Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
«Ага!» — воскликнет москвич, — «миллионные квартиры покупают, а сами не живут! Лишь денежки вкладывают.» В этом его убедят и многочисленные тёмные окна жилых домов в вечернее время.
Остоженка действительно производит гнетущее впечатление. Однако не одной Остоженкой полнится рынок элитного и просто дорогого жилья. Там идёт своя насыщенная жизнь, сделки, новинки и пресс-туры.
На последней пресс-конференции TOP BROKERS ALLIANCE (объединяет элитные риэлторские компании Welhome, IntermarkSavills, Сontact Real Estate, Tweed), брокеры буквально огорошили журналистов новостью — за последние полгода на вторичный рынок экспатами, западными инвесторами и иными представителями стран «первого мира» было выброшено на продажу более сотни дорогих квартир, в результате чего почти в два раза выросло предложение в данном сегменте. И пускай из них проданы единицы, сам факт говорит о том, насколько мало мы знаем об истинных владельцах элитной недвижимости, их массовости и особенностях поведения.
Работы по подземным уровням МФК «Сады Пекина»
Дело в том, что практически все эти попавшие на рынок квартиры являлись доходоприносящими (лишь небольшая часть — классические инвестиционные квартиры в свежепостроенных элитных ЖК). Многие годы иностранные резиденты сдавали их в аренду или использовали иным способом. Однако политические события последнего полугодия (война в Украине, санкции, поднявшаяся весной волна патриотизма и пр.) напугали их, и в один присест вторичный рынок дорогой недвижимости оказался засыпан новыми предложениями.
Понять иностранцев можно. Санкции бывают не только односторонние, в единый момент можно оказаться с недвижимостью ограниченного использования (к примеру, хозяину нельзя будет её продавать в принципе) или же, продав, можно попасть в ситуацию, когда из России нельзя будет вывезти деньги от продажи или аренды. Инвесторы подобные риски, естественно, не любят.
События в Украине, впрочем, сыграли и в другую сторону. Этой весной на рынке дорогих квартир появился новый игрок — покупатель с Украины, ищущий как жильё для себя, так и с целью инвестиций спасённых с собой денег (кстати, первым наплыв этих игроков почувствовал легендарный отель «Украина», где снимали номера новоприбывшие). Московские брокеры было потирали руки, но оказалось, что посредники этим покупателям не нужны: вместе с деньгами в Москву прибыли и их ушлые помощники. Однако продавцы жилья не остались внакладе…
Застройщик обещает достроить ЖК «Литератор» к концу года
Впрочем, и без украинских олигархов спрос на дорогое жильё не ослабевает, несмотря на экономический спад в стране, санкции и прочие неприятности. Компания «Галс Девелопмент» провела на прошлой неделе объезд своих объектов высшей лиги. Кортеж из ретро-автомобилей проехался от гостиницы «Пекин» до нового квартала «Литератор» в Хамовниках. По словам специалистов девелоперской компании на спрос жаловаться не приходится. Так, из 330 апартаментов проекта «Сады Пекина» нашли своих покупателей примерно 40% при том, что пока только начаты работы по подземному гаражу (пентхаусы здесь, кстати, пока в продажу не поступали). В квартале «Литератор» практически всё продано, хотя до госкомиссии ещё полгода. Наконец, в ещё одном объекте «Галса» — квартале Wine-house также проданы почти половина апартаментов, хотя до завершения работ вообще крайне далеко.
Эксперты TOP BROKERS ALLIANCE отмечают, что за последние год-два наблюдается непрерывный рост цены кв.метра в элитном сегменте. Причём рост этот исчисляется в долларах! Стартовав примерно с 16,5 тыс. долларов/кв.м. средняя цена метра дорогих апартаментных комплексов уже достигла 20 тысяч. В свою очередь, элитные квартиры в новостройках уже перевалили за 22 тыс. долларов/кв.м. Понятно, что повышать цены можно лишь при устойчивом спросе — о нём свидетельствуют и данные по сделкам в элитном сегменте (здесь также наблюдается устойчивый рост по показателям).
Важным трендом можно считать тот факт, что по данным IntermarkSavills доля апартаментов в продажах достигла 37% и имеет тенденцию к дальнейшему росту за счёт того, что апартаментных комплексов выводится на рынок больше, чем обычных (т. е. с элитными квартирами).
Рис. Элитные объекты центра Москвы по данным IntermarkSavills (синие — апартаменты, красные — квартирные ЖК)
В целом, рынок дорогих квартир остаётся очень динамичным сегментом рынка. Здесь сталкиваются интересы сразу нескольких групп потребителей: классических инвесторов в квартиры (купить на старте — продать на «вторичке»), арендных инвесторов (высокий «капрейт» ~ 8–10%), любителей тихой гавани для денег, ну и тех, кто действительно привык жить в комфорте и престиже. При этом потребители стараются себя не афишировать — нам остаётся лишь читать о 4–5 сотнях сделок по дорогим квартирам в год на первичном рынке плюс что-то там на «вторичке».
Застройщики активно пользуются ситуацией: в условиях нехватки площадок под элитное жильё (классические квартиры) они освоили реконструкцию/приспособление административных и иных нежилых зданий, а также новое строительство апартаментных комплексов на непрофильных площадках. В результате рынок насыщается предложением лофтов и апартаментов с ценами от 1 миллиона долларов и выше.
Комментировать