Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
А рост таких квартир не останавливается. Уровень предложения полностью восстановился после майско—июньского провала и эквивалентен тому, что мы наблюдали в 1-м квартале года — порядка 250 тысяч записей в популярной БД Winner по квартирам и комнатам.
В принципе, это нехороший признак. Квартирное предложение традиционно начинает восстанавливаться в августе, и то, что это произошло на 1–1,5 месяца ранее положенного, говорит лишь о том, что выставляют товара явно больше чем покупают. Но тут мы сталкиваемся с иным парадоксом: по данным Росреестра также непрерывно растёт и число сделок (переходов прав). Однако давайте попристальнее присмотримся к динамике процесса.
Годичный прирост числа сделок июля-2014 к июлю-2013 — самый слабый в этом году. И это при том, что год назад никакого ажиотажа на рынке не наблюдалось.
.jpg)
Впрочем, ослабление темпов роста рынка мы наблюдаем уже давно. Просто такой параметр как число сделок работает с некоторым запаздыванием. Недаром самый пик годичного прироста наблюдался в мае, хотя именно этот месяц демонстрировал откровенное снижение активности на рынке.
Итак, сделки пока ещё показывают положительную динамику (хотя она становится всё слабее), и при этом объём предложения нарастает. Фактически, это означает лишь то, что владельцы квартир отпусков себе не предоставляют и стремятся реализовать товар на нынешнем пике цен.
Кстати, с ценами ситуация совсем простая: они стоят уже с марта 2014 года примерно на уровне 205 тысяч рублей/кв.м. Динамика здесь нулевая. В июньском обзоре рынка я указал, что это типичное поведение данного показателя в условиях снижения спроса. Владельцы квартир крайне неохотно идут на значимое снижение цен. То явление, что мы иногда замечаем опускание цен предложения, относится к категории заранее переоценённых квартир.
Иные факторы рынка
Недвижимость всегда сильно зависит от состояния экономики. Экономические факторы, по сути, являются определяющими для планки цен на квартиры совместно со строительной активностью и объёмом текущего предложения.
Однако в 2014 году не менее сильное влияние стали оказывать общественно-политические факторы — гражданская война на Украине, санкции и даже сбитый «Боинг». Этим летом граждане оказались сильно дезориентированными — чем окончится война санкций, упадут или нет цены, не обнулят ли банковские счета. Удивительно, но вырос спрос на банковские ячейки — кое-кто считает, что деньги не пропадут только в таком хранилище. О том, чтобы инвестировать зарубеж никто и не заикается.
В плюс рынку квартир сработал и такой фактор как кризис на рынке туруслуг. Ряд соотечественников вообще оказался отрезан от заграницы, кто-то напуган крахом целого ряда туроператоров. В результате у них высвободились время и средства для решения квартирных проблем.
Но есть и факторы, работающие в «минус». В первую очередь, это неопределённость в ближайшем будущем. Рост цен в первом полугодии налицо, более того ожидается дополнительный рост цен на продукты (из-за обратных санкций) до конца года. Вместе с тем, рынок труда остаётся в подавленном состоянии — мелкий и средний бизнес, откровенно говоря, «кашляет» в нынешних условиях. А ряд крупных компаний попали под западные санкции, и речи развития и расширения бизнеса также нет.
Словом, общий прогноз пока менять нет смысла: ценовая стагнация со временем должна смениться небольшой коррекцией вниз.
Комментировать