Сегодня те, кто выбрали жизнь в загородном доме, сталкиваются с проблемами, о которых не думали еще лет 15-20 назад. Бурная застройка Подмосковья экспоненциально увеличила траффик. Жизнь даже в поселке «ближнего пояса» стала сопровождаться неизменным стоянием в пробках, когда несколько километров по загруженному шоссе приходится преодолевать в течении получаса.
Те, кто покупали дома «ради детей» поняли, что дети выросли и встал вопрос, где учиться. Не везде есть школьные автобусы. Часто ребенка надо возить в школу и быть привязанным к расписанию его занятий, либо нанимать водителя. Иногда единственной альтернативой оказывается частная школа, которая тоже не всегда под боком.
А что происходит со взрослыми детьми? Поездка в вуз превращается в целое мероприятие. Оказывается, проще и надежнее купить или арендовать квартиру для студента в городе, чем подбрасывать его до ближайшего метро или покупать еще одну машину. По тем же самым причинам становится все сложнее приглашать домой тех специалистов, которые раньше с удовольствием приезжали – стилиста, репетитора, массажиста и т.п. Их отпугивает долгая и часто непредсказуемая по времени дорога, невозможность доехать общественным транспортом.
Да, конечно, и 15 лет назад покупатели загородных домов понимали, что за удовольствие жить на природе, просыпаться под пение птиц и дышать свежим воздухом надо платить. Но сейчас эта плата увеличилась. Так где можно жить в своем доме и пользоваться всей столичной инфраструктурой?
Поселок Сокол
Первое, что приходит в голову, это собственно московские поселки. Поэтому мы начали с самого известного. Местоположение его также выгодно: в шаговой доступности от станции метро Сокол и Панфиловская, по соседству с несколькими ведущими вузами столицы. Рядом – крупнейший торгово-развлекательный центр Москвы «Авиапарк». Рукой подать до Ленинградского проспекта, по которому легко выехать как в сторону аэропорта Шереметьево и Химок, так и в сторону центра.
Строился в 20-х года прошлого века для деятелей искусств и художников. Все дома создавались видными архитекторами того времени. В частности, многие проекты разрабатывал Н.В. Марковников, а общий генплан – А.В. Щусев. При строительстве поселка испытывались и обкатывались новые для того времени технологии и материалы, которые потом вошли в массовое усадебное и городское строительство.
Именно благодаря участию «громких имен» поселок не был ни снесен, ни кардинально перестроен. Хотя особый «дух» из него постепенно уходит. В 1989 г. он перешел на самоуправление – создано территориальное общественное самоуправление (ТОС).
Периодически здесь случаются конфликты между теми, кто хочет сохранить исторический облик и дух поселка, и теми, кто стремиться возвести на своей территории современный, но совершенно не вписывающийся в общую архитектурную среду коттедж.
Плюсом и минусом Сокола является то, что он органично вписывается в ткань города. Поселок не окружен никаким забором, нет, соответственно, и охраны. Каждый обеспечивает безопасность своего дома сам. Юридически дома располагаются на землях ИЖС.
Сегодня (сентябрь 2017 г.) в поселке Сокол предлагается к продаже 13 домов. Из них самое доступное предложение – щитовой дом на одну семью по проекту Марковникова площадью 63 кв. м. Стоит этот домик в Москве на участке 10 соток 119 млн. рублей.
Самый дорогой дом – современная постройка в стиле скандинавской архитектуры площадью 750 кв. м на участке 11 соток - 922 млн рублей. Остальные дома находятся в ценовом диапазоне 160-350 млн. руб.
Поселок Ларино
Построен в 30-е годы для летчиков-полярников. Расположен на севере Москвы, вблизи метро Алтуфьевская в зеленой лесопарковой зоне.
Поселку Ларино повезло гораздо меньше. Дело в том, что юридически до сих пор это СНТ (ДСК им. Ю.Ларина). Ситуация с земельными отношениями очень мутная. Многие владельцы оформили свои участки в 90-е – начале 2000-х, но по кривым схемам (а других тогда не было), которые потенциально могут быть оспорены судом и правительством Москвы. За эти кривые схемы люди платили немалые деньги. Очень многие не оформлены никак.
В правление поселка (если верить поселковому интернет-форуму) в последние годы избираются люди, которые уверяют, что знают, как распутать земельные проблемы. Но по факту, сейчас даже нет межевания и определения границ поселка (так, чтобы это, в случае чего нельзя было оспорить). Хотя поселок окружен забором, есть охрана.
Некоторые жители жалуются на необоснованно высокие платежи за обслуживание, вывоз мусора и т.д. Единственное, в отличие от других поселков и садоводческих товариществ, дороги здесь ремонтируют за счет города.
В архитектурном отношении в поселке преобладают типичные постройки 90-х годов. Многие огородили свои участки высокими кирпичными заборами, что, конечно, сказывается на общем архитектурном облике.
Неопределенный земельный статус отражается на ценах. Сейчас, согласно базе ЦИАН, здесь продается 19 домов. Один из самых дорогих лотов – дом площадью 1020 кв. м на участке 22 сотки построенный по проекту знаменитого архитектора Тотена Кузембаева. Правда, в доме не завершена внутренняя отделка, есть только дизайн-проект. Оценивают этот участок с домом в 290 млн. рублей.
Самые дешевые лоты: за дачный домик 38 кв. м на участке 10 соток просят 22 млн. руб. А за часть дома площадью 140 кв. м с участком 5.5 сотки хотят 25 млн. руб.
Поселок Терехово
Очень малоизвестная локация на Северо-Западе Москвы в районе ул. Мневники. Это реальная деревня, каким-то чудом уцелевшая в черте города. С деревянными обветшалыми домами, крытыми дворами, где до сих пор некоторые держат скот. Иногда сюда организуют экскурсии, чтобы показать, как живут люди, набирая воду и колонок и т.п.
Еще при Лужкове были планы построить на этом месте аналог Диснейленда. Но в результате что-то не «срослось» с инвесторами. И пока эта территории как бы забыта. По последним сведениям, сейчас здесь насчитывается 22 двора. Земля, разумеется, относится к ИЖС.
Если верить экспертам, сделок купли-продажи в этом районе почти не происходит. Дело не только в малочисленности потенциальных лотов, но и в том, что присутствует очевидный дисбаланс между ожиданиями продавцов и покупателей.
Первые понимают, что являются обладателями бесценного сокровища – больших участков земли в одном из красивейших зеленых мест столицы с хорошими документами (как правило, это аренда на 49 лет). А вторые знают, что благодаря принятым в последние годы законам, земля эта всегда в упрощенном порядке может быть изъята для федеральных нужд.
Отсутствие вблизи поселка многоэтажной жилой и другой городской застройки делает его слишком удобным для возведения супер-мега-чего-нибудь…. Сейчас в Терехово продается один кирпичный дом площадь 400 кв. м на участке 19 соток. Заявленная цена продавца – 600 млн рублей.
СНТ «Речник»
Скандально известный поселок в Крылатском на берегу Москвы-реки. Когда-то эти участки давали для подсобного хозяйства работникам канала им. Москвы. Потом на них разрешили строить укрытия, потом дома… Но в 1998 г. поселок вдруг оказался на территории природного парка «Москворечье», в 2005 г. Росприродназдор обратился в прокуратуру с требованием признать строения незаконными. А в 2010 г. начался тот самый громкий «снос», о котором писали все СМИ.
Сейчас, после распоряжения Дмитрия Медведева, который был тогда Президентом РФ, «поселок оставлен в покое». Жизнь продолжается. Но с правовой точки зрения коллизия никак не разрешена. В принципе, понятно, такая ситуация для властей самая безопасная. Узаконить «Речник» - значит, создать прецедент. Продолжить снос – получить ответную бурную реакцию.
Результат этого: в продаже домов на территории «Речника» нет.
КП «Серебряный Бор»
Один из самых элитных поселков столицы. В советское время был дачным местом для советской номенклатуры. Его особенность – изолированность и приватность. Ведь находится он на острове, образованном излучиной Москва-реки и Хорошовским спрямлением. Соединение с «цивилизацией» - через проспект Маршала Жукова.
Серебряный Бор - это то место, где недвижимость не только покупают, но и еще активнее арендуют. Месячная аренда колеблется в пределах 400 тыс. – 1.3 млн. руб.
В продаже, согласно базе ЦИАН, сегодня находятся 24 лота. Одно из минимальных по цене предложений – 160 млн рублей за дом 250 кв. м. Самое дорогое – 2.45 млрд. руб. Представляет собой не самый большой дом – 560 кв. м – но, зато, на участке 1.2 га.
ЖК «Берег Столицы»
Новый жилой комплекс в том же районе Серебряного Бора, включающий виллы, таунхаусы и резиденции. Застройщик - ГК «Ташир». Изначально комплекс предполагали продавать среди узкой закрытой группы состоятельных людей. Но в 2017 г. его вывели в открытую продажу.
Спроектировано 24 виллы (702 кв. метра) с эксплуатируемыми кровлями и небольшими участками земли, а так же четыре резиденции площадью 1370 кв. метров. В этих домах будут собственные бассейны. Цены на данные лоты обговариваются индивидуально.
КП «Резиденция Рублево»
Поселок элитных резиденций расположен на 1 км Новорижского шоссе. Въезд и выезд в этот поселок, действительно, очень быстрые. А загрязнения, которые неизбежно соседствуют с крупной магистралью, с лихвой компенсируются близостью к Москве-реке. Так же рядом с поселком находится пешеходный мост через МКАД, что позволяет за 20-25 минут добираться пешком до метро Строгино (не считая дороги по самому поселку).
128 домовладений в «Резиденции Рублево» сблокированы в дуплексы с довольно большими (до 10 соток) участками. При этом использованы продуманные архитектурные решения, позволяющие ощущать себя изолированным от соседей и в то же время наслаждаться простором и свободой. Бережно сохранены и высажены крупномеры, что создает особую атмосферу. Минимальная цена сегодня – 61 млн. руб. (за дуплекс без отделки). Аренда дуплекса с дизайнерским ремонтом – от 1.2 млн. в месяц.
Располагается буквально в 5 минутах езды от метро Алтуфьево, по Алтуфьевскому шоссе. Направление это уникально, поскольку не ведет ни к каким крупным населенным пунктам, генерирующим большой траффик. То есть, буквально, человек пересекает линию МКАД и оказывается в лесу. Также можно довольно удобно выехать на Дмитровку.
То есть, хотя поселок находится за кольцевой, доступность у него получше, чем у иных столичных районов. Если же поехать от МКАД, то можно выехать на Пироговское и Учинское водохранилища. До метро ходит общественный транспорт. Дорога на маршрутке занимает 4 минуты, на автобусе – 5 минут. В поселке на очень хорошем уровне продуманы все вопросы безопасности и внутренней инфраструктуры: на территории своя гимназия, детский сад, ясли, детские и спортивные площадки, парки и пруды.
Покупателям предлагаются два разных типа домов – монолитно-кирпичные и деревянно-каркасные. И тот, и другой реализованы во множестве архитектурных проектов разной площади. Но девелоперы поселка очень заботятся об едином архитектурном облике. Все дома органично смотрятся вместе. Заборы – металлическая ограда. Возводить сплошные заборы запрещено. В каждом домовладении – гараж на две машины.
Сегодня одно из самых доступных предложений в КП «Новые Вешки» - это дом 224 кв. м на участке чуть менее 8 соток за 36,5 млн. руб. В эту стоимость включены инженерные системы.
Самый дорогой лот – 213 млн. руб. на участке 19 соток с домом более 500 кв. м под ключ.
В аренду дома предлагаются не так активно. Стоит дом 250 кв. м – 220 тыс. рублей в месяц, дом 520 кв. м – 500 тыс. руб. Скорее всего, это связано с тем, что люди предпочитают здесь жить сами (постоянно здесь живет 400 семей).
Честно говоря, в редакции сами удивились, когда поняли, что список московских поселков почти исчерпан. У нас катастрофически мало современных поселков с отличной транспортной доступностью.
Да, виной тому хаотичная застройка 90-х. Самые лакомые и удобные участки заняли еще до того, как появилось само понятие организованного концептуального поселка, где продумана система безопасности, где можно жить в соответствующем социальном окружении. Сейчас в Москве идет активное строительство, в том числе домов премиальных сегментов. А много ли появляется таких новых поселков?
Вполне возможно, что через несколько лет дом в поселке подобному «Новым Вешкам» (где сейчас еще открыты продажи) станет действительно уникальным объектом. И не повод ли это задуматься: не стоит ли вместо квартиры приобрести загородный дом с не худшей доступностью и большим комфортом?
Комментировать