Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
В своём недавнем интервью, данному РИА Новости, глава московского стройкомплекса заммэра Марат Хуснуллин подтвердил давнее опасение, что подобный перевод будет производиться в «ручном режиме» для малой части апартаментных комплексов. На практике это означает, что никакой легитимной юридической базы для апартаментов создать не планируется.
Появившиеся прошлой осенью слухи о том, что апартаменты приравняют к жилью, так и не получили реального подтверждения. Всё остаётся на уровне благих пожеланий и далёких надежд.
Где жы выход?
А сама проблема апартаментов никуда не делась. Сейчас каждый второй выходящий на рынок столицы проект – это апартаментный комплекс того или иного вида.
Вместе с тем законодательной базы для подобного вида жилья нет и не создаётся, а в условиях ежегодного роста налогов на коммерческую недвижимость покупатели апартаментов уже в среднесрочном периоде столкнутся с тяжким налоговым бременем. Это, в свою очередь, может вызвать целый перечень новых социальных проблем.
Власть, по сути, признаёт пока два пути решения давно назревшей проблемы.
Первый – это изменение вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка под жилую застройку. После этого, с определёнными ограничениями, конечно, строящееся здание может быть переквалифицировано в классическое жильё. Как правило, текущий вид использования участка под апартаментным комплексом – это гостиница, административное здание, промпроизводство и т.п.
Второй путь – узаконенные апарт-отели. То есть, апартаменты в составе гостиничной недвижимости.
Ранее сообщалось, что несколько застройщиков пошли по первому пути, несмотря на то, что их ждёт расход в виде очень значительной платы за изменение ВРИ. Более того, один из этих застройщиков, а именно девелоперская компания «Капитал груп» заявила о том, что её инновационный жилой комплекс «Лица» станет полноценным жильём вместо апартаментов – власти согласовали здесь смену вида назначения участка.
Впрочем, остаётся ещё один серьёзный вопрос – социальная и дорожная инфраструктура, кто будет за неё платить? А если комплекс уже построен без инфраструктуры (по нормам коммерческой недвижимости), то откуда она возьмётся?
Всё гораздо проще в случае с апарт-отелями: здесь уже изначально сформулированы нормы и требования к подобным зданиям и нет необходимости менять ВРИ.
Беда в другом – почему-то апарт-отели в столице практически никто не строит. В своём интервью Марат Хуснуллин отметил, что в своё время властям очень хотелось стимулировать строительство арендного жилья. Апартаменты виделись как один из путей решения этой задачи (вместе с доходными домами).
Апарт-отели – почти идеальный формат, так как сочетают профессиональное управление апартаментами и масштабный арендный фонд. Во всём мире апартаменты в таких отелях сдаются внаём хотя бы какую-то часть сезона.
В Москве, по сути, есть лишь один пример полноценного апарт-отеля, об этом опыте стоит чуть-чуть рассказать.
Апартаменты в комплексе YE’S
Апарт-отель YE’S появился на рынке в конце 2013 года и сразу привлёк внимание очень необычной концепцией и, так скажем, нестандартностью продвижения.
Жильё, но с гарантированной доходностью от его аренды. Или гостиница, но с вариантом постоянного проживания. Или инвестиция, но с гарантией выкупа через пять лет по удвоенной цене.
Словом, это был очень привлекающий внимание проект. Понятно, что застройщик старался обеспечить себе максимальную ликвидность апартаментов (все размером метров эдак в тридцать). Апарт-отель располагался за МКАД (в Митино), что только добавляло трудностей.
Тем не менее, проект нашёл своего потребителя: за полтора года было распродано примерно половина апартаментов. Причём, абсолютно законных апартаментов, да ещё продаваемых по ФЗ-214, стоит отметить. Удивительно, но и до сих пор такой продукт воспринимается как нечто из ряда вон выходящее. Или, по крайней мере, существенно отличающееся от стандартного московского проекта с апартаментами, который являет собой неузаконенное жильё, к которому привыкли и власти, и рынок.
YE’S представляет собой попытку продвинуть на рынок законный формат апартаментов как арендную и доходоприносящую недвижимость. Тем самым в малой толике решается задача создания прозрачного рынка аренды жилья, о которой и мечтают власти.
С точки зрения застройщика апарт-отели, конечно, бОльшая головная боль, чем обычное жильё или доходные дома. Необходимо налаживать управление по гостиничным стандартам, следует заботиться о ликвидности такого продукта.
Наконец, нельзя забывать и о том, что доходность апартаментов останется на уровне обычного рынка аренды (4-6% годовых в рублях), что никак не способствует привлечению инвесторов.
Тем не менее, это работающий компромисс в сложившейся ситуации, когда крайними решениями являются либо «партизанский» формат апартаментных комплексов, либо тяжкий и затратный путь изменения вида разрешённого участка с дальнейшим строительством классического жилья.
Комментировать