Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 1996 году, проработав в общей сложности 12 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости», «Квартира. Ру», «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Начнём обзор докладов со вторичного рынка, где по итогам лета наблюдался переход в устойчивое, стабильное состояние в разрезе основных рыночных показателей. При этом отмечалось возрастание значимости ипотеки, а также рост доли альтернативных сделок.
Стабильность – признак мастерства
Итак, по итогам лета цена предложения квартир на вторичном рынке Москвы не изменилась. Она остаётся примерно на уровне 200 тысяч рублей за кв.метр. С учётом того, что и инфляция в летний сезон оказалась минимальной (а в августе вообще наблюдалась дефляция в 0,4%), можно констатировать неизменность и реальных цен рынка.
Если мы вспомним, что с 2014 года вторичный рынок находится в затяжном пике как в реальных, так и в номинальных ценах, наблюдаемая стабильность – это очень хороший результат.
Что касается цен сделок, то здесь также всё остаётся на прежнем уровне. По данным аналитиков ГК «Миэль» средневзвешенная цена кв.метра у продаваемых квартир варьируется в узком диапазоне 170-175 тысяч рублей. Конечно, это значительно меньше, чем, скажем, в 2015 году (тогда было 180-190 тысяч рублей), но нам важен сам факт прекращения падения цен.
В принципе, сильный разрыв между ценами предложения и ценами сделок – явление естественное. Он связан с тем, что с рынка выкупается очень узкой слой квартир, в которых конкурентоспособная цена соответствует качеству самой квартиры. Вне рынка остаются и квартиры с завышенными по отношению к конкурентам ценами, и просто маловостребованные квартиры, к примеру, это те, что располагаются на 1-2 этажах.
При этом не следует путать указанный разрыв с характерным размером торга при сделках. Масштабы первого варьируются в размере 15-25%, в то время как торг обычно составляет 3-7%.
Оксана Витязева (руководитель отдела исследований ГК «Миэль») в докладе на аналитической конференции МАР отметила, что сложившийся уровень цен на вторичном рынке удовлетворяет далеко не всех владельцев квартир. В динамике с зимы 2017 года наблюдается постепенное сокращение желающих выставить свои квартиры на продажу. А вот желающих купить в принципе ровно тоже количество, что и зимой-весной. Видимо, именно эта стабильность и определяет неизменность цен сделок, да и предложения.
Интересен тот факт, что на указанный показатель совершенно не повлияло ощутимое снижение ипотечных ставок в этом году. Рост доступность квартир с ипотекой, к сожалению, полностью парируется непрекращающимся снижением реальных доходов наших граждан.
Такое положение приводит к тому, доля ипотеки в сделках вторичного рынка приблизилась к 40%. А ведь еще год назад она составляла чуть более 20%!
Помимо доли ипотеки растёт ещё один важный показатель – это относительная доля кредитных средств в бюджете сделки. Связано последнее с тем, что банки всё более лояльно относятся к размеру первоначального взноса. До нулевой отметки (как не первичном рынке) дело ещё не дошло, но требование внести на старте лишь 10-15% от цены квартиры – это обыденное явление.
Альтернатива, реновация и другие тренды
Что еще важного выделили эксперты ГК «Миэль»?
За два прошедших года выросла на 10% доля сделок с объектами минимальной стоимости (бюджет сделки - до 6 млн.рублей). Ныне она составляет 30% от полного числа всех сделок. Диапазон 6-9 млн. рублей относительно стабилен, его доля составляет сейчас 36%. Более всего пострадали средние и дорогие квартиры (дороже 9 млн.рублей). Их доля снизилась с 42% до 34%.
Сохраняется высокий процент альтернативных сделок. Классика жанра – это сделка «+1 комната». Впрочем, популярность набрали и альтернативные сделки «продал в квартиру Подмосковье – купил такую же в Москве». Связано это с общим снижением барьера бюджета сделки в столице. Кстати, сходное явление наблюдается и на первичном рынке, где возросшая доступность московских новостроек как насос перекачивает покупателей из области в столицу.
Наконец, эффект программы реновации на вторичном рынке. По расчетам аналитиков ГК «Миэль» всплеск интереса к квартирам в пятиэтажных домах буквально на глазах исчерпался. Весной доля сделок с такими квартирами составляла 17%, а ныне опустилась до 10%. К слову, в 2016 году эта доля насчитывала 12%. Реновация – в большей степени эмоциональный фактор, чем долговременный тренд. Недаром, эксперты рынка уже не раз замечали «нерыночность» программы реновации.
Одним словом, вторичный рынок столицы успешно выживает в сложившихся трудных экономических условиях. Падение платежеспособного спроса компенсируется возрастающей доступностью ипотеки. Отток покупателей на первичный рынок парируется ростом сделок с квартирами минимальных бюджетов «вторички».
Однако повторимся, что её главным успехом является переход в стабильное ценовое состояние, которое наиболее благоприятно для осуществления упоминавшихся альтернативных сделок.
Комментировать