Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Растут не только этажи
Первое, на что бы хотелось обратить внимание, это двукратный рост предложения апартаментов в Москва-сити за два года. Действительно, В мае 2016 года здесь насчитывалось 634 экспонирующихся лота, а ныне – 1115 лотов.
Последней каплей стало поступление на рынок в этом году второй башни Neva Towers (девелопер Renaissance Development). И, что характерно, предложению есть куда расти – не так давно был анонсирован еще один проект, который претендует на то, чтобы стать самым высоким небоскрёбом в городе. Надеемся, что он станет последним, и строительство уникального делового района Москвы наконец-то завершится.
В результате, на первичном рынке Москва-сити сейчас предлагается шесть высоток – от заслуженных ветеранов «Империя» и «Башня Федерация», до упоминавшегося проекта Neva Towers. Кстати, он – единственный из проектов, что находится в стадии строительства. Все остальные сданы.
Как учит нас опыт рынка Москвы в целом, рост предложения стимулирует и рост числа сделок. По данным компании Welhome за год ушло 364 лота. А, если открутить календарь на год ранее, то за тот же период продалось лишь 313 лотов.
Конечно, рост числа сделок никак не соответствует по своему масштабу роста предложения. Впрочем, это не обязательный закон. Для потребителя важнее расширение ассортимента, а не грубый рост числа экспонирующихся лотов. Сделки показывают ещё одну характерную тенденцию: снижение среднего размера купленного лота и, соответственно, снижение бюджета сделки.
Расчёты показывают, что за год такое снижение составило примерно 15-16%. Сейчас в среднем покупают апартамент размером 83,2 кв.м, в то время как в предложении - средний апартамент, насчитывающий 114 кв.м. Это также хорошо нам знакомый эффект рынка – расхождение размера предлагаемого и купленного лота.
Несмотря на то, что Москва-сити, в целом, район для покупателя с тугим кошельком, последний отнюдь не разбрасывается деньгами. 83,2 кв.м – это далеко не семейная квартира. Брокеры правильно замечают, что в Москва-сити большинство ищет либо апартаменты для представительства, либо т.н. «пиджачные» апартаменты. Так условно называют малые жилые помещения для того, чтобы просто было где ночевать в Москве.
Для сравнения, в элитном сегменте жилых комплексов Москвы в среднем покупают лот размером порядка 150 кв.м. И, более того, в последние годы наблюдается тенденция к росту размера средней покупки.
Цена престижа
Не так давно Ирина Щербакова, редактор L’Officiel Russia, сделала подробный и интересный обзор нравов обитателей Москва-сити. По её сведениям, самой престижной сейчас считается башня «ОКО» (девелопер – Капитал груп, апартаменты с полной отделкой). Это не удивительно, ведь именно здесь мы видим самые высокие цены в районе. По сведениям журналиста есть и особые лоты, которые не экспонируются в открытую – это апартаменты с 60-го по 65-й этаж башни «Меркурий» (девелопер - Liedel Investments Limited), брокеры говорят, что по цене сделок они не уступают лучшим апартаментам «ОКО». Бюджеты лидеров – 70-80 млн.рублей за лот.
Neva Towers и IQ квартал (девелопер - Галс-Девелопмент) – представители низкобюжетного сегмента рынка Москва-сити. Цены на апартаменты здесь стартуют с 18 млн.рублей, а сами размеры их – более чем скромные с точки зрения элитного жилья. Застройщики сознательно сыграли на понижение, стараясь максимально расширить ассортимент по бюджету. Этот ход нам также хорошо знаком по генеральному рынку новостроек Москвы. Многие новые проекты насыщают предложение квартирами/апартаментами малых размеров, расширяя базу покупателей.
Зеркало, но не кривое
Элитные брокеры стараются выделять рынок Москва-сити в отдельный сегмент. Он слишком специфичен, и при слиянии с обычными элитными новостройками сильно искажает всю статистику. Во-первых, Москва-сити – это только апартаменты. Во-вторых, любой новый проект здесь – это сразу под сотню тысяч квадратных метров. В-третьих, эксперты до сих пор не договорились даже о том, к какому подсегменту отнести высотки Москва-сити – к премиальному или де-люкс.
Исследование Welhome показывает, что Москва-сити – это буквально маленький слепок рынка новостроек всей столицы. Да, он особенный, но на нём также властвуют всё те тенденции, что мы наблюдаем в остальной Москве. Рынок здесь работает в режиме понижения основных показателей (кроме объёма предложения), вместе с тем наблюдается и небольшой рост числа сделок.
Главное, застройщики стараются насытить предложение самыми разнообразными апартаментами – маленькими и большими, на самой верхотуре и внизу, с полной отделкой и голыми бетонными стенами. Всё это порождает разнообразие бюджета лотов, что привлекает сюда покупателей. А они, как заверяют исследователи Москва-сити, очень и очень особенные.
Комментировать