Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Реальные цены стали расти
Начнём обзор итогов полугодия, пожалуй, со вторичного рынка. Именно на нём произошло незаметное, но очень важное событие - впервые за долгие годы индекс реальных цен московского кв.метра перестал падать и даже показал небольшой рост к концу периода. Понятно, что в большей степени это заслуга сверхнизкой инфляции, чем начало ажиотажа.
Дно этого значимого индекса наблюдалось зимой - в условных ценах 2000 года оно достигло 1,617. В июне же его значение составило уже 1,667, что на 1% больше, чем значение декабря 2017 года. Понятно, что мы пока оперируем цифрами на пределе погрешности расчёта, но для нас важен сам факт прекращения непрерывного падения, начавшегося в 2014 году. Номинальные же цены кв.метра столичных квартир превысили 205 тысяч рублей за метр.
Стоит напомнить, что 1-е полугодие 2018 года – это, по сути, завершение 4-летнего депрессионного периода. Рынок получил серьёзный удар четыре года назад, и именно этот срок необходим, чтобы прийти в себя. За четыре года квартирный рынок приспособился жить в условиях экономических ограничений и нашел точку баланса спроса и предложения. Четыре года - это классический субцикл депрессивного рынка. Теперь есть все предпосылки к переходу в субцикл роста. При благоприятных условиях он может продлиться около семи лет, примерно как это было в 2002-2007 годах.
По всей видимости, в завершившемся полугодии мы прошли и дно объёма предложения квартир вторичного рынка. По данным компании "Миэль" на конец июля он превысил планку в 41 тысячу лотов. "Дно" наблюдалось, как ни странно, в марте – тогда его значение опускалось ниже 40 тысяч квартир. В апреле-мае-июне собственники стали активно выводить свой товар на рынок.
И сделки, и ипотека выросли на четверть
Ещё один значимый показатель рынка - это данные Росреестра по объёмам сделок (переходы прав на квартиры). Завершившееся полугодие не подкачало - 68212 переходов, что на 25% больше, чем за тот же период 2017 года.
Что в итоге мы наблюдаем? По сути, это и есть активизация вторичного рынка - значимый рост сделок с одной стороны, собственники подбавляют товар с другой стороны, и, наконец, новые квартиры выставляются уже с чуть увеличенным ценником. Всё как в теории - на активном рынке рост цен идёт не за счёт того, что накручиваются ценники, а за счёт того, что вымываются дешевые квартиры и их заменяют новые с более высокой планкой цены.
Основной драйвер этого процесса - ипотека. По данным "Миэля" сейчас 46% сделок не обходятся без ипотеки. Года назад этот показатель составлял 36%.
По данным Росреестра за полгода по Москве зарегистрировано 37869 ипотечных договоров всех видов. Это ощутимо больше, чем и во втором полугодии 2017 года (32689 договоров) и в первом полугодии этого года (21713 договоров).
Успехи в снижении ставки ипотеки не остались незамеченными рынком. Следует сказать, что механизм тут двоякий: падение ключевой ставки (т.е. стоимость денег в стране) ведёт и к снижению ипотечных ставок, и к ограничению инфляции. И то, и другое положительно влияет на индекс реальных цен рынка квартир. Что мы прекрасно наблюдаем на московской статистике.
Новостройки в том же тренде
Осталось в завершение посмотреть - а что там с первичным рынком? Да практически всё то же самое. Аналитики ЦИАН отмечают, что с конца прошлого года идёт рост номинальных цен на новостройки. Объём предложения сохраняется на высоком уровне - застройщики не устают выводить на рынок всё новые и новые проекты. Наконец, статистика сделок ДДУ по Росреестру в точности повторяет динамику вторичного рынка. По итогам полугодия зарегистрировано 33888 ДДУ, в то время как в 2017 году по полугодиям - лишь 23862 и 30345 ДДУ.
Различие между первичным и вторичным рынком Москвы лишь одно: весь кризисный период застройщики неустанно наращивали объем предложения, а вот на вторичном рынке хозяева квартир применили характерный манёвр - в условиях длительного снижения цен они убрали часть своего товара. Это несколько сдержало падение. Дождавшись своего часа в 2108 году, квартировладельцы стали возвращаться на рынок.
Остаётся констатировать - московский квартирный рынок готов к полуциклу своего роста. Он полностью преодолел депрессивные тенденции и находится в состоянии т.н. низкого старта. Цены более чем либеральны, предложение обширно (особенно на первичном рынке), ипотека хоть не достигла еще намеченной ставки в 6%, но вполне доступна по нашим меркам. Малейший экономический толчок способен запустить ажиотаж на рынке, но до этого ещё далеко.
Возможно, намеченная пенсионная реформа заставит более широкий круг граждан обратиться к квартирам как к единственному инструменту эффективных накоплений на старость, а государство придушит долевое строительство. Вот тогда мы точно вновь перейдём к рынку продавца, а не покупателя.
Комментировать