Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
На прошлой неделе компания Донстрой презентовала новый бренд «Символ» — именно так теперь будет называться проект редевелопмента огромной территории завода «Серп и Молот». Об этом проекте много было сказано ранее, опубликованы результаты архитектурного конкурса на концепцию застройки, однако только сейчас был приоткрыт занавес над визуальным содержанием будущих новых зданий и принципах освоения всей территории, которая сформирует со временем вид нового Лефортово.
Лефортово как новый бренд
Эксперты не раз задавались вопросом — что в Москве может стать второй Остоженкой? То есть районом с принципиальной новой, качественной застройкой. В какой-то мере ответ пытались дать Хамовники, ставшие центром притяжения новых элитных объектов в послекризисное время. Однако есть и альтернативный ответ, и имя ему — Лефортово.
Удивительно, но это так. Лефортово удалено от центра не принципиально дальше, чем Хамовники, здесь присутствует значимая историческая составляющая и, самое главное, это один из немногих прилегающих к центру районов, имеющих свой крупный парк (Лефортовский) и реку (Яуза). Но есть и ключевые проблемы: значительная часть района занята старыми пром.зданиями, ну и инфраструктура, по понятным причинам, находится не в лучшем состоянии.
«Серп и Молот», теперь уже под названием «Символ» решает как раз обе проблемы. Сносятся старые цеха, преобразуются промышленные площадки, строятся новые сети. А кроме того в состав «Символа» войдут 2 новые школы, 8 детсадов, 2 ФОКа, Дом культуры и музыки, огромный многофункциональный центр, включающий торгово-развлекательные площадки.
Прибавьте к этому 29,1 гектар озеленённой территории и 4 километра дорог районного и местного значения. Всего это сейчас просто нет — на 58,6 гектарах лежат заводские руины, и лишь с осени начнется зачистка остатков цехов, реновация участков и подготовка к масштабной стройке.
«Символ» претендует на то, чтобы стать сердцем нового Лефортово. Он задаст стиль преобразования всего района. Буквально через дорогу (Золоторожский Вал) — еще одна приличная по размеру промзона, которая готовится к реновации. Если сделать шаг через проезд Завода Серп и Молот, то здесь также располагается большая зона будущего редевелопмента (территория МНИИПА). Наконец, чуть ближе к Яузе — всем хорошо известный завод «Кристалл» предполагается превратить в комплекс из жилых, апартаментных и административных зданий.
Немного от рыночных перспективах
Юго-Восточное направление Москвы — это самое парадоксальное направление. Здесь вроде бы самая дешёвая земля, однако, вместе с тем, наблюдается тотальный дефицит предложения. Буквально по пальцам можно перечислить крупные строительные проекты за последнее десятилетие. Это Кусково, «Терлецкий Парк» и застройка ул. Мельникова, ну ещё Well-house на Дубровке. Всё остальное — это буквально точечная застройка. Два её последних представителя — «Дом на Рогожском Валу» и ЖК «Лефорт». Для огромного сегмента территории нашего мегаполиса — это ничто.
Словом, можно говорить и о накопленном спросе и о значительном девелоперском потенциале направления в целом. Ведь если 15 лет назад главной претензией к юго-востоку было изобилие промышленных предприятий, то ныне этот отрицательный фактор уже можно сбросить со счетов. Большая часть «прома» встала, и едва ли не каждом пром.участке ныне разрабатывается проект редевелопмента/реновации/приспособления.
Юго-Восток становится обычным, среднестатистическим направлением в городе. На деле это означает текущую недооценённость местной недвижимости. Однако одной недооценки недостаточно. Важно, чтобы был раскрыт весь потенциал. А для этого нужна новая транспортная инфраструктура — раз, значимое количество новых точек развития — два, полная реновация заброшенных промышленных территорий — три. Словом, нужны годы и годы. А ещё приложение сил и частных застройщиков, и самого города.
Немного о конкуренции
«Символ» — это первая ласточка коренного преображения крупных заводских площадок Юго-Восточного направления. Чуть-чуть подотстал проект реновации территории «ЗиЛ» (ЛСР-недвижимость), который, впрочем, имеет шансы выйти на рынок одновременно с новым жильём Донстроя. Формально «ЗиЛ» — это юг, однако нет сомнений, что он станет серьёзным конкурентом «Символу» так как по сути это два эквивалентных проекта и по масштабу и по типу редевелопмента. Вдобавок, оба проекта находятся на оси Третьего Транспортного кольца (ТТК), на которой сейчас разворачивается основное сражение за покупателя среднего класса.
Кроме уже опоминавшихся выше проектов стоит отметить проект «Золотая Звезда» от Эталон-инвеста на Соколиной Горе, проекты реновации заводов Войтовича, Станкоагрегата, КМЗ, «Москвич». Всего на востоке и юго-востоке известно о планах редевелопмента на более чем 2 миллиона кв.метров жилья и коммерческой недвижимости. Это в дополнении к 1,5 миллионам квадратных метров «Символа» и не меньшего объёма проекта «ЗиЛ». Понятно, что освоение столь масштабной стройки — это десятилетие и даже более того. Эксперты Донстроя, к примеру, оценивают редевелопмент своей территории не менее чем в 7 лет.
Одним словом, Лефортово и ряд соседних районов ждёт достаточно интересное будущее. Здесь будет, по сути, создаваться принципиально новая среда, встроенная в уже существующую городскую ткань.
Комментировать