Юрий Кочетков: квартал, в котором всех побеждает ипотека

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

2014-й год шёл на рекорды. Ажиотаж зимне-весеннего периода, рост цен со средним темпом +1% в мес., поражающие воображение объёмы сделок… Однако пиршество стало сворачиваться с наступлением жаркого сезона, и показатели 3-го квартала красноречиво свидетельствуют об этом.

Начнём с данных по сделкам Росреестра. Рассматриваемый квартал стал, пожалуй, худшим за год. Полное число переходов прав на уровне первого квартала (38866 против 38434), однако чистые сделки уже на 6,5% отстают от начального периода года. Понятно, что компенсация идёт за счёт ипотеки — её доля резко выросла (см. график). Переводя на простой языке, за наличные деньги покупают меньше, а за кредитные больше. И это несмотря на то, что ставка ипотеки за лето выросла на 0,5–1,5%. Фактически, мы достигли показателя лето-осень 2008-го года. Именно тогда ипотека в своей доле превысила порог 25%. Что интересно, довольно близки и характерные ставки кредита того предкризисного времени и нынешнего.

Можно ли говорить о высокой активности ипотечного покупателя? И да, и нет. Кредиты берут из соображений быстрого обесценивания национальной валюты. В некоторых случая мотивация клиентов вообще прозаичная — путём вложения в московские квадратные метры одновременно спасти имеющиеся небольшие накопления и сыграть на грядущем обесценивании кредита. В других случаях покупатель искренне считает, что это последний шанс вскочить на подножку уходящего поезда — в кризис-то он точно квартиры не купит!

Почему меньше стали покупать за живые деньги? Дело в том, что самые панические покупки пришлись на начало года. Довольно характерный штрих — это наблюдаемый отток средств с банковских депозитов. По всем признакам, источник стал иссякать, ведь поддерживало его экономическое движение-развитие, о котором речи с лета уже никто не ведёт. Образно говоря, живые деньги стали дороже в глазах наших граждан, вдобавок можно (и нужно, как мы видим) переложиться в валюту и получить приличный рублёвый доход чисто за счет курсовой разницы. Сыграть, так сказать, на-короткую.

Теперь взглянем на объём предложения вторичного рынка (записи БД Winner). Мы видим, что в 3-м квартале довольно быстро произошло послеотпускное восстановление этого показателя, однако в сентябре случилась неприятность. Владельцы квартир, запаниковав, стали убирать свой товар. Причина проста — в условиях резкого падения курса рубля стало неясно, то ли переводить цену в доллары, то ли повышать в рублях, то ли ещё что… На всякий случай, многие просто сняли свои варианты с экспозиции до стабилизации положения.

Интересно, что за счёт валютных пертурбаций мы опять получили технический рост цены кв.метра — до 215 тыс. рублей за кв.метр. Год назад уровень был всего 190 тысяч, что говорит о многом, в любом случае.

Тем не менее, рост цен пока обсуждать не будем. В условиях сокращения чистых продаж и роста курса валюты, это несколько некорректно.

Ещё занимательный факт: застройщики (здесь берём весь Московский регион) разделились в своей ценовой политике. Одни сделали ставку на скидки при почти неизменном уровне цен, другие смело пошли на ощутимое повышение ценника своих новостроек (такие крупные застройщики как СУ-155, Абсолют, RDI, к примеру). Есть, кстати, сведения, что сентябрём отделы продаж довольны — покупатель вернулся за новостройками после летнего сезона. Но мы-то помним, что по многим проектам доля ипотечных покупателей — это 50–90%! Ипотеку всегда надо держать в памяти.

На рынок новостроек вообще выходит ныне много новинок. То есть, с предложением всё в порядке. За 3-й квартал в старой Москве, к примеру, мы увидели 13 новых объектов от самых разнообразных застройщиков (с рекордным по цене кв.метра «Негоциантом» — $43000/кв.м. в качестве средней цены). Это примерно в два раза той нормы, которая установилась в послекризисные годы. Впрочем, каждая вторая новинка — это класс апартаментов, нравится ли это покупателю или нет.

Что ж, октябрь открывает новый квартал самого сумасшедшего для квартирного года. Рынок квартир находится в полулихорадочном состоянии. Нет уверенности ни у застройщиков, ни у хозяев квартир вторичного рынка, ни у покупателей. Последние откровенно требуют мощных скидок, а продавцы кивают на кувыркающийся рубль.

Словом, в 4-м квартале, надо полагать, мы увидим немало неожиданных результатов по рынку, который многие откровенно называют предкризисным.