Кризис 2015 г. пока не сказался на элитных новостройках

Прогнозы и реальность

В конце 2014 г. было сложно представить себе, каким будет курс доллара в 2015 г. Хотя бы в марте. Высказывались предположения и о 80 рублях, и о 100 рублях. Но эксперты сходились во мнении: цены даже в элитной недвижимости будут номинироваться в рублях, а количество сделок снизится. Что мы имеем по итогам первого квартала?

Рубль или доллар

До последнего времени элитная недвижимость традиционно номинировалась в долларах. Но в конце прошлого года наметился переход в рублевые цены. Казалось, к 2015 г. рублевые ценники будут повсеместны. На самом деле установился паритет — 74% квартир номинируются в рублях, остальные — в долларах (это не значит, что сделки заключаются тоже в долларах — речь идет об официальных прайсах). В случае с очень дорогими объектами об окончательной цене традиционно договариваются при закрытых дверях.

Кстати, после роста курса рубля, многие потенциальные покупатели продолжали настаивать на ценах в долларах. И это неудивительно: покупатели элитной недвижимости часто имеют валютные доходы.

Объем предложения элитных квартир в рублях и долларах (данные IntermarkSavills)

Распределение рублевых и долларовых цен в разных районах столицы происходит неравномерно. Самой «долларовой» можно назвать Якиманку. Но это связано не с ее популярность, а с наличием комплекса «Полянка, 44», где цены номинированы в долларах.

Рублевые и долларовые районы (данные IntermarkSavills)

Снижения числа сделок не произошло

«В первом квартале 2015 года на рынке элитных новостроек наблюдалось затишье, — комментирует Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга „Метриум Групп“. — Предложение пополнилось всего одним проектом, а спрос испытал спад после подъема в конце 2014 года. Реальные сделки заключались только в некоторых проектах».

Этот «один проект» — ЖК «Рахманинов», в Пресненском районе ЦАО. Появление именно такого концепта неслучайно — это не новое строительство, а реконструкция. Т. е. к срокам его реализации можно подходить более гибко. Да и покупатели гораздо позитивнее реагируют именно на такой реконструкцию — ведь объект-то уже есть. Минимальный бюджет покупки в «Рахманинове»- 30,5 млн руб. за 48,44 кв. м на нижнем этаже.

По данным Дениса Попова, управляющего партнера Contact Real Estate, в первом квартале 2015 г. на элитном рынке ЦАО было заключено 110 сделок. Это, конечно, меньше, чем в декабре 2014 г. (161 сделка), но сопоставимо с продажами первых кварталов других лет.

Важно, что снижение динамики продаж связано не с экономической ситуацией в стране, а с «вымыванием» качественных предложений в сегменте люксовой недвижимости. В частности, закончились продажи в ЖК «Литератор».

Дмитрий Халин, управляющий партнер Savills, говорит, что объем предложений столичной элитной недвижимости уменьшился на 6% к началу этого года. В абсолютном выражении это — 100 квартир.

На стройке ЖК «Литератор», июнь 2014 г.

Кстати, в загородной недвижимости de-lux наблюдаются похожие тенденции. В компании HONKA пока не видят падения продаж. «В прошлом году все несколько „присели“, — описывает ситуацию Александр Львовский, генеральный директор московского представительства — а теперь разобрались, что к чему и живут дальше».

Кстати, недавно было объявлено о создании элитного агентства недвижимости HONKA Realty: в планах на этот год — 15 сделок.

Правда, число сделок в элитной недвижимости уменьшается — на вторичном рынке. Но опять-таки, это связано не с экономией покупателей, а с непредсказуемым поведением продавцов, которые в условиях валютных колебаний постоянно пересматривают цены.

Самые популярные

Если посмотреть на спрос 2015 г., то 68% проданных квартир имели площадь до 150 кв. м. Рынок стал расслаиваться: среди объектов с долларов ценником дорогих квартир больше. Среди элитных новостроек с минимальным бюджетом в «Метриум Групп» называют ЖК Royal House on Yauza (25,31 млн руб. за 73,04 кв. м) и «Садовые кварталы», 2 оч. (27,87 млн руб. за 57,39 кв. м). Между тем, 42,8% новостроек на элитном рынке Москвы представлено ГК «Интеко».

Распределение предложений на элитном рынке в разных ценовых сегментах (данные IntermarkSavills)

Мы попросили признанных экспертов в области элитной недвижимости создать свои рейтинги популярности жилых комплексов.

По мнению Дениса Попова, в топ самых популярных вошли:

• «Садовые кварталы»
• «Театральный дом»
• Balchug Viewpoint
• «Сады Пекина»
• Wine House

В «пятерку лучших» от Дмитрия Халина вошли:

• «Садовые кварталы»
• «Театральный дом»
• «Рассвет Лофт Студио»
• «Баркли Резиденс»
• Wine House

Кстати, по мнению Алексея Болдина, генерального директора компании «Магистрат», присутствовать на первичном рынке «Садовые кварталы» будут еще минимум 5–8 лет.

В подвале исторического винного дома Смирнова

Статус апартаментов или квартиры на популярность «лакшери-комплекса» среди покупателей не влияет: жители элитных квартир владеют многими объектами недвижимости. Неслучайно в элитном сегменте разница в цене между квартирами и апартаментами уменьшается.

Рубль укрепляется, сделки замедляются

Алексей Болдин отмечает, что на протяжении многих лет они замечают интересную закономерность: укрепление курса рубля приводит к снижению числа сделок.

В первом квартале 2015 г. в ГК «Интеко» наблюдали определенный рост числа сделок, который хотели бы искусственно замедлить. Поэтому с мая рублевые цены будут повышены.

И хотя г-н Болдин уверяет, что это происходит в связи с увеличением степени готовности жилых комплексов, «осадочек остается»: а вдруг таким образом хотят компенсировать грядущий рост курса доллара?