Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Свежий пресс-релиз этого ведомства сообщил о недавних оперативно-розыскных мероприятиях на востоке столицы, которые привели к заключению, что по двум объектам долевые средства граждан привлекаются в обход действующего законодательства. Проштрафились ПФК «Афина ЛТД» и одна из её «дочек». Застройщик активно строит и продаёт квартиры в районе Измайловского парка (ВАО) – в 2014 году им были выведены на рынок два новых объекта - ЖК «Консент» и ЖК «Константа».
В чём суть проблемы? Все прошлые годы столичные власти сквозь пальцы смотрели на то, как иные застройщики собирали деньги на стройку в обход ФЗ-214. Пока жареный петух на рынке недвижимости не клюнул в медный колокол – можно особо не опасаться роста числа обманутых дольщиков. А вот как в воздухе начала сгущаться предкризисная ситуация, то проблемой пришлось озаботиться.
Застройщиков тоже можно понять: сейчас продажи пока ещё кипят, но впереди намечается серьёзная засуха в плане денежных поступлений. То есть, чем быстрее сейчас начнёшь продажи, тем лучше. Однако ворох документов под ФЗ-214 в два дня не соберёшь, вот и приходится выдумывать предварительные договора, вексельные схемы и тому подобные формы скорых продаж квартир на низкой стадии строительства.
Естественно, среднестатистический застройщик о мошенничестве не думает: будут деньги – будет и стройка, будет стройка – будут и квартиры дольщикам. Однако позиция Москомстройнвеста иная: да, ФЗ-214 не идеален и не защищает дольщиков на 100%, однако договор долевого участия (ДДУ) в силу этого закона куда как лучше, чем любой иной договор на привлечение средств для долевого строительства. Стоит напомнить, что свободу договора между гражданами и юрлицами у нас никто не отменял. ДДУ даёт, как минимум, механизм учёта пострадавших дольщиков в случае чего.
Договора: что есть на рынке хорошего
Стоит вообще перечислить основные формы взаимоотношений между гражданами и застройщиками при продаже квартир, чтобы понимать степень рисков.
Самый надёжный способ – это покупка объекта со свидетельством о собственности. То есть, договор купли-продажи (ДКП). Часто застройщик продаёт уже готовый, построенный и сданный Госкомиссии товар.
Есть случай, когда ДКП идёт в комплекте с обязательством ремонта/реставрации/приспособлении объекта. Это случай строительства с реконструкцией здания. Застройщик продаёт собственность, но в дополнение к этому идут обязательства провести все необходимые работы. Риск, конечно, есть, но покупатель имеет как минимум уже объект в своей собственности (пусти и в неготовом виде).
Далее упомянем две формы продаж в рамках ФЗ-214. Это классический ДДУ и случай продажи пая в строительном кооперативе (такая форма вполне разрешена законом). Даже если стройка обанкротится, а застройщик таинственно испарится, оставив после себя одни долги, то, во-первых, можно ожидать страховых премий (ответственность застройщика теперь страхуется) и, во-вторых, город декларирует готовность оказать посильную помощь пострадавшим в решении проблем с жильём на основании чёткого списка этих пострадавших, ведь все ДДУ регистрируются в надлежащем порядке.
Теперь об одном законном случае предварительного договора. Существует момент, когда новостройка уже сдана Госкомиссии, однако свидетельства о собственности на квартиры ещё отсутствуют. Права, можно сказать, находятся между небом и землёй, так как ФЗ-214 уже не применим (стройка закончилась), но куплю-продажу ещё совершить нельзя. В этот период, насчитывающий временами многие месяцы, застройщик предлагает предварительный договор купли-продажи. То есть, берёт за деньги обязательство осуществить полноценную сделку после того как квартиры получат свидетельства о собственности. Риск, конечно, здесь тоже имеет место быть: к примеру, стороны инвестиционного процесса могут начать многолетнюю тяжбу и покупатели окажутся заложниками ситуации на долгие годы.
Злосчастный преддоговор
А вот классический преддоговор в обход ФЗ-214 в нынешней своей форме – это обязательство застройщика заключить полноценный ДДУ (или ДКП как вариант) после того как будут оформлены все необходимые документы и разрешения, которые требует закон. Всё происходит, обычно, на очень низкой стадии строительства. Власти настойчиво разъясняют, что дольщики в этом случае оказываются максимально незащищенными. Они оказываются крайними при банкротстве, при мошенничестве, при возникновении длительных тяжб между сторонами строительства. Словом, худший вариант из всех.
Не желая получить в ближайшие год-два расширяющийся перечень обманутых дольщиков, Москомстройинвест вышел на тропу войны с преддоговорами. Кстати, сюда не попадают случаи бронирования квартир с внесением минимального аванса (есть и такая форма работы с покупателями). Основной задачей власть ставит максимально прозрачные и ответственные взаимоотношения граждан и застройщиков. Многолетняя работа в этом направлении уже привела к тому, что более 90% предложений квартир в Москве – это вполне легитимные схемы покупки. А вишенкой на торте служит развившаяся практика публикации проектных деклараций проектов, которые облегчают покупателю понимание того, в какой объект он вкладывается и с какой организацией вступает в долгосрочные договорные взаимоотношения.
Комментировать