Юрий Кочетков: Над «пятиэтажками» нависла реконструкция

Юрий Кочетков

Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.

Эта новость обнадёжила более миллиона москвичей, проживающих в этом фонде. Но пока мало кто из них осознает, что рисков здесь больше, чем возможной выгоды.

Нескончаетые «хрущевки» сносимых серий

Сергей Собянин упомянул, что за все прошедшие годы в рамках программы реконструкции кварталов панельных «хрущёвок» самых ветхих серий было расселено 160 тысяч семей из жилого фонда объёмом в 6 млн.кв.метров. И осталось примерно два года работы, чтобы закончить с этой темой.

Конечно, в два года, скорее всего, не получится. Как не получилось угадать ни в одну дату у стройкомплекса Лужкова-Ресина. А уж они-то знали правильную формулу замены одного жилья другим, при которой и москвичам было хорошо, и застройщикам, и городу.

Формула это достаточно простая: на 2 квадратных метра коммерческого жилья застройщик был обязан построить 1 квадратный метр для городских социальных программ, основной из которых и была программа расселения ветхого фонда. Каждый год в среднем возводилось около 1 млн.кв.метров для переселенцев. Причём с более-менее честными правилами игры: сохранялся адм.округ проживания семьи (кроме ЦАО и Зеленограда), а новое жильё предоставлялось из социальных норм.

Нормы были такие: на одного жильца не менее 33 кв.метров, на семью – не менее 18 кв.метров на человека. В результате одинокий владелец 29-метровой «хрущёвки» получал 35-метровую «однушку» в новой панельной серии, а семья из трёх человек – 62-метровую «двушку».

Застройщики быстро вывели коэффициент расселения. Сносишь 1 кв.метр жилья – отдай 2,5 - 3 кв.метров переселенцам. Для того чтобы сходилась экономика девелопмента мы последние цифры должны умножить на три. То есть на месте 1 кв.метра «хрущёвки» должны возникнуть 7,5-9 кв.метров нового жилья. Пять этажей домножаем на 7,5-9 – вот и получаем «высотки» в 37-45 этажей.

В принципе, это мы и наблюдали в прошлое десятилетие, с той поправкой, что высотность на практике выходила пониже – «хрущёвки» всё-таки строились с большими пространствами дворов, так что удавалось уплотнить посадку новых зданий.

Формула «построй три, отдай один» хорошо работала на растущем рынке, когда продажные цены с гаком опережали рост себестоимости строительства. Но после кризиса 2008 года дело застопорилось...

Порядки расселения будут новые

Сергей Собянин в беседе заявил: «Мы сносили их в соответствии ... законами Москвы 1990-х годов. Сегодня это уже, конечно, устарело... было бы хорошо отрегулировать это специальным законом». На самом деле мэр здесь несколько лукавит. Уже несколько лет как его администрация отменила ключевой принцип переселения – предоставление нового жилья по социальным нормам.

Теперь работает принцип «сколько сдал – только и получил». Если семья из трёх человек жила в 38-метровой хрущёвочной «двушке», то теперь о 62-метровой квартире она может лишь мечтать. При большой удаче она получит лишь прибавку 2-3 квадратных метра в новой однакомнатной(!) квартире.

Зачем же мэр просит новый закон, если с социальными нормами 90-ых он уже самостоятельно справился? Ответ кроется в такой его цитате: «...чтобы мы могли с юридической точки зрения реализовать этот проект наиболее эффективно». Что такое «эффективно» по-собянинински очень хорошо знают автомобилисты нашего города, да и пользователи общественного транспорта с прошлого года почувствовали это на своей шкуре.

Мэру нужны рычаги для юридического оформления своей воли. Сказали ехать из Черёмушек в Новую Москву – собрались и поехали! Сказали всем загрузиться в «однушку» - все туда и грузятся.

А если не дай бог какое «хрущёвочное» ТСЖ успело оформить под себя придомовой участок – так и на то в законе должна быть норма изъять для муниципальных нужд и всё тут! Демократии не место в эффективном муниципальном хозяйстве.

Куда поедут из сносимых домов?

Понятно, что по качеству жилья никто не проиграет. Пятиэтажки в большинстве своём без лифта, со сверхскромными местами общего пользования и неудобными планировками. В метраже вроде бы пока никто ущемлять не собирается. Но ключевой вопрос стоит так – а куда будут расселять жильцов пятиэтажек?

Даже в рамках нормы «в пределах одного административного округа» семьи с метро «Академическая» уезжали в Бутово – и то, и то ЮЗАО. А если эту норму отменят?

Первое что пришло в голову экспертам, да и простым гражданам – это Новая Москва. Как удачно для муниципалитета – туда и метро тянут, и вылетные магистрали расширяют, и рабочие места создают. Но сомнений нет: мало кто добровольно променяет «внутриМКАДье» на Новую Москву. Разве что из Капотни туда охотно поедут.

Сразу скажем, на древнюю схему переселения в «стартовые дома» в том же квартале рассчитывать вряд ли придётся. Участков для стартовых домов попросту нет, их давно застроили. На ныне строящееся муниципальное жильё также не опереться. Симптоматично, что в последние пару лет его потихоньку распродают на рынке через электронные торги – чистая «социалка» нынче не в моде.

Выходит, выбор будет лежать между реконструируемыми промзонами и, действительно, Новой Москвой. Иначе пасьянс Собянина не сойдётся. Впрочем, есть ещё одни неприятный, но возможный путь – отказаться от установленных норм плотностей застройки и перейти к сверхвысокоплотной застройке по типу Южно-Азиатских стран. Вот тогда можно будет и оставлять семьи хоть в пределах одного квартала!

Словом, задача заковыристая. Риски есть и для города, и для его граждан. Но, пожалуй, единственные, кто реально останется в выигрыше – это столичные строители. Объём заказов для них будет воистину колоссален!