Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Если с законопроектом о приравнивании статуса апартаментов к обычному жилью так ничего толком и не получилось, то возможность перевода апартаментов в квартиры получила реальное воплощение в столице.
С апартаментами жить трудно
Повторение – мать учения. Итак, вспомним, что апартаменты – это нежильё, даже если очень напоминают обычные квартиры. Однако и налоги, и расчёты «коммуналки», и цены на обслуживание здания исходят из того, что мы имеем дело с нежилым строением.
У покупателей апартаментов нет возможности пользоваться правами, определяемыми жилищным кодексом, нет шанса получить полноценную регистрацию по месту проживания.
Нет сомнений, что превратить апартамент в полноценную квартиру – это тайная мечта почти любого обитателя столичных апартаментов. Но на этом пути хватает препятствий.
В принципе, не раз декларировалось право жильцов апартаментного дома подать коллективную заявку (100% от собственников дома) на такой перевод, при условии, что все помещения соответствуют санитарным требованиям, предъявляемым к квартирам.
От расположения «мокрых зон», до пресловутой инсоляции. Однако на практике осуществить эту операцию, похоже, не удалось пока никому из граждан. Либо собственники не могут между собой договориться, либо апартаменты чему-то не соответствуют, либо инициатива не встречает радушного приёма у чиновников.
Альтернативный вариант – это когда застройщик берёт на себя миссию осуществить в какой-то момент перевод, заранее спроектировав все апартаменты «по нормам», и переведя назначение земельного участка объекта под жилое использование. Сразу скажем, что последнее – трудная и дорогостоящая процедура.
Назначение земельного участка – это камень преткновения большинства проектов, поступающих на рассмотрение ГЗК (градостроительно-земельная комиссия г.Москва). Строить гостиницы, офисно-админстративные здания и новые промпредприятия ныне желающих мало. Всем подавай жильё.
Но по закону для того чтобы построить жильё (те самые квартиры) необходима, как минимум, смена вида разрешенного использования земельного участка. Без этого никак. Или стройте апартаменты на тех условиях, которые назначит вам город.
Переобуться на лету
Однако с 2015 года муниципалитет сменил гнев на милость и провозгласил курс на максимальное упрощение процедуры смены вида разрешенного использования с параллельным введением длительной рассрочки на платёж за эту смену. Ряд застройщиков пересчитал экономику проектов и принял решение идти по новому пути.
Наиболее показательный случай – это волшебное превращение апартаментного комплекса «Водный», что расположен на Головинском шоссе, в полноценный жилой комплекс. Здесь, кстати, в плюс сыграло то, что в состав объекта входил большой объём нежилых помещений и объектов, что позволило сбалансировать квартиры и сопутствующую инфраструктуру плюс рабочие места.
Впрочем, те апартаменты, которые уже были приобретены покупателями к моменту перевода объекта в жилой комплекс, автоматически квартирами не стали. Их владельцам необходимо было проходить отдельную процедуру, начиная с заключения дополнительного договора с застройщиком.
Другой пример – МФК «Лица» от Capital group, который в конце прошлого года был успешно переведён в жилой комплекс (ранее - гостиничный комплекс). «Лица» также обладают развитой инфраструктурой. Перевод характеризовался интересной особенностью: апартаменты ранее продавались с финишной отделкой, которая входила в стоимость, а вот после перевода отделка из пакета исчезла. То есть, по той же цене стали продаваться квартиры без отделки.
.jpg)
Тем не менее, по словам Алексея Белоусова, коммерческого директора «Капитал Групп», с декабря прошлого года было заключено ДДУ (договора долевого участия) на сумму около 1,5 миллиардов рублей – покупателей смена условий отнюдь не отпугнула.
Сложности перевода апартаментного комплекса в жильё – это не только социальная инфраструктура и денежный вопрос. Необходимо, чтобы в проекте застройщик предусмотрел выполнение основных требований по жилью. Для этого необходимо заранее предположить перевод объекта в жилое назначение.
Так в случае квартала апартаментов «Берёзовая аллея», что расположен возле Ботанического Сада, застройщик изначально придерживался подхода, предусматривающего перевод апартаментов в квартиры. Сейчас этот квартал проходит процедуру смены вида назначения участка и перехода в жильё.
По словам Дениса Волкова (зам.директора по строительству ООО «Д-инвест») застройщик наметил 15-процентное повышение цены после осуществления этой процедуры.
Однако самым простым, хотя и не дешёвым подходом, является изначальная смена назначения участка застройщиком ещё перед проектированием. В этом случае можно сразу выходить в продажу с квартирами и договорами долевого участия. Для потребителя - наиболее простой и понятный вариант. Другое дело, что заплатить придётся дороже, чем в случае апартаментов – свои расходы застройщик смело перекладывает на плечи покупателей.
Следует помнить, что покупка апартаментов – это своего рода лотерея. Переведут в квартиры – не переведут. Приравняют в статусе с жильём – не приравняют. Накрутят непосильные налоги – не накрутят. Так что усилия властей и застройщиков по решению проблемы апартаментов можно только приветствовать. В конечном итоге двойственность «квартиры – апартаменты» обязана быть преодолена.
Комментировать