Юрий Кочетков: Витязь на распутье – КОТы или реновация?

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Куда же направит фокус своих усилий город и как на это смотрят федеральные власти?

Почему реновация противостоит КОТам?

Константин Тимофеев (председатель Москомстройинвеста) так обрисовал перспективы московской стройки: основной резерв города – это промышленно-коммунальные территории и классические промзоны. Принят закон о комплексном развитии промзон, однако дело движется туго. Попросту говоря, нет инвесторов в подобные проекты, которые как раз и должны реализовываться в формате КОТов (комплексное освоение территорий).

В чём причина? Пожалуй, в том, что гарантированные по словам чиновника 15 тыс.кв.метров общей площади на гектар – это не совсем то, чего хотят инвесторы. Подобна плотность считается очень низкой, не позволяющей выстроить эффективную экономику проекта. Инвесторы хотят не менее 25 тыс.кв.метров со значительной долей коммерческого жилья. Подобные аппетиты не слишком нравятся городу.

Тем не менее, город принял в работу 19 промзон и усиленно продвигается в данном направлении, стараясь реализовать именно комплексный подход при реорганизации.

Работа по реновации кварталов старого жилья – это совершенно иная история, она оказалась противопоставлена комплексному освоению территорий в Москве. Свалившись как ком на голову граждан, проект реновации сильно поляризовал гражданское сообщество. Одни считают это полным попранием права собственности, другие, наоборот, шансом серьёзно улучшить жилищные условия тысячам семей.

Почему реновация – это не КОТ? Ведь, казалось бы, рассели квартал «хрущевок»-«брежневок», вот тебе и прекрасная «поляна» для комплексного освоения, не так ли?

Расселять: законно или конституционно?

Проблема в том, что в городе не осталось гомогенных территорий старого жилья. Кварталы эпохи индустриального домостроения 50-60-ых годов либо уже реконструированы в «лужковское» время, либо представляют из себя сложный микс зданий различных функций и годов строительства.

Помимо прочего, это сложнейший клубок прав собственности, аренды, интересов юр- и физлиц. Такую «поляну» оперативно не расселить, не зачистить. Тут можно работать только точечно. Что, впрочем, мы и наблюдаем, анализируя списки домов-кандидатов на расселение 2017 года.

В принципе, можно принять архи-жесткий закон, который позволил бы всё сносить ковровым методом. Однако даже нынешняя версия закона реновации (она уже прошла первое чтение в Госдуме), в относительно мягком варианте вызвала бурный протест общественности.

Как заметил на конференции юрист Александр Ермоленко («ФБК Право»), наблюдается полное пренебрежение титулом собственности и игнорирование права судебной защиты. По его мнению, закон будет неизбежно осуждён в Конституционном Суде РФ.

С мнением юриста категорические не согласились высокопоставленные чиновники. Так Александр Плутник (генеральный директор АИЖК) посчитал, что подобным образом лишь накручиваются ненужные эмоции, а на самом деле москвичи ждут реновацию. Более того, грядущие поправки к закону помогут нивелировать недостатки его текущей версии.

С этим согласен и глава Минстроя Александр Мень: он считает, что до второго чтения закона о реновации в ГосДуме и говорить не о чем. Министр обратил внимание на то, что деятельность государства гораздо шире, чем решение жилищных проблем граждан, обитающих в старом жилье. Квартиры и дома не растут на пустом месте, ключевой аспект жилья – это инфраструктура, транспортная, социальная и прочая. Вот здесь как раз государство начало прикладывать серьёзные усилия.

По словам Александра Меня в этом году выделено 20 млрд.рублей для 33 субъектов с целью создания комплекса необходимой современной инфраструктуры. На этой базе можно построить 6-6,5 млн.кв.метров жилья.

Для сравнения Москва даже в лучшие годы выделяла на социальные программы и расселение 1-1,5 млн. кв.метров квартир.

Боливар не вынесет двоих

Впрочем, вопрос – куда свои усилия направит конкретно Москва так и остался открытым. По всем признакам одновременно и реновацию, и комплексное освоение пром.территорий город не потянет. Ключевая задача – привлечение инвестиций. Но, как было сказано выше, в КОТы инвестируют неохотно. В противовес, реновация для девелоперов может стать куда как более привлекательным полигоном.

Как заметил на конференции президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин мечта девелоперов – это пятиэтажки на набережной. Вот их бы они сносили-расселяли с большим энтузиазмом. Одна беда – таких пятиэтажек мало, если не сказать даже, что вообще их нет. На набережных Москва-реки хорошо лишь с промзонами!

Так что распутье для столичной стройки сейчас очень занятное. Можно долго, кропотливо и комплексно заниматься промышленными территориями, как это делают сейчас Донстрой (проекты «Сердце Столицы», «Символ»), ЛСР («ЗИЛАРТ»), ПСН Групп («SREDA», «I’M») и многие другие. Но, не исключено, что скоро девелоперов призовут активно заняться и реноваций. Вопрос лишь – на каких условиях и за чей счёт?