Юрий Кочетков: Много шума или история про мнимое 30%-е падение рынка

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Действительно ли упал рынок? А если упал, то по каким показателям и на сколько?

Сделки/переходы прав

Для начала давайте займёмся честной арифметикой. По сведениям Росреестра в 2015 году было осуществлено 113769 переходов прав на объекты жилой недвижимости (большая часть здесь — рыночные сделки). В 2014 году их было 162038. И, наконец, в 2013 году оценочно было 145 тысяч. То есть, 2015 год упал по сравнению с 2014-м на 29,8%, а по сравнению с 2013-м — на 21,8%.

Почему мы взяли здесь дополнительно 2013-й год? Да потому что это был более-менее устойчивый для рынка год, когда шоки были минимальны (лишь осенняя атака ЦБ РФ на коммерческие банки и начало майдана). А вот 2014-й год отличился, как минимум, Крымско-украинскими событиями, санкциями, антисанкциями и мощной девальвацией рубля.

Понятно, что уж если мы хотим говорить о реальном снижении сделок относительно уровня стабильного рынка, то нам надо брать 2013-й год в качестве репера. Отсюда первый вывод — реально вследствие падения платёжеспособного спроса и частичного сворачивания ипотеки мы потеряли чуть более 20% сделок (считаем их пропорциональными переходам прав).

Ипотечные сделки

Почему чуть выше мы говорим о частичном сворачивании ипотеки в 2015 году?

Дело в том, что практически три месяца (январь—февраль-март) прошли на вторичном рынке с минимальным участием ипотеки. После девальвационного шока и значения ключевой ставки в 17% ипотечные банки немедленно установили практически заградительные значения своих кредитных ставок и параллельно ухудшили остальные условия для кредитуемых граждан.

Ситуацию несколько смягчили субсидии ставки для рынка новостроек. Однако реально этот механизм заработал лишь с конца марта 2015 года.

Что мы видим на статистике ипотечных сделок в итоге? 2015 год — 25126 сделок, 2014 год — 36598 сделок и 2013 год — 29151 сделок. Отсчитываем падение от 2013 года и получаем, что ипотечный рынок реально просел всего на… 13,8%.

Несколько неожиданный результат, не правда ли?

Если бы отсчитали от безумного 2014 года, в конце которого рублёвую ипотеку буквально сметали, то вышло бы падение на 31,5%. Но это была бы нечестная арифметика.

А что же цены?

Здесь опять нужно прибегнуть к честным и аккуратным подсчётам. Если мы сделаем замер относительно декабря 2014 года, то получим определённую ерунду. В этот месяц наши граждане сметали бытовую технику в магазинах и пересчитывали свои квартиры из рублей в доллары по старому курсу.

Уж если мы хотим действительно рассчитать средневзвешенный рост/падение цен в 2015 году по сравнению с 2014-м, то должны сделать расчёт ценовой динамики «месяц-к-аналогичному месяцу», а потом усреднить. Как ни странно, но никакого падения цен в этом случае мы не увидим. По этой методике мы получим рост цен на +4,3%. Однако эта цифра включает в себя и растущую динамику рынка 2014 года, что тоже не очень хорошо.

А как, кстати, выглядела динамика рублёвых цен предложения на рынке квартир Москвы? Быть может, взглянув на неё, мы поймём истину? Динамику просто отобразить в виде нескольких реперных значений — речь идёт о показателе средней цены предложения по городу Москва. Вот они:

• Середина 2014 года — 210 тыс. рублей/кв.м.
• Конец 2014 года — 225 тыс. рублей/кв.м.
• Середина 2015 года — 220 тыс. рублей/кв.м.
• Конец 2015 года — 210 тыс. рублей/кв.м.

Здесь всё предельно ясно: ценник взлетел во втором полугодии 2014 года, но к концу 2015-го полностью отыграл взад. Осталось только вспомнить, что за этот же полуторагодичный период рублёвая инфляция «съела» около 20% цены квартир.

Заключение

Пожалуй, именно оценка в -20% наиболее честно характеризует падение рынка столичных квартир. То есть, сейчас продаётся примерно на 1/5 меньше квартир, чем обычно на стабильном рынке. И квартиры стали стоить на 1/5 дешевле, если считать в реальных, а не в номинальных ценах.

Это, кстати, не итог 2015 года. Это итог довольно большого периода, в который вместились основные экономические события последнего времени: санкции и антисанкции, несколько этапов девальвации рубля, мощный рост цен на потребительские товары и значительное падение реальных располагаемых доходов граждан нашего богоспасаемого отечества. Всё это не могло не отразиться на статистических показателях рынка недвижимости.