Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Как сообщили эксперты на последней пресс-конференции Московской Ассоциации Риэлторов (МАР) на суды обрушился вал заявлений о признании недействительными сделок с квартирами тех, кто объявил себя впоследствии банкротами.
При чем здесь добросовестный приобретатель?
Уже второе десятилетие в нашей стране действует понятие «добросовестный приобретатель». То есть, это покупатель, который при совершении сделки приобрел квартиру или иное недвижимое имущество на возмездной основе (за деньги) и при этом не знал и не имел возможности узнать о том, что совершал покупку у лица, не имевшего права на эту квартиру или какие-то ограничения.
В этом случае покупатель имеет право на судебную защиту от последствий расторжения сделки вплоть до материальной компенсации из бюджета за утрату права на квартиру.
Эта норма в значительной степени поспособствовала становлению цивилизованного рынка недвижимости. При должной проверке квартиры можно было спать спокойно, не опасаясь появления ущемленных собственников, их дальних родственников, бывших несовершеннолетних детей и иных лиц, способных оспорить сделку.
Однако всё изменилось после введения в силу поправок к закону №127 «О банкротстве». Эти поправки распространили возможность официального банкротства на физических лиц. То есть, граждан, которые в основном и продают квартиры.
Теперь невзначай можно приобрести квартиру у будущего (!) банкрота. А это грозит добросовестным покупателям прибытием кредиторов и судебных исполнителей практически в любой момент.
Хотелось — как лучше, получилось — как обычно
В принципе, закон о банкротстве теперь даёт возможность запутавшемуся в долгах человеку как-то выбраться из этой трясины, не потеряв последнее. Можно спасти от требований кредиторов единственное жильё или средство заработка, к примеру.
Но, неожиданно, закон сработал против лиц, совершенно не причастных к финансовым делам банкрота. То есть против покупателей его недвижимости.
Всё дело в том, что кредиторы ныне имеют возможность оспорить любую сделку, совершенную перед тем, как человек объявил себя банкротом. И суд может согласиться с мыслью, что сделка имела намерение вывести актив будущего банкрота из-под востребования его кредиторами.
Как об этом догадаться добросовестному приобретателю? Да никак, если квартира напрямую не заложена у банка или потенциальный банкрот не завяз в судах.
Что произойдёт дальше? Сделка будет признана недействительной. Квартира попадет в судебное производство. Добросовестный покупатель встанет последним в очередь к тем, кто предъявляет претензии к банкроту. После государства и юридических лиц. При этом он должен понимать, что, скорее всего, ему с банкрота будет взять уже нечего.
Кто виноват понятно, но что делать?
Беда может прийти внезапно. Преступное намерение будущего банкрота уловить невозможно. Бороться в судах против коллекторов или могущественных банков с их матёрыми юристами и, тем более, против какой-нибудь налоговой службы наш гражданин не в состоянии.
Однако в его распоряжении есть пара способов подстелить соломки. Во-первых, всё-таки можно, пусть и с чужой помощью, выяснить – где продавец наделал долгов и какого они размера. Фин.организации ведут свои реестры должников. Поняв ситуацию с его долгами можно либо принять решение об отказе от сделки, либо обратиться к компаниям, которые готовы погасить его долги перед сделкой путём краткосрочного займа. Этот заём в дальнейшем будет погашен из денег от продажи квартиры.
Второй способ – это страхование титула. Дорого, но что делать? В этом случае сделка всё-таки будет расторгнута, но добросовестный покупатель вернёт свои деньги, без того чтобы стоять в очереди за долгами после списка юр.лиц.
Правда, есть одна серьёзная проблема. Страховые компании отказываются выплачивать премии в случае возбуждения уголовного дела по отношению к должнику (банкроту).
Поясним на реальном примере. Вы купили квартиру в крупной новостройке, которая оказалась долгостроем, но смогли через суд закрепить своё право собственности в корпусе, которой построен к счастью. А затем, понимая, что к застройщику уже выстраивается очередь с требованием банкротства и распродажи недостроя, вы страхуете свой титул. В случае неприятностей после банкротства страховая компания должна будет выплатить вам премию.
Но не дай бог застройщик будет признан мошенником и против него возбудят уголовное дело. А ведь так и происходит зачастую. Вот в этом случае вы остаётесь и без денег, и с большой вероятностью без квартиры, становясь обычным пострадавшим дольщиком.
Словом, проявляйте теперь бдительность и предусмотрительность перед сделками!
Комментировать