Юрий Кочетков: Квартиры ищут ценовое «дно»

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

При этом стоит помнить, что год назад рынок московских квартир оценивался как находящийся на этапе спада после довольно бурного 1-го квартала 2014 г.

Спад 2015 г. также ожидался и предсказывался. Другое дело, что оставалась надежда на более гладкое снижение показателей. Участники рынка всерьёз рассчитывали на подъём ипотеки на фоне государственного субсидирования, тем более что ставки кредитования у ведущих банков вернулись на уровень 2014 года. Да и оставалась надежда на то, что случится ещё какой-нибудь шок, который заставит публику вновь вкладывать деньги в квартиры.

От Кризиса к кризису

Сейчас в принципе никто не может сказать — а сколько надо иметь продаж, чтобы оценивать рынок как равновесный. Второй квартал 2013 года — это 34238 переходов прав, годом позднее насчитали 38434. В результате в нынешний год цифра 27056 переходов прав в квартал рассматривается как предкризисная, если не кризисная.

Можно вспомнить опыт прошлого кризиса (2008/2009 года): тот же второй квартал 2009 г. — а это был самый разгар кризиса — «просел» по сделкам всего на -26% против цифры годом ранее. Причем, средние рублевые цены квадратного метра в точности совпадали.

Нынешний год, во-первых, демонстрирует более серьёзное снижение по сделкам (-40% по итогам второго квартала), однако рублевые цены сейчас примерно на 10% выше, чем год назад. То есть, мы уже имеем некоторое объяснение феномену сильного спада — цены-то ещё не отыграли ситуацию.

Всё-таки кризис 2008/2009 года имел шоковый характер, буквально, разогнавшийся автомобиль встретился с кирпичной стенкой. Сейчас подходит иная аналогия: наш автомобиль квартирного рынка въехал в буйно заросшее поле, тормозит он медленно, но верно. Причем, стенку-то ты пробил и едешь со свернутым набок бампером дальше, а вот заросшее поле может очень долго не кончаться.

Цены корректируются

Кстати, незначительное по масштабам снижение цен на квартиры вторичного рынка уже наблюдается. Более того, есть сведения, что сделки стали заключаться на условиях значительных скидок — не 2–5% как ранее, а 10% и выше. Что такое 10%-я скидка можно понять на простом примере обычной «двушки» в новом панельном доме. Это «минус миллион»: выставляли по рынку за 10 млн., а продали по факту только за 9 млн.

В принципе, вторичный рынок в условиях снижения выдачи ипотечных кредитов — это рынок альтернативных сделок. Продал, чуть добавил денег, купил что-то другое. Снижение числа сделок — это либо проблемы что-то купить, либо проблемы что-то продать. И уж совсем в крайнем случае — это проблема доплаты, как ни странно.

С предложением сейчас полный порядок. Летом практически в точности восстановился объём предложения пикового месяца апреля — более 320 тысяч записей по Москве в популярной БД «Виннер». Для сравнения год назад было около 250 тысяч. Квартиры есть на любой вкус и вид, проблема лишь в том, что многие хозяева ещё не готовы идти навстречу покупателю.

Хотя это дело времени, по сути. Как показывает опыт, длительного спада продаж рынок не выдерживает. Сперва одни начинают демпинговать, потом другие — всё это приводит к снижению общей ценовой картины, к которой вынуждены подстраиваться все участники рынка, и новые, и те, кто ждёт у моря погоды со своей застоявшейся квартирой.

Конкуренция растет

Проблема «продать» становится ключевой. Причём, хозяева квартир находятся под прессингом понимания, что осенью ситуация может стать ещё хуже. Каких-то позитивных сигналов ни наша экономика, ни баррель нефти не подают.

Кроме того, на пятки вторичному рынку наседает первичный. В любой цепочке сделок одну квартиру все-таки надо продать за полную стоимость. Пусть самую дешёвую, запускающую снизу эту самую цепочку.

Так вот, новостройки Москвы, Старой и Новой, а также ближнего Подмосковья в последние месяцы продемонстрировали искреннее желание отобрать последнюю надежду — здесь наблюдается рост предложения по самым привлекательным ценам. Да ещё и с акциями, ипотекой, рассрочками, отделкой и прочими расписными пряниками.

Аукцион неслыханной щедрости? Не совсем… На первичном рынке сейчас тоже не сладко. Даже при наличии субсидируемой ипотеки спрос упал примерно в два раза по сравнению с началом года. Хотя стимулирование путём акций/ скидок это и позволяет парировать, но за счёт других участников рынка, к сожалению.

Словом, если кто ждал трудные времена на квартирном рынке, то — вот они, перед нами. Хочется надеяться, что этим летом мы пройдём дно. Однако закладываться на это никак не стоит — должной ценовой коррекции рынка, особенно вторичного, пока не наблюдается.