Юрий Кочетков
Известный специалист, активно работающий на ниве численного анализа и прогнозирования рынков недвижимости. Его статьи и выступления часто цитируются в СМИ. Профессиональный путь в недвижимости он начал ещё в 996 году, проработав в общей сложности 2 лет в таких компаниях как «Центр Анализа Рынков Недвижимости»; «Квартира. Ру»; «Магистрат» (ИНТЕКО). Сейчас занимает должность начальника отдела маркетинга ИСК ФОРТ.
Неоднократно читал доклады на международных конференциях таких профессиональных сообществ как ERES, CEREAN, РГР.
Железо куется, пока горячо
Считается, что стройку нужно стимулировать. Новое жильё – это хорошо, это рабочие места, это новоселье, это пополнение бюджета города.
Есть и обратное мнение – куда столько строить, Москва не резиновая, пресыщение рынка и всё такое прочее.
Рынок девелопмента и регулирующие его органы постоянно лавируют между этими положениями как между Сциллой и Харибдой. Та же городская власть прекрасно понимает, что чем плотнее строительство, тем больше конкуренция и тем выше шанс банкротств и недостроев. С другой стороны, сборы с застройщиков – это деньги на городское строительство, на программы типа реновации и т.п.
2014-2016 года – это эпоха открытых шлюзов для строительства (в противовес 2011-2013 годам). А вот нынешний год – год особый. В нём было объявлено о серьёзных изменениях в жизни жилищного девелопмента. Это и реновация, и изменение условий игры по ФЗ-214, и, наконец, решение о сворачивании долевого строительства как базовой практики девелопмента.
Как водится в таких случаях, застройщики начали подчищать запасы и выталкивать на рынок всё, что только возможно. Лишь бы проскочить до ухудшения условий. По все признакам, объём новых проектов и новых очередей в уже запущенных стройках в этом году превысит 3 миллиона кв.метров в Москве в старых границах, а с учётом Новой Москвы – приблизится к отметке в 4 миллиона кв.метров.
За 10 месяцев нынешнего годы мы увидели около 100 новинок в Старой Москве, из которых около 20 штук – новые очереди в старых проектах. Так много на рынок не выводилось ни в одном из предшествующих годов. Обычно для Старой Москвы стабильный показатель – это 1,5-2 миллиона кв.метров в год.
Апартаменты не уступают позиций, но уступают бюджет
В перечне новинок значительна роль апартаментных проектов. Их насчитывается за 2017 год двадцать три, из которых три – это мульти-объекты (апартаменты сосуществуют с квартирами). Перечислим их:
- «Амурская level» от LEVEL Group, где апартаменты буквально перемешаны с квартирами;
- МФК «Jazz» от Sminex, где апартаменты выделены в отдельные корпуса/секции;
- «Савёловский Сити» от MR Group, где произошёл перевод большого числа апартаментов в квартиры.
.jpg)
ЖК Левел Амурская
Последнее, кстати, это тенденция, которая только набирает силу. Кроме «Савёловского Сити» в квартирные ЖК обернулись уже такие проекты как «Лица», «Чехов», «МОНЭ», «Берёзовая аллея». В ЖК PerovSky последний третий корпус – апартаментный, однако продажи в нём ведутся с подписью договора, что после сдачи ГК он будет также переведён в квартиры.
В принципе, считается, что формат апартаментов отваживает от покупки примерно 50% покупателей. Они по умолчанию не желают их покупать. Однако численный анализ показывает, что ситуация ещё горше – чтобы апартаменты продавались хотя бы в два раза хуже, чем квартиры, необходима скидка примерно в 15% по цене кв.метра. И очень желательно, чтобы апартаменты уступали квартирам по размеру 15-25% для того, чтобы в итоге бюджет сделки оказался на 25-40% меньше. Понятно, что застройщики прилагают максимальные усилия, чтобы перевести апартаментные проекты в обычные ЖК.
Новые звезды рынка
Что хотелось бы выделить из последних новинок рынка?
Начался редевелопмент территории промзоны печатного завода в районе ул.Правда. К нему приступила компания PSN Group. На рынок выведен 1-й корпус в составе нового МФК «Правда». Всего же здесь будет построено более 100 тыс.кв.метров жилья.
Квартал Правда
Первая ласточка застройки промзоны фабрики Сакко и Ванцетти и Бадаевского пивзавода – это премиальный проект «Кутузовский 12» от Capital Group. В этой промзоне планируется возвести огромный офис/штаб-квартиру «Роснефти», а также крупный жилой квартал (застройщик – ГК «Абсолют»).
Запущено несколько интересных элитных проектов. На Патриарших вышли на рынок ЖК «М.Бронная 15» от ЛидЭстейт и «Б.Козихинский 13/15» от «Инвестстройком», ценник здесь свыше 20 тысяч долларов за кв.метр. Компания Midland (в партнерстве со Сбербанк-Капитал) вывела долгожданный МФК «Царёв Сад». Кстати, на походе два объекта на Плющихе - ЖК Savvin river residence, которого рынок прямо-таки заждался, а также ЖК «Бродский» от лидера элитного девелопмента, компании Vesper. В ближайшее время ожидаются премьеры от «Дон-строя», застройщик уже в конце ноября обещал сделать анонс.
ЖК Саввин Ривер Резиденс
Как покупают?
А что у нас со спросом на всю эту недвижимость, апартаментную и квартирную?
Росстат заявил о 5265 ДДУ, заключенных по всей Москве в ноябре. В итоге, за 10 месяцев уже насчитывается 41921 зарегистрированный договор ДДУ. Это примерно на в полтора раза больше, чем за тот же период 2016 года. Для сравнения, в Московской области насчитали 76972 ДДУ за январь-октябрь 2017г. – фактически, столько же, сколько и год назад. В области спрос не растёт.
Нарастание объёма предложения, падение ставок ипотеки, политика существенных скидок и расширение ассортимента в новостройках столицы – вот четыре двигателя, которые толкают спрос в Москве вперёд. С точки зрения простого покупателя всё просто: что там будет в 2018 году - бог весть. Ситуация на рынке благоприятна здесь и сейчас, значит надо покупать!
Комментировать