Недвижимость Москвы – 2024. Итоги года

Итак, сначала поговорим о рынке новостроек Москвы.

ИПОТЕКА. 2024 год ознаменовался окончанием периода доступной ипотеки с господдержкой, которая была драйвером рынка новостроек начиная с ковидного 2020 года.

На фоне роста рыночных кредитных ставок спад спроса на ипотеку показал просто ураганные темпы – если летом, перед окончанием действия льготных программ, на долю ипотеки проходилось 77% всех сделок на "первичке", то в конце года, этот показатель едва перешел за 40%.

При этом, снижение было неравномерным и зависело от классности проекта. Меньше всего пострадал массовый сегмент – до 65% в декабре против 86% в июне. В бизнес-классе доля ипотечных сделок снизилась до 38% против 76% и в премиальном сегменте – до 16% против 51%.

Что касается прогнозов, то поскольку заявления Центробанка не несут обещаний скорого снижения ключевой, а вслед на ней – ипотечной ставки, то застройщики будут вынуждены искать другие инструменты привлечения покупателей. Сложность для них заключается и в принятии так называемого ипотечного стандарта, в рамках которого запрещаются субсидированные и траншевые варианты ипотеки.

ЦЕНЫ. Второе полугодие прошедшего года отметилось стабилизацией цен на новостройки, в первую очередь это касается массового и бизнес-сегментов.

• В комфорт-классе средневзвешенная цена кв. метра к концу года составила 332000 рублей против 327000 рублей в аналогичном периоде 2023 года. В июне цены достигли 346000 рублей, а затем постепенно снизились до нынешних значений. Таким образом, в итоге за год цены на массовые новостройки выросли всего на 1%.
• В бизнес-классе средневзвешенная цена квадратного метра в декабре прошлого года составила 463000 рублей против 440000 рублей в декабре 2023 года (+ 5%). Необходимо отметить, что с июня этот показатель не менялся.
• В премиум-классе средневзвешенная цена квадратного метра достигла 748000 рублей в декабре - это на 14% больше, чем в декабре 2023 года (655000 рублей). После июня темпы роста цен резко замедлились – полугодичный прирост составил всего 2%.
• В элитном сегменте средневзвешенная цена квадратного метра в 2024 году впервые превысила 2 млн рублей, составив составил 2,14 млн руб. против 1,88 млн руб. в декабре 2023 года (+13,8%).

Что касается Новой Москвы, то она полностью вписалась в общие тенденции столицы. Средняя стоимость квадратного метра здесь к концу 2024 года составила 250000 рублей против 242000 рублей в декабре 2023 года. То есть, за год цены выросли на 3%, а по сравнению с концом 1-го полугодия – на 1%.

Если посмотреть разбивку по округам, то наибольший рост зафиксирован в Центральном административном округе. Средневзвешенная цена квадратного метра достигла здесь 1,6 млн рублей против 1,3 млн рублей в декабре 2023 года (+ 25%). На втором месте по темпам роста – Западный административный округ - там средневзвешенная цена квадратного метра выросла с 489000 до 567000 рублей (+16%). Далее следует Северо-Западный административный округ с ростом с 455000 до 515000 рублей (+13%).

Самый незначительный рост цен отмечен в Юго-Восточном административном округе – с 343000 до 356000 рублей за квадратный метр (+ 4%) и в Зеленоградском административном округе, где цены выросли на 2% (с 235000до 240000 рублей).

Наконец, в Юго-Западном административном округе средняя стоимость квадратного метра не изменилась, оставшись на уровне 407000 рублей.

ПРЕДЛОЖЕНИЕ. По итогам 2024 года предложение новостроек "старой" Москвы выросло на 7% - 51500 квартир и апартаментов против 46200. в конце 2023 года.

Рост характеризовался крайней неравномерностью. Так, в комфорт-классе объем предложения не изменился, оставшись на уровне 20000 лотов. В бизнес-классе рост составил 14%. В элитном и делюкс-сегменте предложение выросло на 34% (с 1200 до 1700 лотов).

Самый же заметный рост предложения - 41%, отмечен в премиум-классе: с 5000 объектов в декабре 2023 года до 7000 в декабре 2024. Это объясняется тем, что данный сегмент наименее зависим от роста ипотечных ставок - доля сделок с привлечением кредита здесь крайне невелика.

Кроме того, в премиальный сегмент переходят покупатели из более дорогих – элитного и делюкс-класса, поскольку там сложнее найти подходящее предложение с обширной внутренней инфраструктурой и комплексным благоустройством. В последнее время на столичный премиальный рынок выходят компании из других сегментов и регионов - сейчас здесь представлен 61 проект.

В Новой Москве объем предложения не изменился, оставшись на уровне 21000 квартир.

Средняя площадь предлагаемых квартир мало изменилась, составив, как и в 2023 году около 45 кв. м в "комфорте" и 79 кв. м – в премиум-классе. В элитном и делюкс-сегментах данный показатель за год несколько увеличился, со 144 кв. м до 146 кв. м.

Исключение составил бизнес-класс – здесь продолжился ставший уже устойчивым тренд на уменьшение средней площади предложения. Это объясняется быстрым вымыванием просторных "семейных" лотов - двух- и трехкомнатных. Именно они являются самыми популярными при оформлении "семейной" льготной ипотеки – покупатели с детьми торопятся получить кредиты, поскольку опасаются ужесточения условий в 2025 году.

В результате, средняя площадь квартир в новостройках бизнес-класса, приобретаемых по ДДУ, в течение года выросла с 53,9 кв. м до 55,3 кв. м. При этом сократилась средняя площадь экспозиции – на 4,1 кв. метра за год: с 61.6 кв.м в декабре 2023 года до 57.5 кв.м в декабре 2024 года.

Еще одним трендом прошедшего года стало сокращение предложения квартир и апартаментов с отделкой. В «старой» Москве их доля за год снизилась на 7% - с 35% в декабре 2023 года до 28% в декабре 2024 года. Выросло предложение квартир без отделки (с 46% до 51%) и с предчистовой отделкой (с 19% до 22%).

Данная тенденция в разной степени коснулась всех сегментов рынка/

• В комфорт-классе доля квартир с отделкой снизилась с 62% до 53%. Доля квартир без отделки выросла с 22% до 32%, предложение с предчистовой отделкой осталось без изменений – 16%.
• В бизнес-классе доля квартир с полной отделкой снизилась минимально - с 13% до 12%. При этом, уменьшилась и доля квартир без отделки - с 67% до 62%. Доля квартир с предчистовой отделкой показала рост в 7% - с 20% до 27%.
• В премиум-классе доля недвижимости с полной отделкой снизилась с 16% до 11%, а с предчистовой – с 33% до 23%. Предложение квартир и апартаментов без отделки увеличилось с 51% до 66%.
• В элитном и делюкс-сегментах предложение лотов с отделкой сократилось наиболее резко – с 38% до 18%. Доля вариантов без отделки выросла с 56% до 68%, а с предчистовой отделкой - с 6% до 14%.

СПРОС. Динамика спроса на столичные новостройки в 2024 году была разнонаправленной.

• В проектах массового сегмента в прошедшем году было заключено 26000 ДДУ против 370000 ДДУ в 2023 году (-31%). Таким образом, спрос на массовые новостройки в Москве упал на треть. Доля сделок здесь сократилась до 47% против 58% в 2023 году. Таким образом, можно сказать, что комфорт-класс наиболее сильно пострадал от отмены массовой льготной ипотеки.
• В сегменте новостроек бизнес-класса значимых изменений не произошло. Было заключено 22500 ДДУ против 23000 ДДУ в 2023 году (-2%). Доля рынка новостроек бизнес-класса выросла с 36% до 41%, вырос и объем предложения в данном сегменте.
• Резкий рост спроса отмечен в новостройках премиального, элитного и делюкс-классов. Суммарная доля продаж новостроек высокобюджетных сегментов по итогам 2024 года составила 11% против 7% в 2023 году. В премиум-классе было заключено 5500 сделок против 4000 в 2023 году (+36%),в сегментах элитного и делюкс-жилья - 580 сделок против 330 сделок в 2023 году (+75%). Аналитики объясняют появлением сверхприбылей в связи с ростом некоторых отраслей экономики (например, сельского хозяйства или внешней торговли). Владельцы и руководство такого бизнеса инвестируют средства в надежные активы, в числе которых традиционно находится и столичная недвижимость высокого ценового сегмента. Кроме того, еще одним фактором стало снижение интереса российских покупателей к зарубежной недвижимости.

Что касается вторичного рынка, то здесь картина совершенно иная. Прошедший год можно назвать уникальным для столичной "вторички" тем, что цены здесь изменились в пределах статистический погрешности – менее, чем на процент. В настоящее время средняя цена составляет 272500 рублей за кв. метр.

Ситуация такого "равновесия" объясняется действием двух противоположных факторов – высокая инфляция (8.9% по итогам года) поддерживает цены. В тоже время, отсутствие доступных ипотечных программ для "вторички" тянет их вниз.

К тому же, после отмены массовой льготной ипотеки на новостройки, идет некоторый приток покупателей с первичного рынка, где цена квадратного метра намного выше. Это способствует быстрому вымыванию наиболее ликвидного и, соответственно, дорогого жилья.