Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Какое место для девелоперов видит власть в реновационном процессе? Как повлияет эта программа на рынок новостроек? Что думают сами девелоперы?
Фонд запускает реновацию
На пленарном заседании зам.мэра по строительству Марат Хуснуллин озвучил текущие цифры планов реновации: подобраны и подготовлены первые две сотни площадок под волновое переселение и ещё 158 площадок находятся в проработке. Глобально же планируется снести старых домов суммарной площадью 16,4 миллионов квадратных метров.
Как мы видим, аппетиты программы только растут. С лета её масштаб подрос почти на полмиллиона кв.метров.
Сергей Лёвкин, глава департамента градостроительной политики и строительства, поделился своей формулой процесса, где ключевую роль стал играть Московский фонд содействия реновации. В телеграфном режиме эта формула выглядит так: «Фонд – участок – проект – подряд – переселение – продажа остатка». Попробуем подробно расшифровать - о чём тут идёт речь.
Фонд содействия реновации аккумулирует финансовые средства и запускает в оборот конкретную площадку (из своих ресурсов). Второй шаг – выбор подрядчика на проектирование и разработка проекта. Получив проект, Фонд готовит необходимую для стройки документацию и через тендер подбирает подрядчика на строительство. Построив жильё, фонд запускает волновое переселение.
Так как на новой площадке жильё строится с определённым запасом, то после переселения возникает остаток жилья, которое выпускается на рынок. Сергей Лёвкин отдельно заметил, что никто не собирается распродавать его по демпинговым ценам. Вырученные деньги снова аккумулируются фондом для работы по следующей площадке.
Дмитрий Которовский (партнёр «Химки-групп») заметил, что в этой схеме совершенно нет места классическому девелоперу. Работу получают только проектировочные команды и подрядные/субподрядные строительные организации. Девелоперы остаются без работы в том понимании, что девелопмент – это работа по улучшению земельного участка с параллельным извлечением прибыли.
Сергей Лёвкин в целом согласился с этим мнением, заметив, что крупные девелоперы, тем не менее, смогут загрузить свои домостроительные заводы. Увы, но такой подход загоняет реновацию в прокрустово ложе существующих строительных серий жилья. Однако чиновник ожидает от девелоперов помощи в плане поддержания качества продукта и новой жилой среды в целом.
Горшочек не вари, пожалуйста
Следующий вопрос – как рынок переварит реновационные метры?
По словам Марата Хуснуллина, озвученным на MREF-2017, в Москве на данный момент выдано строительных разрешений на 38 миллионов кв.метров. Вдобавок ещё 70 миллионов скрываются в разработанных проектах планировок территорий (ППТ) и существующих участках с ПЗЗ, позволяющими вести стройку. Всё это на перспективу 10 лет. Программа реновации за тот же срок намечает подбросить ещё более 17 миллионов кв.метров. Цифры, как минимум, сопоставимые по порядку.
Девелоперов несколько успокоил Сергей Лёвкин. Он заметил, что первые коммерческие дома поступят на рынок в лучшем случае через 5-6 лет. Ведь переселение заберёт львиную долю того, что сперва будет возводиться на вышеуказанных площадках. За эти годы девелоперы смогут распродать не только имеющиеся запасы квартир, но и то, что у них ещё находится в проектах.
Действительно, строительный цикл занимает примерно три года. Даже если прибавить ещё год на продажи квартир в свежепостроенных зданиях, то указанного чиновником срока должно хватить с запасом. Он даже пошутил: «Нынешняя администрация уже семь лет в Москве. Ну скажите - мы сделали застройщиками что-либо плохое!?»
Стоит напомнить, что город готов выкупать готовое жильё у застройщиков для нужд реновации. По мнению Сергея Лёвкина справедливая цена складывается примерно так: 75 тысяч рублей метр за строительство + 15 тысяч рублей метр за отделку. Тем не менее, суммарная цифра в 90 тысяч рублей не впечатлила присутствующих девелоперов. Они заметили, что городу хорошо считать подобным образом, ведь площадки-то достаются ему «за так».
Подытожим: и перспективы, и угрозы реновация несёт девелоперам примерно в равной пропорции. Будучи нерыночной по своей сути, эта программа тем не менее серьёзно затрагивает рынок. Она воздействует на рынок земли под девелопмент, она забирает у рынка потенциальных покупателей нового жилья. Наконец, она грозит избыточным предложением квадратных метров.
Но ведь 15-20 лет назад было всё то же самое, и в лужковские времена многие девелоперы сумели найти себе вполне комфортное место в процессе расселения первых «хрущёвок».
Комментировать