Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Никаких шансов на «тихую гавань» у нас нет. Воедино слетелись все «чёрные лебеди»: экологический коллапс (короновирус и аномальное потепление), энергетический кризис (обвал спроса и цен на нефть), экономический (крах биржевых индексов), внутриполитический (демонтаж рудиментов демократического государства).
Недвижимость в такой ситуации неизбежно впадает в собственную рецессию со спадом спроса, банкротствами застройщиков, падением цен и прочими бедами. Удивить нас этим трудно, всё это уже проходили в 1998-1999, 2008-2009 и 2015 годах.
Тем не менее, освежить уроки в памяти стоит. Бег по граблям, как известно, наш национальный вид спорта. Я бы советовал вспомнить всего три важных урока. Но перед этим одна короткая ремарка.
Единица измерения
Во все межкризисные периоды нашей истории национальная валюта, рубль, проделывал один и тот же кульбит. Он необоснованно укреплялся, отставая от реальной инфляции, но, вместе с тем, никуда не девался сверхвысокий заёмный процент. Рубль как бы изображал из себя дорого гостя на наших рынках. Это приводило к сдерживанию роста цен на основные виды товаров, включая квартиры.
Примерно за год до очередного кризиса накопленное давление приводило к запуску витка роста рублёвых цен. Квартиры на глазах дорожали, это создавало иллюзию ценного товара.
Удар кризиса приводил к эффекту «ножниц» - хозяева квартир считали, что их товар в невероятной цене (ведь всё летит в тартарары), покупатели полагали, что раз кризис, то всё должно обвалиться в цене. Результат всегда был однозначный: резкое падение числа сделок. Именно этот параметр (а вовсе не падение цен!) обозначал нам наступление кризиса на рынке недвижимости.
Итак, теперь переходим к урокам.
Урок №1. В кризис мясо дешевеет, но картошка дорожает
Спрос на жильё никогда не исчезает. Кому-то надо разъехаться, кто-то родился и нужно увеличение жилплощади, кто-то сменил место работы и теперь хочет сменить и квартиру. Тем не менее, в кризис сдвигается акцент этого спроса – он переход на бюджетные варианты.
Люди подсознательно или сознательно начинают экономить. Они готовы купить, к примеру, самые нижние этажи новостройки, если там установлена существенная скидка по отношению к верхним этажам. Они становятся согласны на область в ущерб Москве (вспомните взлёт Подмосковья в 2008-2011 годах!) Они готовы ютиться в малогабаритке, но сэкономить, не купив нормальную квартиру. Последнее, кстати, всегда выражалось в развитии сегмента всяких студий, мини-квартир и т.п. вариантов на волне кризиса.
Поэтому, не рассчитывайте на обвал цен в бюджетных сегментах. Туда устремится весь имеющийся спрос. Цены начнут падать в дорогих сегментах, вот туда и надо смотреть, если хотите удачно проинвестировать.
Урок №2. Плохое не всегда дешевеет, хорошее не всегда дорожает, а большие шкафы громче падают
Рынок вообще не мыслит категориями «хорошее-плохое». Его понятия – это «недооцененное», «переоцененное» по отношению к качеству.
Есть такое наблюдение: в прошедшие кризисы в первую очередь рушились девелоперы, которые создавали качественный, интересный продукт. Старый «Донстрой», «Миракс», «Урбан груп» - перечень можно и продолжить. В кризис выживает тот, кто сумеет схитрить на продукте, сэкономить, срезать затраты. А тот, у кого планов громадьё, кто летел вперёд на крыльях мечты, творил, не оглядываясь на себестоимость, увы, оказывается не у дел.
Поэтому, теперь смотрим именно на соотношение «цена/качество». В кризис большой и на слуху - не значит сильный и надёжный. Если уж решили выйти на рынок новостроек, то внимательно глядим на то, как застройщик аккуратен в мелочах. На то, как он придерживается сроков и пунктов проектной декларации. И уж точно не смотрим на рекламные буклеты и промо-сайты, и не слушаем рассказы о том, что хорошее не может дешеветь. Ещё как может!
Урок №3. Кризис – лучшее время для решения квартирного вопроса
Точнее, тот момент, когда рынок уже прошёл первый шоковый период и отыграл в ценах все натяжки и перекосы межкризисного периода. Если кто помнит, то это такой момент, какие наблюдались в 2009-2010 и 2016 годах. В этот момент возникают и самые сладкие скидки, и всякие субсидии от государства, и самое благожелательное отношение к покупателю в принципе.
Улучшение жилищных условий укладывается в формулу: «дёшево продать, но ещё дешевле купить». То есть, выйти из одних активов (старая квартира, акции, золотой депозит и т.п.) и сыграть на упавшем рынке недвижимости. Прирост стоимости того, чем вы владеете, в этот момент оказывается самым эффективным.
Не унывайте, что теряете в абстрактных докризисных деньгах, появляются лучшие возможности – вспомните главный совет акул Уолл-стрита «Продавайте на пике, покупайте на дне!».
В заключение ещё одно важное соображение про влияние на рынок эпидемии короновируса.
Главный удар на себе сейчас несёт экономика шеринга и перемещений. В противовес ей бонусы имеет экономика домовладений – оборудование помещений, домашние телекоммуникации.
Молодому поколению придётся серьёзно переосмыслить ценность своего собственного дома, квартиры. Жить то здесь, то там, постоянно быть в пути стало опасно. По всей видимости, эпидемия затронет минимум два года – этот и 2021 год. Как это всегда и бывало в эпоху потрясений, у человечества изменится сознание и появятся новые приоритеты.
Недвижимость, как основа личной жизни и безопасности, сильно выиграет на этом пути. Наконец, в следующем году просто родится гораздо больше детей по понятным соображениям.
Словом, страшиться будущего квартировладельцам никак не стоит. А вот тем, кто нуждается в жилье, стоит лишний раз выучить три вышеприведённых урока.
Комментировать