Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ.
Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Чуть ранее я писал о преждевременности панических настроений, распространяемых прессой. Действительно, говорить о том, что всё валится здесь и сейчас — некорректно, как минимум. Рынок московских квартир в первом полугодии пережил ажиотажные времена, и на их фоне охлаждение рынка выглядит вполне естественным развитием событий.
Однако в гостях у МАР столичные аналитики также затеяли разговор об ожидаемых тяжелых временах. Правда, в гораздо более широкой перспективе, от двух-трёх лет до пяти-шести. На чём же базируются их прогнозы, и стоит ли им верить?
Рынок квартир — производная экономики, в первую очередь. В триаде, которая определяет лицо рынка, а это спрос-предложение-цены, два члена жестко зависят от состояния экономики, и лишь третий — опосредованно.
Цены — наиболее чуткий орган, если можно говорить о чуткости в пределах двух-трёх месяцев. Как правило, такой срок нужен владельцам ли квартир, производителям ли жилья (застройщикам), чтобы осознать ситуацию и начать что-то делать с ценами. Поэтому мы хорошо видим то как, к примеру, валютные пертурбации или внешнеполитические события далеко не сразу получают отражение на статистических индексах.
Спрос также довольно зависимый от экономики параметр. Особенно это касается т.н. платежеспособного спроса. Общеэкономические события заставляют людей либо искать прибежище капитала в квартирах, или, наоборот, замораживать решение квартирного вопроса на долгий срок. Чувствительна к экономике ипотека и иное кредитование, способы накопления и способы сохранения этих накоплений. А без учета накоплений и кредитования оценка спроса ныне не мыслима.
А вот предложение — достаточно стойкий рыночный боец. Не раз и не два мы наблюдали, как кризисные события не получали отражения ни в конкретных ценах на какой-нибудь объект, ни в объеме предложения квартир в нём (что естественно, т. к. никто ничего не покупает). Однако такие глобальные показатели как суммарное предложение на рынке, объемы инвестиций в строительство и т. п., конечно, вполне отражают состояние экономики в своей динамике.
В нынешних условиях аналитики с одной стороны наблюдают рост объёмов строительства нового жилья, а с другой — резкий рост оборонных расходов при сокращении соц.программ, усиливающуюся инфляцию, рекордный отток капитала в стране, уменьшение реальных доходов. Возникает понимание, что платежеспособный спрос неизбежно начнет снижаться, что, в конечном итоге, приведёт к падению, как минимум, реальных цен. Номинальные цены могут избежать обвала, однако для этого потребуется «количественное вливание» рублей в экономику и рост её монетизации. Не забудем, что в долларах квадратный метр обвалится и в этом случае.
То есть, речь даже не идёт об исчерпании накопленного спроса в 1-м полугодии 2014 г., о затормаживании рынка и т. п. Речь не идёт о разбегающихся инвесторах в квартиры, которых вернуть удастся нескоро. Разговор о другом — о намечающемся ключевом дисбалансе. Это квартиры в затратах/ценах более-менее благоприятных 2011—2013 гг. и платежеспособный спрос в условиях сокращающихся доходов и ограничения кредитования 2015—2018 гг. На всех теперь денег не хватит.
Проще говоря, в условиях сокращения потребления всего и вся придётся смириться и с потерей продаж части квартир и первичного, и вторичного рынка до выравнивания экономической ситуации. Выравнивания, которое аналитики видят лишь в 2018–2019 годах.
Да, не все прогнозы сбываются. Свойственны нашим аналитиками и субъективизм, и ограниченность взглядов. Однако к их мнению и аргументам всегда стоит прислушиваться.
Комментировать