дома на свободных площадка. Но свободных площадок попросту нет! Программа реновации сгребла под себя всё хоть немного свободное, что имелось в городе. А, между прочим, реконструкция кварталов 47-48 Кунцева к реновации отношения не имеет.
Постойте, воскликнет вдумчивый читатель, а для чего же затевалась под фанфары вся эта реновация в 2017 году, принимался городской закон, проводилось голосование жителей всё прочее?
По большому счету, реновация нужна была как раз для упорядочения всего процесса реконструкции жилого фонда города. Но, как водится, телега находится зачастую впереди лошади.
Ключевым моментом является понимание того, что реконструкция кварталов в престижном западном направлении – это коммерческий инвестиционный проект. У нас имеются заказчики-инвесторы – ЗАО «Кунцево-инвест» и ЗАО «Монетчик» (дочерняя структура ГК ПИК), которые как раз вкладываются путём строительства стартовых зданий. В дальнейшем, после переселения они получат освобожденные земли под полноценную коммерческую застройку.
А реновация – это чисто муниципальный проект, в котором застройщикам-девелоперам отводится пока лишь место генподрядчиков. По самым последним данным ГК ПИК как раз активно участвует в тендерах Фонда реновации и является абсолютным лидером по генподрядам с 20 заключенными договорами на сумму в 9,5 млрд.рублей.
Проводись кунцевская реконструкция в рамках программы реновации, жители могли бы уже получить ключи в новых «реновационных» домах. А так им суждено терпеть стройку стартового дома под окнами.
Никаких форм участия жителей в решении своей судьбы не предполагается. Они попали под конвейер, который не учитывает никаких нюансов в формах собственности будь то на квартиры, будь то на землю под домами. Местное самоуправление не имеет никаких рычагов воздействия на ситуацию.
Идет волна
На примере конфликта в Кунцево москвичи могут приблизительно оценить свои перспективы в ходе второго этапа реновации на основе волнового расселения старых кварталов и микрорайонов. Сейчас пока ведётся предварительная проработка принципов и финансового механизма такого типа реновации.
Ясно одно – права собственности во внимание приниматься не будут, никакого волеизъявления переселяемых не потерпят. Горожанам придётся смириться с волей диктатора процесса, будь то городская власть или конкретный застройщик. Ну а под какой шапкой пойдёт всё это дело – не столь суть важно. Реновация ли, реконструкция – ну-ка, все собрались, построились и марш-марш в новое жильё.
Комментировать