Юрий Кочетков: На элитном рынке квартир – без особых перемен

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

При этом доминирующий формат новых объектов – апартаменты. Вместе с тем в листе ожидания остаётся значительное число проектов, способных попасть в премиум-класс и даже в «де люкс». Именно на эти два подкласса разбивается весь элитный сегмент.

Как следствие, брокеры отмечают снижение объёма предложения по квартирам, но вместе с тем – рост данного показателя по апартаментам. Объём спроса оценивается как стабильный.

Высшая лига отличается стабильностью

На состоявшейся на прошлой неделе пресс-конференции TOP BROKERS ALLIANCE (объединяет 8 ведущих компаний-брокеров, работающих в элитном сегменте), эксперты этой группы дали исчерпывающий обзор событий в высшем ценовом сегменте рынка недвижимости столицы.

Прежде всего, было отмечено, что в рублёвом исчислении по элитным новостройкам наблюдается рост цен (до +35% за 2 года), но в долларовом мы видим спад (до -43%). Вторичный рынок здесь стагнирует – спад спроса на 40 процентов, зато выстрелил формат элитных апартаментов, которые ныне заполоняют рынок.

Клубный дом на Покровском бульваре

Важным показателем является объём проведенных сделок: эксперты оценивают его как 170-175 сделок по первому полугодию 2016 года. Сходные результаты показал, к примеру, 2014 год.

Чуть хуже были дела в 2015 году. Рублёвый оборот за полугодие ведёт себя аналогичным образом – он стабилен, рост цен в элитном сегменте оказался скомпенсирован тем, что сейчас стали больше покупать малометражных по элитным меркам апартаментов.

А вот на вторичном рынке дорогих квартир дела идут хуже – всего 73 сделки за 1-е полугодие. Для сравнения два года назад аналогичный показатель составлял 121 проданную квартиру.

Новинки не радуют

Значимый фактор рынка – это качество и количество объектов нового строительства, выставляемых застройщиками на реализацию. Как отметили эксперты TOP BROKERS ALLIANCE, в 1-м полугодии нынешнего года мы увидели лишь две новинки – «Клубный дом на Покровском бульваре» от Лидер-инвеста и ЖК «Бунин» от Vesper. Оба объекта – это небольшие апартаментные здания клубного формата. Новинка на Покровском бульваре - новое строительство на месте старой АТС, а «Бунин» - реконструкция старого административного здания.

Клубный дом Бунин

В прошлом году за второе полугодие мы увидели также лишь две новинки «элиты» - МФК «Современник» и «Дом на Звонарском». Всё это апартаментный формат жилья.

Почему перестали выходить на рынок полноценные элитные жилые комплексы - вполне объяснимо: фокус застройщиков сместился на старые объекты нежилого фонда, которые тем или иным способом можно превратить в апартаменты. Специалисты элитного рынка уже не раз отмечали, что апартаментный формат совершенно не пугает обеспеченных покупателей. Здесь не наблюдается даже традиционной в других классах скидки за «недожильё».

А вот фонд площадок с назначением «под жилую застройку» в центре столицы давно истощился. Впрочем, девелоперы не унывают – город стал гораздо лояльнее относиться к переводу вида назначения участка из нежилья в жильё. К примеру, такую процедуру проводят в элитном проекте «Рахманинов», а также по участку на Саввинской набережной (проект застройки пром.территории «Гардтекса»).

Последний проект давно ожидается и покупателями, и брокерами по «элите». Уникальное местоположение на берегу Москва-реки и достаточно приличный объём квартир здесь сулит очень оживлённую торговлю.

В списке ожидания у брокеров ещё около 10 проектов. Буквально вот-вот ожидается появление на рынке небольшого проекта в Хлебном переулке (Арбат), а также «Резиденции Тверская» на Маяковке. Второй проект интересен тем, что он будет реализован в формате «апартаменты с финишной отделкой». Также возможно, что для управления будет привлечена компания-отельер мирового гостиничного бренда.

Клубный дом Звонарский

Стоит заметить, что из присутствующих на элитном рынке лишь проекты компании Vesper имеют законченную отделку, которая входит в стоимость апартаментов, во всех остальных строящихся элитных объектах отделка является опциональной.

Цифры, проценты, факты

О чём ещё интересном рассказали эксперты TOP BROKERS ALLIANCE?

По их словам, уровень скидок на рынке сейчас невысок. В удачном случае скидка составляет 5-7%. Основные коррекции ценника по элитным проектам имели место в прошлом году, а сейчас наблюдается даже подъём цен по целому ряду объектов.

Прозвучало и такое интересное замечание: лишь 7 объектов делают основную статистику сделок в элитном сегменте. Остальные объекты, увы, довольствуются случайными, единичными сделками.

Предложение квартир и апартаментов с отделкой незначительно – всего 6-10% рынка. Причина этого объяснялась чуть выше.

Сложнее всего было разобраться с целевой аудиторией покупателей и тенденциями в ней. По мнению Алексей Трещёва (директор по городской и загородной недвижимости компании Knight Frank) доля чиновников здесь – около 70%, но Ирина Могилатова (ген.директор TWEED) считает, что всё наоборот: доля чиновников лишь 10%, остальное остаётся на долю бизнесменов.

Эксперты отметили появление значимого сегмента покупателей из регионов, разбогатевших в последние годы в процессе импортозамещения. Как иронично было замечено, они сразу хотят квартиру в «лучшем доме и с видом на Красную площадь».