Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Ночь длинна
Три года наш квартирный рынок чувствует себя плохо. Именно с 2015 года ведётся отсчёт его долгого падения вниз. И дно ещё не достигнуто, увы. Расчёты индекса реальных цен, а это номинальные цены, очищенные от инфляции, показывают, что линейное снижение цен на жильё продолжается до сих пор.
Вторичный рынок, к примеру, сейчас достиг отметки октября 2005 года. То есть, квадратный метр, выраженный в товарной корзинке, и тогда и сейчас стоит примерно одинаково.
Не лучше дела и у рынка новостроек. Он за счёт инертности вошёл в кризисное состояние чуть позже вторичного рынка, примерно во второй половине 2015 года. И тут дело даже не в снижении номинальных или реальных цен. Девелоперы тогда отмечали сразу три ключевых признака кризиса: резкое снижение доходности проектов, усиление конкуренции и падение оборотов по сделкам.
Спустя два с половиной года мы видим, что доходность по такому показателю как IRR устаканилась на уровне 5-10%, сделки за счет ипотечной поддержки ведут себя более чем прилично, беда лишь только с конкуренцией.
Если на вторичном рынке мы видим ощутимое снижение объёма предложения столичных квартир, то новостроек на рынке Москвы становится всё больше и больше с каждым месяцем.
Девелоперы прямо заявляют, что долго они так не протянут. Качнётся маятник ипотечной ставки вверх – и всё, строить станет не на что. По сути, из нескольких десятков столичных девелоперских компаний прочное финансовое положение лишь у десяти-двенадцати. То, что за годы нынешнего кризиса мы потеряли на рынке лишь четверых (от СУ-155 до ГК «Настюша») – это ещё очень неплохой результат.
День все-таки настанет
Но в бочке дёгтя всё-таки есть и ложка мёда. Потому как остался лишь один тяжелый год. Продержаться бы – а в 2019-м закончится формальный 4-летний кризисный полуцикл.
Именно 4 года после кризисного шока занимает процесс адаптации рынка и его участников к новым реалиям. А дальше следует благоприятный 7-летний полуцикл роста.
Что интересно, рынок коммерческой недвижимости уже показывает первые признаки возрождения активности, а ведь он первым вошёл в кризис ещё в 2014 году. Девелоперы перестали рассматривать перепрофилирование площадок в апартаментные МФК, они вновь разрабатывают проекты офисных центров. Да и 2017 год показал отличный рост инвестиций в офисы и ритейл (3 млрд. рублей по оценке Knight Frank).
За 4 кризисных года, как правило, переформатируются правила игры на рынке недвижимости и, что очень важно, к новым реалиям адаптируется рынок земельных площадок под застройку. Меняется и поведение потребителей – они принимают новые условия, и к началу 7-летнего цикла роста строят планы инвестиций и решения своего квартирного вопроса, ведь жильё становится так доступно!
На самом деле - всё мы это уже видели. Многие уже подзабыли, но именно в 2002 году (4 года спустя дефолта 1998 года) стартовал мощнейший рост цен на недвижимость Москвы, завершившийся с началом 2009 года. Четыре года понадобилось рынку и после этого, чтобы адаптироваться к новым реалиям, ведь недаром именно 2013 год стал реперным годом, от которого отсчитывают нынешние глубины падения. К слову сказать, не случись экономико-политических потрясений 2014 года – мы бы комфортно проехались бы на 7-летнем цикле роста вплоть до 2020 года.
Кстати, 4-летние 7-летние полуциклы – это отнюдь не наше изобретение. По ним работают и западные рынки недвижимости, девелопмента и инвестиций в землю. Два 7-летних полуцикла роста и 4-летний кризисный цикл формируют глобальный 18-летний цикл, по которому живёт недвижимость капстран. Другое дело, что на этот цикл нередко накладываются внешние потрясения, которые ломают его работу, но это случается нечасто.
Проблема нынешнего российского рынка недвижимости – это его чрезвычайная зависимость от заёмного капитала всех видов. В первую очередь, ипотечные кредиты и проектное финансирование. Наши строители всегда умели строить без денег, но продавать без покупателей так и не научились.
2019 год для них – год надежды, потому как именно в нём должен состояться перелом настроений потребителя. Если всё сложится – начнут расти реальные цены на жильё, придёт и новая волна квартирных инвесторов.
Комментировать